Un studio de 18 m² dans le 20e arrondissement de Paris a recueilli 1 638 demandes de contact en moins d’une semaine. C’est le record de la rentrée 2026 relevé par l’Observatoire PAP, dans une étude consacrée au logement étudiant, publiée le 31 août et fondée sur 631 126 recherches de petites surfaces enregistrées entre le 1er juillet et le 27 août 2026.
Derrière ce chiffre spectaculaire, l’étude livre une donnée plus utile aux bailleurs : à Paris, un studio se loue 764 euros par mois pour 16,7 m² en moyenne, contre 750 euros pour 20,4 m² en petite couronne. Quatorze euros d’écart, pour 3,7 m² de plus.
En bref
- 1 638 demandes de contact en moins d’une semaine pour un studio de 18 m² dans le 20e arrondissement de Paris.
- Sur les 200 annonces les plus recherchées : 727 contacts en moyenne à Paris, 215 en petite couronne, 149 en province.
- Loyers moyens des studios : 764 euros pour 16,7 m² à Paris, 750 euros pour 20,4 m² en petite couronne, 669 euros pour 25,1 m² en province.
- L’offre de logements progresse de 4 % par rapport à l’année précédente, selon PAP.
- Certaines petites surfaces parisiennes situées au dernier étage réunissent jusqu’à 629 contacts par annonce.
Une tension qui se mesure en demandes de contact
PAP a analysé les 200 annonces les plus recherchées sur son site dans chaque zone. Le communiqué indique que « l’analyse des 200 annonces les plus recherchées dans la capitale pour cette rentrée fait apparaître une moyenne de 727 contacts par logement en quelques jours ». En petite couronne, les 200 annonces les plus recherchées « affichent une moyenne de 215 contacts ». En province, les 200 annonces les plus recherchées « affichent une moyenne de 149 contacts », PAP citant notamment Lyon, Nice, Bordeaux, Toulouse, Lille, Aix-en-Provence et Nantes.
L’unité compte : ces volumes sont des demandes de contact adressées via la plateforme, et non des dossiers de candidature dénombrés. Le rapport reste parlant : une annonce parisienne recueille environ 3,4 fois plus de contacts qu’une annonce de petite couronne et 4,9 fois plus qu’une annonce de province (calculs Koliving à partir des moyennes PAP). Pour qui construit une stratégie de rendement en investissement locatif, cette hiérarchie de la demande vaut d’être regardée avant le prix d’achat.
Le loyer au mètre carré, la vraie ligne de partage
Les loyers publiés par PAP racontent une géographie différente de celle des contacts. À surface comparable, l’écart entre Paris et la petite couronne est modeste ; à loyer comparable, l’écart de surface est considérable.
| Zone | Studio (T1) | Deux-pièces (T2) | Loyer au m², studio |
|---|---|---|---|
| Paris | 16,7 m² pour 764 euros | 33 m² pour 1 258 euros | 45,7 euros |
| Petite couronne | 20,4 m² pour 750 euros | 35,4 m² pour 987 euros | 36,8 euros |
| Province | 25,1 m² pour 669 euros | 42,8 m² pour 900 euros | 26,7 euros |
Surfaces et loyers : Observatoire PAP, étude du 31 août 2026. Loyer au mètre carré : calculs Koliving à partir de ces valeurs.
Un studio parisien se loue donc environ 45,70 euros par mètre carré et par mois, contre 36,80 euros en petite couronne et 26,70 euros en province. L’écart de rendement locatif brut dépendra ensuite du prix d’acquisition, très différent d’une zone à l’autre. Le calcul mérite d’être refait bien par bien, ce que permet notre calculateur de rentabilité locative.
Ce que l’étude ne dit pas
Plusieurs paramètres manquent, et ils comptent pour un investisseur.
- PAP ne précise pas si les loyers s’entendent charges comprises ou hors charges.
- Le périmètre de la « petite couronne » n’est pas défini en départements ; les villes citées relèvent des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne.
- La progression de l’offre de 4 % n’est rattachée ni à un volume absolu ni à un périmètre.
- L’étude porte sur les annonces d’une seule plateforme, entre particuliers, et non sur l’ensemble du parc locatif.
- Elle est consacrée au logement étudiant de la rentrée universitaire : ces surfaces et ces loyers ne décrivent pas le marché locatif dans son ensemble.
Ces réserves n’annulent pas l’information, elles en fixent la portée. Les statistiques publiques mesurent autre chose : l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne publie des loyers « au m² hors charges de logements loués non meublés », calculés « sur l’ensemble du parc et non à partir des seuls emménagés de l’année ». Les deux sources ne décrivent pas le même objet et ne se comparent pas directement.
À Paris, l’encadrement fixe une limite au prix affiché
Un loyer élevé au mètre carré ne se pratique pas librement dans la capitale. L’arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 fixe les loyers de référence applicables « à compter du 1er juillet 2026 jusqu’au 24 novembre 2026 », exprimés « en euros par mètre carré de surface habitable » et déclinés par secteur, par époque de construction et selon que le logement est loué vide ou meublé.
Pour un logement d’une pièce du secteur 13, qui couvre notamment les quartiers de Charonne et de Saint-Fargeau dans le 20e arrondissement, le loyer de référence majoré s’établit à 35,5 euros par mètre carré en location vide et à 40,4 euros en meublé pour un immeuble antérieur à 1946. Un investisseur qui vise ce type de bien doit intégrer ce plafond dans son calcul avant l’achat, et non après. Nous rendions compte du baromètre de la Fondation pour le Logement dans notre article sur la part des annonces qui dépassent les loyers de référence.
Les chiffres cités proviennent d’une étude d’une plateforme d’annonces entre particuliers et ne constituent ni une statistique publique ni une garantie de rendement. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement : tout projet locatif doit être évalué au cas par cas, au besoin avec un professionnel.
