Le décret annuel qui plafonne l’évolution des loyers à la relocation dans les zones tendues vient d’être reconduit. Pris le 20 juillet 2026, il s’applique à tous les baux de résidence principale conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 dans les agglomérations classées en zone tendue. La règle de base ne bouge pas : un propriétaire qui reloue ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui payé par le locataire précédent, sauf cas particuliers.
La nouveauté à retenir tient aux logements les plus énergivores. Pour un bien classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, aucune des dérogations habituelles ne joue : le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du locataire sortant, sans exception. Pour un bailleur qui prépare une remise en location à la rentrée, mieux vaut connaître la règle avant de fixer le prix.
En bref
- Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation en zone tendue.
- Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.
- Un logement classé F ou G ne peut subir aucune hausse de loyer à la relocation, sans dérogation possible.
- Pour les logements classés A à E, deux dérogations subsistent : loyer manifestement sous-évalué et travaux d’amélioration.
- La hausse liée aux travaux reste plafonnée à 15 % de leur coût TTC, rapportée au loyer annuel.
Un plafond reconduit pour un an, jusqu’au 31 juillet 2027
Chaque année depuis 2017, un décret reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation. Le texte du 20 juillet 2026, le décret n° 2026-644, modifie le décret de 2017 qui fixe les conditions de ce plafonnement. Il vise les zones tendues, c’est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logements. La liste précise de ces communes a été actualisée fin 2025 : certaines unités urbaines y sont entrées, d’autres en sont sorties.
Le principe est simple. Lorsqu’un logement se libère et qu’un nouveau locataire arrive, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Ce mécanisme concerne aussi bien la gestion d’un bien mis en location que le renouvellement d’un bail en cours. Si le bailleur n’a pas révisé le loyer du sortant au cours des douze derniers mois, il peut appliquer la variation du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié. Sinon, le loyer reste identique.
Passoires classées F ou G : plus aucune marge de hausse
C’est le point à ne pas manquer cette année. Pour un logement classé F ou G au sens du diagnostic de performance énergétique, les dérogations prévues par le décret ne s’appliquent pas. Autrement dit, le loyer à la relocation ne peut en aucun cas dépasser le dernier loyer du locataire sortant. Aucune revalorisation pour sous-évaluation, aucune hausse pour travaux ne peut être invoquée tant que le bien reste en catégorie F ou G.
Cette règle ne date pas du décret de 2026 : elle découle de la loi Climat et Résilience, qui gèle le loyer des passoires énergétiques à la relocation depuis le 24 août 2022. Le décret annuel se contente d’en tirer les conséquences. Pour un propriétaire, le message est clair : tant que le bien n’est pas sorti des étiquettes F et G, le loyer plafonne au niveau du locataire précédent, et la seule façon d’aller au-delà passe par des travaux qui font gagner au moins une classe.
Les deux dérogations qui subsistent pour les logements A à E
Pour les logements mieux classés, de A à E, le bailleur conserve deux marges de manœuvre, mais elles restent strictement encadrées. La première vise le loyer manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage : la hausse ne peut alors excéder la moitié de la différence entre le loyer de référence du secteur et le dernier loyer appliqué. La seconde concerne les travaux d’amélioration réalisés depuis la dernière location, pour un coût au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
| Situation du logement | Loyer possible à la relocation |
|---|---|
| Classé F ou G | Limité au dernier loyer du locataire précédent, sans exception |
| Classé A à E, loyer sous-évalué | Hausse plafonnée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage |
| Classé A à E, après travaux d’amélioration | Hausse plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux, sur le loyer annuel |
| Première location ou vacance de plus de 18 mois | Fixation libre du loyer |
Ces plafonds se cumulent avec les autres contraintes qui pèsent déjà sur les loyers réellement pratiqués en zone tendue. Un bailleur qui souhaite justifier une hausse doit conserver les références de voisinage et les factures de travaux, car la charge de la preuve lui revient en cas de contestation.
Ce que le dispositif ne recouvre pas
L’encadrement de l’évolution des loyers ne s’applique pas partout. Sont exclus la première mise en location d’un logement, les biens restés vacants plus de dix-huit mois, ou ceux ayant fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’un montant au moins égal à une année de loyer. Il ne concerne pas non plus les logements sociaux, les logements conventionnés ni les locations saisonnières. Le dispositif vise les baux de résidence principale, qu’il s’agisse d’une location nue, meublée ou d’un bail mobilité.
Attention à ne pas confondre deux mécanismes. L’encadrement de l’évolution des loyers, dont il est question ici, plafonne la hausse d’un loyer d’une location à l’autre. Il se distingue de l’encadrement du niveau des loyers, expérimenté dans une dizaine de territoires (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, plusieurs intercommunalités d’Île-de-France), où un loyer de référence au mètre carré est fixé par arrêté préfectoral. Les deux dispositifs peuvent se cumuler sur une même commune, et il faut alors respecter le plus contraignant des deux.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les situations individuelles peuvent varier : en cas de doute, rapprochez-vous d’une ADIL ou d’un professionnel du droit. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.
