Le 1er octobre 2026 change le modèle de bail que le bailleur doit utiliser. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location vide, meublée et de colocation à bail unique, et le texte ne s’applique pas à tous vos contrats de la même façon.
Pour un investisseur qui gère plusieurs lots, la question n’est pas de tout refaire, mais de savoir quels baux basculent, quelles mentions ajouter et quelles clauses vérifier avant la prochaine signature.
En bref
- Le nouveau modèle vise les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
- Une clause de résiliation de plein droit pour impayé ou dépôt de garantie non versé figure dans le modèle.
- Cette clause ne produit effet que six semaines (42 jours) après un commandement de payer infructueux.
- Le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire devient une mention facultative.
- Un logement soumis à la servitude de résidence principale doit le mentionner dans le bail.
Quels baux sont concernés à partir du 1er octobre 2026
Selon le Journal officiel du 7 juillet 2026, l’article 1er du décret « entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date ». La règle se lit donc par signature : un bail signé ou renouvelé à partir de cette date doit suivre le nouveau modèle.
Le texte modifie les deux annexes du décret de 2015, soit le contrat type de location non meublée et celui de la location meublée. Le décret cite séparément la location vide, la location meublée et la colocation à bail unique : pour une colocation, partez de la nature du logement (vide ou meublé) et vérifiez le modèle correspondant dans le texte. Service-Public précise que le modèle meublé ne vise pas les baux mobilité ni les locations saisonnières de type meublés de tourisme ou chambres d’hôtes.
Le décret vise les contrats « conclus ou renouvelés » à compter du 1er octobre 2026. On peut en déduire qu’un bail en cours n’a pas à être réécrit avant son terme, mais c’est une lecture de cette formule : le texte ne traite pas le cas de la reconduction tacite. La prudence consiste à noter la date de renouvellement de chaque lot dans votre tableau de suivi et à préparer le nouveau modèle pour cette échéance.
La clause résolutoire : obligatoire depuis 2023, désormais dans le modèle
L’obligation d’insérer cette clause n’est pas nouvelle. Service-Public rappelle qu’elle résulte de la loi du 27 juillet 2023 et s’applique « déjà aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 ». Ce que change le décret, c’est que le modèle officiel la reprend noir sur blanc.
Le texte prévoit une résiliation de plein droit « pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ». Il précise que « La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux. » Six semaines représentent 42 jours : ce délai court à partir du commandement, pas du premier retard.
Si vos baux signés depuis l’été 2023 reposent sur un ancien gabarit, vérifiez que cette clause y figure. Son absence est le point de contrôle le plus utile avant la prochaine reconduction.
Les nouvelles mentions à renseigner
- Téléphone portable : le modèle ajoute « numéro de téléphone portable (facultatif) » dans la désignation du bailleur, du locataire et des colocataires. L’objectif affiché est de joindre plus vite le locataire pour prévenir les expulsions.
- Servitude de résidence principale : le cas échéant, le bail indique que le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme et qu’il est à usage exclusif de résidence principale.
- Clauses facultatives : assurance des risques locatifs (effet un mois après commandement infructueux), troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive, et non-respect de l’obligation d’occuper le logement en résidence principale.
Cette servitude vient de la loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme. Avant de signer, renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si votre commune l’a instaurée. Dans ce cas, la clause de résiliation liée à l’occupation ne peut jouer qu’après un délai de mise en demeure fixé par le maire.
Mode d’emploi pour vos prochains baux
| Situation | Modèle à utiliser |
|---|---|
| Location vide, bail signé ou renouvelé dès le 1er octobre 2026 | Annexe 1 modifiée |
| Location meublée, même cas | Annexe 2 modifiée |
| Colocation à bail unique, même cas | Cas cité séparément par le décret : modèle selon que le logement est vide ou meublé, à vérifier dans le texte |
| Bail mobilité ou location saisonnière | Hors modèle meublé |
| Bail en cours, ni signé ni renouvelé après cette date | Pas de réécriture prévue, selon notre lecture de « conclus ou renouvelés » (reconduction tacite non traitée) |
Concrètement, trois gestes suffisent. Mettez à jour votre trame de bail dès maintenant, recensez les échéances de vos lots, puis vérifiez la clause et les mentions facultatives au moment de signer. Pour replacer ces règles dans votre stratégie, consultez notre dossier sur l’investissement immobilier locatif.
Utiliser le modèle à jour reste la façon la plus simple d’éviter une clause manquante, notamment celle qui conditionne la résiliation en cas d’impayé.
Ce qui entre en vigueur plus tard
L’article 2 du décret, qui corrige des erreurs matérielles du décret du 12 février 2026 et adapte des dispositions outre-mer (articles R. 862-3 et R. 863-9 du code de la construction et de l’habitation), entre en vigueur le 1er janvier 2027. Il ne change pas le contenu de votre bail.
Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Information générale, à vérifier selon votre situation.
