Studio indécent de 8,84 m² : la Cour de cassation interdit au bailleur d’expulser pour faire les travaux

Un bailleur qui savait, en signant le bail, que son logement était indécent ne peut pas ensuite donner congé à son locataire au motif qu’il doit y réaliser des travaux de mise aux normes. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 4 juin 2026, publié au bulletin. En cause : un studio parisien dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 m², déclaré impropre à l’habitation.

La haute juridiction casse la décision de la cour d’appel de Paris qui avait validé le congé et ordonné l’expulsion du locataire. Le message adressé aux propriétaires est net : on ne se débarrasse pas d’un occupant en invoquant des travaux censés réparer une indécence que l’on connaissait dès le départ.

Un studio de 8,84 m² au cœur du litige

Les faits remontent à 2016 : une société civile immobilière loue un studio à un particulier. En 2019, un jugement définitif constate que la pièce principale, d’une surface de 8,84 m², est indécente et ne peut être destinée à l’habitation. Le seuil légal de décence fixe une surface habitable minimale de 9 m² : le logement était donc sous la norme.

La bailleresse délivre alors un congé pour motif légitime et sérieux, en s’appuyant sur un projet de travaux destinés à supprimer une cloison pour rétablir une surface de 11 m², ainsi que sur des impayés de loyer. La cour d’appel de Paris valide ce congé et ordonne l’expulsion, estimant qu’un congé donné pour l’échéance du bail n’équivaut pas à une résiliation judiciaire. C’est ce raisonnement que la Cour de cassation censure. Pour bien situer l’enjeu, il est utile de revoir les règles à respecter pour donner congé à son locataire.

La règle posée : l’obligation de logement décent prime

La Cour de cassation rappelle qu’en vertu du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, et que lorsque des locaux loués sont impropres à l’habitation, il ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Elle en tire une conséquence explicite : ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence du logement dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail.

Autrement dit, un propriétaire ne peut pas transformer sa propre défaillance, avoir loué un bien non conforme, en motif pour reprendre le logement. L’obligation de décence pèse sur lui pendant toute la durée du bail. Le locataire, de son côté, dispose d’un autre levier : il peut demander en justice la mise en conformité du logement sans que la validité du contrat en cours soit remise en cause, le juge pouvant imposer des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.

• Le bailleur doit délivrer et maintenir un logement décent pendant toute la durée du bail.
• Il ne peut pas invoquer l’indécence pour résilier le bail et expulser le locataire.
• Des travaux réparant une indécence connue à la signature ne sont pas un motif de congé valable.
• Le locataire peut exiger la mise en conformité sans perdre son bail.

Ce que la décision change pour les propriétaires

La portée est directe pour qui se lance dans l’investissement locatif : acquérir un bien manifestement trop petit ou non conforme en comptant régulariser plus tard, quitte à reprendre le logement, est une stratégie désormais fragilisée. Le critère de décence intègre aussi une exigence de performance énergétique, ce qui concerne directement les logements énergivores classés F ou G, au cœur des réformes en cours sur la location.

Avant de mettre un bien en location, mieux vaut donc s’assurer qu’il respecte toutes les caractéristiques de la décence : surface et volume habitables, absence de risques pour la santé et la sécurité, performance énergétique minimale. Dans plusieurs communes, le permis de louer permet déjà aux collectivités de contrôler cette conformité en amont. La décision du 4 juin 2026 y ajoute un garde-fou : l’indécence connue ne pourra pas servir à évincer l’occupant.

La cassation n’est toutefois que partielle. Si le congé et l’expulsion sont annulés, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 250 euros par mois, le locataire reste tenu de payer un arriéré de loyer et de charges de 3 000 euros : contester un congé irrégulier ne dispense pas de régler ses dettes locatives.

Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article est fourni à titre d’information et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, rapprochez-vous d’un professionnel du droit ou de l’ADIL de votre département.