Depuis ce 1er avril 2026, la trêve hivernale est terminée. Pour des milliers de bailleurs bloqués depuis novembre avec des loyers impayés, ce n’est pas une blague de saison : c’est la fin d’une paralysie légale de cinq mois, dans un marché locatif français sous haute tension.
Cinq mois d’immobilisme forcé pour les propriétaires
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée en France. Peu importe que le jugement soit déjà rendu, que la dette s’accumule, que le logement soit dégradé : le propriétaire attend. Il continue de rembourser son crédit immobilier, de régler sa taxe foncière, d’assumer ses charges de copropriété. Et il ne perçoit rien.
C’est le paradoxe de la trêve hivernale : un dispositif pensé pour protéger les ménages vulnérables, qui fait peser l’intégralité du risque financier sur le bailleur privé. Sans indemnisation. Sans compensation. Sans délai raccourci à la sortie.
À partir du 1er avril, les procédures reprennent. Concrètement, si une décision de justice a été rendue avant la trêve, le propriétaire peut saisir un commissaire de justice pour demander le concours de la force publique. La récupération effective du logement reste néanmoins rarement immédiate : les tribunaux sont engorgés, les délais s’étirent, et chaque semaine perdue ampute un peu plus la rentabilité de l’investissement.
2025 : un record d’expulsions qui cache une réalité encore plus lourde
Les chiffres publiés fin mars 2026 donnent le vertige. En 2025, 30 500 ménages ont été expulsés de leur logement en France, soit une hausse de 27 % en un an. Le nombre d’expulsions dépasse désormais le double du niveau de 2016. Et ce chiffre ne reflète qu’une partie de la réalité : selon la Fondation pour le logement des défavorisés, deux à trois fois plus de locataires quittent leur logement avant l’expulsion effective, pour éviter l’intervention des forces de l’ordre. Ce sont près de 200 000 personnes qui auraient quitté leur domicile sous contrainte en 2025.
Pour les propriétaires, derrière chaque dossier d’expulsion, c’est souvent six à dix-huit mois de procédure, des milliers d’euros de loyers perdus, et un flux de trésorerie durablement fragilisé. 175 000 commandements de payer ont été délivrés en 2025. Autant de situations où un bailleur a dû engager une démarche contentieuse pour tenter de récupérer ce qui lui était dû.
La loi Kasbarian a changé les règles, sans tout régler
Depuis la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, les procédures ont été accélérées. Un locataire en impayé doit désormais demander explicitement le maintien dans les lieux devant le juge et justifier du règlement de son dernier mois de loyer. Sans cela, la résiliation du bail est constatée d’office. Au tribunal de Paris, la part des dossiers aboutissant à un délai de paiement sans expulsion est passée de 48 % en 2023 à 35 % en 2024. Un rééquilibrage réel, même s’il reste insuffisant pour de nombreux bailleurs.
Le gouvernement affiche sa volonté d’aller plus loin. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun parle de «rétablir la confiance entre propriétaires et locataires». Le projet de loi Ripost prévoit quant à lui de faciliter les expulsions dans les meublés de tourisme détournés via des locations de courte durée frauduleuses.
«Optimiser, ce n’est pas tricher. C’est comprendre les règles mieux que ceux qui les écrivent.»
En attendant ces évolutions législatives, la meilleure protection reste en amont : un dossier locataire solide, un état des lieux rigoureux, et le recours à des garanties comme Visale, portée par Action Logement, qui couvre les impayés sans frais pour le bailleur sur certains profils. Le droit immobilier évolue, mais le risque locatif, lui, ne disparaît pas.
💬 Vous avez subi des impayés pendant cette trêve hivernale ? Vous êtes en pleine procédure d’expulsion ? Partagez votre vécu en commentaire : vos retours concrets aident d’autres propriétaires à ne pas faire les mêmes erreurs. Et si cet article vous a éclairé, transmettez-le à votre réseau de bailleurs.
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