Laisser un logement vide n’a jamais été neutre fiscalement, mais cela va devenir nettement plus coûteux. À compter de 2027, une nouvelle taxe vise spécifiquement les habitations inoccupées. Les propriétaires d’un bien vacant, d’un héritage en attente ou d’un appartement laissé fermé ont tout intérêt à anticiper dès maintenant.
La loi de finances pour 2026 prévoit la création, au 1er janvier 2027, d’une Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), qui réorganise la fiscalité des logements laissés vides. L’objectif : remettre des logements sur le marché en pénalisant la vacance prolongée. Des exonérations restent prévues pour la vacance involontaire (bien en travaux, mis en vente ou en location sans preneur). Anticiper, c’est éviter la double peine.
Une nouvelle taxe ciblée sur les logements vides
Jusqu’ici, la fiscalité des logements inoccupés reposait sur deux dispositifs distincts selon les communes : la taxe sur les logements vacants dans les zones tendues, et une taxe d’habitation sur les logements vacants ailleurs. La loi de finances pour 2026 prévoit de refondre ce paysage avec une Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), applicable à compter du 1er janvier 2027.
L’esprit de la mesure est assumé : il s’agit d’inciter fortement les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, locatif ou à la vente, dans un pays où le logement manque dans de nombreuses zones. Un logement gardé vide sans raison légitime coûtera donc plus cher à conserver, la taxe venant s’ajouter à la taxe foncière déjà due par le propriétaire.
Pour les propriétaires, cette évolution s’inscrit dans une série de changements fiscaux de fond qui rendent la détention d’un bien inoccupé de moins en moins confortable, dans la lignée de ce que nous avons recensé parmi les nouveautés du 1er janvier 2026.
Qui est concerné, et qui peut être exonéré
Sont visés les logements habitables mais laissés inoccupés pendant une certaine durée, généralement appréciée sur une année. La vacance volontaire, c’est-à-dire le choix de ne pas louer ni vendre un bien en état d’être habité, est la cible principale du dispositif. C’est typiquement le cas d’un appartement gardé fermé « au cas où », ou d’un bien hérité que les héritiers laissent dormir faute de décision.
La loi prévoit toutefois des cas d’exonération pour la vacance subie, indépendante de la volonté du propriétaire. Un logement activement proposé à la location ou à la vente sans trouver preneur, un bien faisant l’objet de travaux importants le rendant temporairement inhabitable, ou une vacance de courte durée peuvent échapper à la taxe, sous conditions et sur justificatifs. La frontière entre vacance volontaire et involontaire sera donc décisive, et il faudra pouvoir prouver sa bonne foi.
Les héritiers sont particulièrement exposés : une succession qui traîne, une indivision bloquée, et le bien familial se retrouve vide pendant des mois, voire des années. Anticiper la transmission et organiser la gestion du bien permet d’éviter que la taxe ne vienne s’ajouter aux tensions, comme nous l’expliquons à propos de l’indivision familiale.
Comment éviter la double peine
La parade la plus évidente est aussi la plus vertueuse : remettre le logement en service. Le louer, même via un bail souple, ou le mettre en vente, suffit en général à sortir du champ de la taxe ou à activer une exonération, à condition de pouvoir démontrer la démarche (mandat de location, annonces, mandat de vente). Pour un bien en mauvais état, engager des travaux peut aussi ouvrir droit à une exonération temporaire.
Pour les propriétaires qui hésitent à se lancer dans la location par crainte des impayés ou de la gestion, des solutions existent pour sécuriser l’opération, de la garantie loyers impayés à la gestion déléguée. Le calcul est souvent favorable : entre un bien qui coûte (taxe foncière, future TVLH, entretien) et un bien qui rapporte un loyer, l’écart se creuse nettement avec l’arrivée de la nouvelle taxe.
Enfin, pour un bien dont on ne veut réellement plus, la vente reste la sortie la plus nette, d’autant que d’autres réformes fiscales cherchent justement à fluidifier les transactions. Dans tous les cas, le pire choix est l’inaction : laisser dormir un logement vide devient, année après année, une stratégie perdante, qu’il vaut mieux corriger avant l’entrée en vigueur de 2027, en revoyant sa stratégie de revenus fonciers.
Information à caractère général ne constituant pas un conseil personnalisé ; pour votre situation, rapprochez-vous de votre centre des finances publiques.
Entrepreneur et investisseur, je vous partage mon expérience dans le domaine de l’investissement immobilier. Pensez à me suivre sur mes réseaux !