Crédit immobilier : le taux moyen de 3,31 % ne comprend ni l’assurance ni les frais de dossier

L’Observatoire Crédit Logement/CSA a publié son tableau de bord d’août 2026 : le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’établit à 3,31 %. Le document précise de quoi il parle, dans son titre de section : ce sont des « taux nominaux, hors assurance et coût des sûretés ». Le taux que vous signerez, lui, s’exprime en taux annuel effectif global.

L’écart n’a rien de cosmétique. Sur le deuxième trimestre 2026, la Banque de France a relevé un taux effectif moyen de 3,97 % sur les prêts à taux fixe de vingt ans et plus, et le seuil d’usure applicable depuis le 1er juillet est fixé à 5,29 %. Un même crédit se raconte ainsi avec plusieurs chiffres qui ne se comparent pas entre eux.

Des chiffres publics, des périmètres différents

La Banque de France est la source de référence sur le coût du crédit, et elle explique ce qu’elle mesure : « Conformément aux définitions harmonisées de la BCE, les taux recensés sont des taux effectifs au sens étroit (TESE), ils correspondent à la composante intérêt du Taux Effectif Global (TEG) ». Son graphique s’intitule d’ailleurs « Taux (hors frais et assurance) des crédits nouveaux à l’habitat toutes durées ». En juin 2026, dernier mois publié, ce taux ressort à 3,27 % pour les crédits à l’habitat hors renégociations.

L’Observatoire Crédit Logement/CSA mesure encore autre chose, des taux nominaux sur le secteur concurrentiel, et publie avec deux mois d’avance sur la statistique publique. Le taux d’usure, enfin, repose sur le taux annuel effectif global. L’article R. 314-4 du code de la consommation énumère ce qui y entre « lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, notamment » : frais de dossier, frais dus aux intermédiaires, coûts d’assurance et de garanties obligatoires, frais de compte et de moyens de paiement, coût de l’évaluation du bien immobilier hors frais d’enregistrement. C’est pourquoi un chiffre lu dans la presse et le taux d’une offre de prêt ne se comparent qu’à périmètre égal, comme le rappelle notre guide du crédit immobilier.

Le seul plafond qui a une valeur juridique

Sur les quatre chiffres du tableau, un seul est opposable à votre banque. La Banque de France rappelle que « le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt ». Le calcul est fixé par l’article L. 314-6 du code de la consommation : est usuraire tout prêt dont le taux effectif global excède « de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent ».

La règle se vérifie à la calculette : 3,97 % majoré d’un tiers donne 5,2933 %, soit après arrondi le seuil de 5,29 % publié par l’avis du 26 juin 2026 au Journal officiel. Les autres seuils suivent la même logique : 4,07 % à moins de dix ans, 4,57 % de dix à moins de vingt ans, 5,28 % à taux variable et 6,39 % en prêt relais. Nous avions détaillé en quoi ces nouveaux seuils rouvrent des dossiers au moment de leur publication.

Ce que dit vraiment le tableau de bord d’août

Le détail par durée est le suivant : 3,14 % sur quinze ans, 3,27 % sur vingt ans et 3,35 % sur vingt-cinq ans, soit vingt et un points de base d’écart. Depuis décembre 2025 et son taux moyen de 3,16 %, la hausse est de quinze points de base. L’Observatoire note que « la proportion des prêts bancaires d’une durée de 25 ans et plus est remontée à 49.3 % en août, contre 46.4 % au 2ème trimestre 2026 », pour une durée moyenne de 252 mois.

Le volume se contracte nettement : « à fin août, en GA, – 16.8 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant » et « – 14.5 % pour le nombre de prêts accordés ». Le coût relatif d’une opération s’établit à 4,2 années de revenus, que l’Observatoire juge « très inférieur à son niveau des années 2021-2022 ». Un recul dont nous relevions déjà l’ampleur cet été.

Ce qui pousse les barèmes, et la date à surveiller

Côté financement de l’État, l’Agence France Trésor affichait un TEC 10 à 4,19 % le 4 septembre 2026. La comparaison avec les voisins européens demande une autre série, celle de la Banque centrale européenne, harmonisée à des fins de convergence. En juillet 2026, dernier mois publié, le rendement souverain à dix ans y ressort à 3,85 % pour la France, 3,79 % pour la Grèce et 3,881 % pour l’Italie. La France se situe donc six points de base au-dessus de la Grèce, mais reste sous l’Italie. Ce sont des moyennes mensuelles, non comparables au relevé quotidien du TEC 10.

Sur les taux directeurs, la BCE a décidé le 23 juillet de les laisser inchangés, à 2,25 % pour la facilité de dépôt, 2,40 % pour les opérations principales de refinancement et 2,65 % pour la facilité de prêt marginal, niveaux en vigueur depuis le 17 juin 2026. La prochaine décision tombe le 10 septembre. Pour un emprunteur, la seule comparaison qui vaille reste celle du TAEG de son offre avec le seuil d’usure de sa tranche de durée, assurance de prêt comprise.

Information générale sur le coût du crédit immobilier, à jour des données publiées au 4 septembre 2026. Ce n’est pas un conseil en financement : les taux obtenus dépendent de votre profil, de votre apport et de la banque. Seule l’offre de prêt remise fait foi.