Pas de chantier, pas de devis, pas même un coup de pinceau. Et pourtant, dès le 1er janvier 2026, près de 850 000 logements classés F ou G vont sortir du statut de passoire thermique. Grâce à une simple révision de calcul du DPE, des milliers de propriétaires voient leur bien revalorisé, sans toucher aux murs. Opportunité ou écran de fumée ? Décryptage d’un changement qui tombe à pic dans un marché sous tension.
Une réforme technique… à fort impact patrimonial
Le Diagnostic de performance énergétique, jadis perçu comme un simple document administratif, est devenu en quelques années un levier de régulation majeur du marché locatif. Classés de A à G, les logements mal notés subissent désormais gel des loyers, interdiction progressive de location et décote jusqu’à 28 % à la revente.
La réforme 2026, pourtant, ne touche à aucune brique. Elle modifie un seul paramètre du calcul : le coefficient de conversion de l’électricité, abaissé de 2,3 à 1,9. Résultat ? Les logements chauffés à l’électricité, jusqu’ici sévèrement pénalisés, voient leur note remonter automatiquement d’une lettre, parfois deux.
Environ 14 % des passoires thermiques disparaîtront ainsi des radars, sans travaux, selon le gouvernement . Une nouvelle étiquette qui redonne du souffle à 850 000 propriétaires, mais aussi à un parc locatif en tension extrême.
Propriétaires : entre soulagement immédiat et stratégie d’anticipation
Pour les propriétaires-bailleurs, c’est un retournement de situation inespéré. La loi interdisait déjà la mise en location des logements G depuis 2025 ; elle frappera les F dès 2028, puis les E en 2034. Échapper à cette échéance sans passer par la case travaux est une vraie bouffée d’oxygène.
« Mon studio classé G devait être vidé fin 2025. Depuis l’annonce de la réforme, j’ai refait le DPE et il est passé à E », explique Maxime, propriétaire à Angers. Gain net : plus d’interdiction de louer, et une valeur locative conservée.
Mais cette évolution impose aussi une lecture stratégique du parc immobilier. Tous les logements ne seront pas reclassés. Seuls les biens chauffés à l’électricité sont concernés, et encore faut-il actualiser leur DPE via la plateforme de l’Ademe, gratuitement.
Pour les autres, l’urgence des travaux reste totale. Et pour ceux qui comptaient sur cette réforme pour temporiser leur rénovation, la prudence s’impose : un changement d’étiquette ne fait pas disparaître les surcoûts énergétiques pour l’occupant, ni les critiques sur la qualité réelle de l’isolation thermique.
Locataires : les oubliés de la réforme ?
Si les bailleurs jubilent, les associations de locataires, elles, dénoncent une reculade. En supprimant de fait l’obligation de rénover des milliers de logements, l’État affaiblit un levier crucial pour la transition énergétique.
Seize organisations ont écrit au Premier ministre : « Les locataires précaires de ces logements resteront exposés à des factures énergétiques lourdes, sans garantie d’amélioration concrète de leur confort ». Ils dénoncent un effet d’aubaine pour les propriétaires, et un renoncement à la rénovation thermique obligatoire.
Le marché de la rénovation énergétique, déjà fragilisé par la suspension de MaPrimeRénov’ pour 2026 faute de budget, encaisse un nouveau revers. La Fédération française du bâtiment alerte sur un possible effondrement de l’activité dans ce secteur-clé de l’emploi et de la transition.
Des effets secondaires… pas si neutres
Cette réforme réanime aussi les débats sur les fraudes au DPE. En 2025, on estime à 80 000 le nombre de diagnostics frauduleux, souvent réalisés sous pression ou par manque de contrôle. Certains parlementaires, comme Daniel Labaronne, proposent de créer une fédération professionnelle de diagnostiqueurs, avec sanctions, règles internes et registre national d’alerte.
L’enjeu est simple : rendre au DPE sa crédibilité. Car s’il peut faire gagner ou perdre des dizaines de milliers d’euros à un propriétaire, il ne peut être laissé aux mains de pratiques douteuses.
Le gouvernement envisage aussi de dissocier la réalisation du DPE et la note finale, cette dernière pouvant être attribuée par l’Ademe, afin d’éviter les conflits d’intérêts et pressions sur les diagnostiqueurs. Une mesure encore floue, mais qui reflète la méfiance croissante envers ce diagnostic désormais central.
Quel est le classement énergétique de votre bien ? Comptez vous toujours investir dans une passoire énergétique ? Avez-vous refait votre DPE depuis 2021 ? Allez-vous profiter de ce reclassement sans travaux ou comptez-vous rénover quand même ? Partagez vos cas concrets, vos doutes, ou vos stratégies en commentaires : le débat ne fait que commencer.
Entrepreneur et investisseur, je vous partage mon expérience dans le domaine de l’investissement immobilier. Pensez à me suivre sur mes réseaux !