Un chiffre choc en cache un autre. Après l’étude de Que Choisir Ensemble affirmant que 95 % des annonces de studios dépassent les plafonds de loyers dans six grandes villes, le site d’annonces entre particuliers PAP a publié ses propres données. Son constat est nettement moins spectaculaire : le taux de dépassement tombe à 41 %, pour un montant moyen de 160 euros.
L’écart, considérable, ne tient pas au hasard : il révèle surtout comment on compte. Pour un locataire en recherche comme pour un bailleur, comprendre d’où vient cette différence évite de tirer de mauvaises conclusions d’un chiffre isolé.
En bref
- Étude Que Choisir Ensemble : 95 % des annonces de studios hors plafond à Paris, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon et Montpellier.
- Contre-analyse PAP sur 7 255 annonces depuis le 6 mai 2026 : 41 % de dépassement, pour 160 euros en moyenne.
- L’explication avancée : une annonce sous le plafond reste en ligne trois fois moins longtemps, donc sous-comptée dans une photo instantanée.
- Petites surfaces plus exposées : 63 % des studios de moins de 20 m² dépassent, contre 31 % au-dessus.
- Tension réelle : un studio de 17 m² loué sous le plafond à Paris a reçu 1 700 candidatures.
Deux chiffres, un écart de 54 points
D’un côté, l’association Que Choisir Ensemble a fait grand bruit en annonçant que 95 % des annonces de studios ne respectaient pas l’encadrement des loyers, dans six villes concernées par le dispositif. Nous avions relayé l’étude qui pointait 95 % des studios hors plafond. De l’autre, PAP avance 41 % de dépassement sur ses propres annonces. Entre les deux, 54 points d’écart, sur un sujet où chaque camp défend une lecture du marché.
PAP ne conteste pas l’existence du problème. Le site reconnaît que le dépassement est réel, en particulier sur les petites surfaces. Mais l’ampleur, elle, change tout : un marché où 4 annonces sur 10 dépassent n’appelle pas le même discours qu’un marché où 95 % seraient hors-la-loi.
Pourquoi la photo à l’instant T gonfle le taux
L’explication tient à la méthode. Une étude qui photographie les annonces en ligne à un instant donné surreprésente mécaniquement les logements les plus chers. Selon PAP, un logement positionné sous le plafond reste en moyenne trois fois moins longtemps en ligne, parce qu’il trouve preneur presque immédiatement. Au moment de l’observation, il a déjà disparu, tandis que les annonces trop chères, elles, restent visibles plus longtemps.
Résultat : la photo instantanée compte surtout ce qui traîne, c’est-à-dire les dépassements. La contre-analyse de PAP repose, elle, sur un suivi de 7 255 annonces publiées depuis le 6 mai 2026, soit deux mois de données. Ni l’une ni l’autre ne mesure exactement la même chose, ce qui suffit à expliquer une bonne part de l’écart.
Les petits studios, vrais points noirs
Sur un point, les deux sources convergent : les plus petites surfaces dépassent le plus souvent. D’après PAP, 63 % des studios de moins de 20 m² sont au-dessus du plafond, contre 31 % pour les studios plus grands. Le détail par typologie :
| Type de bien | Taux de dépassement | Dépassement moyen |
|---|---|---|
| Studio (moins de 20 m²) | 63 % | 148 euros |
| Studio (plus de 20 m²) | 31 % | 115 euros |
| 2 pièces | 38 % | 158 euros |
| 3 pièces | 43 % | 242 euros |
| Ensemble | 41 % | 160 euros |
PAP y voit une conséquence du mode de calcul. Les plafonds sont fixés en euros par mètre carré, un montant multiplié par la surface. Or un logement a un coût plancher indépendant de sa taille : cuisine, salle de bains, raccordements. À quartier et nombre de pièces identiques, un 28 m² a un plafond deux fois plus élevé qu’un 14 m², alors qu’il ne coûte pas deux fois plus cher à produire. Le plafond suit une logique linéaire que le coût réel, lui, ne suit pas.
Ce que l’encadrement ne règle pas
Reste la question de fond, celle que les deux études effleurent : la demande se concentre dans une poignée de métropoles, sans offre suffisante en face. PAP cite deux exemples récents. Un studio de 17 m² à Paris 20e, loué sous le plafond légal à 502 euros pour un plafond de 517 euros, a reçu 1 700 candidatures. Un deux-pièces meublé de 23 m² à Paris 11e, loué avec un complément de loyer de 96 euros, en a reçu 1 200.
« On ne réglera pas la crise du logement en braquant les projecteurs sur les loyers des studios », estime Corinne Jolly, présidente de PAP, pour qui le vrai sujet est le manque de villes où l’on peut à la fois trouver un emploi, une place à l’université et un logement. Le propos, qui émane d’une plateforme d’annonces entre particuliers, reste un point de vue ; il rejoint toutefois un constat partagé, y compris par les étudiants qui se tournent vers la colocation faute de studios abordables. Pour un bailleur qui construit un projet locatif, la leçon est double : le plafond s’impose, mais la tension locative reste le vrai déterminant du marché.
Cet article d’actualité est fourni à titre d’information générale. Les taux de dépassement cités proviennent d’études aux méthodologies différentes ; pour vérifier le loyer plafond applicable à un logement précis, référez-vous à l’arrêté préfectoral de la commune concernée.
