Chaque été, des propriétaires partent en vacances et retrouvent, au retour, leur logement occupé par des inconnus. La peur est réelle, mais elle repose souvent sur une idée fausse : non, il ne faut pas attendre des mois ni laisser les squatteurs s’installer. Depuis le renforcement de la loi en 2023, une procédure administrative permet de saisir directement le préfet pour obtenir une évacuation forcée en quelques jours. Encore faut-il agir vite et dans les règles.
Le propriétaire d’un logement squatté peut saisir le préfet (procédure de l’article 38 de la loi DALO), sans long procès. Le préfet décide sous 48 heures et peut ordonner une évacuation forcée. La procédure vaut pour la résidence principale comme secondaire, et la trêve hivernale ne s’applique pas. La violation de domicile est punie jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende. La clé : déposer plainte et faire constater le squat immédiatement.
Ce que permet l’article 38 de la loi DALO
La procédure administrative d’évacuation forcée est prévue par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 (loi DALO), renforcée par la loi du 27 juillet 2023. Elle permet au propriétaire, au locataire ou à la personne dont le domicile est squatté de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, puis de procéder à leur évacuation. Elle s’applique aussi bien à une résidence principale qu’à une résidence secondaire meublée (démarche officielle sur demarche.numerique.gouv.fr).
La procédure, étape par étape
- Déposer plainte pour violation de domicile, au commissariat ou à la gendarmerie.
- Prouver que le logement est le vôtre (titre de propriété, factures, taxe d’habitation).
- Faire constater le squat par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
- Saisir le préfet avec ce dossier : il décide dans un délai de 48 heures.
- En cas d’accord, le préfet adresse une mise en demeure de quitter les lieux, exécutoire sous 24 heures minimum si c’est votre résidence principale, 7 jours minimum dans les autres cas.
- Passé ce délai, le préfet procède à l’évacuation forcée par les forces de l’ordre.
Résidence principale ou secondaire : une différence de délai
La procédure protège les deux, mais les délais d’exécution diffèrent : la mise en demeure peut être exécutée plus vite pour une résidence principale (24 heures minimum) que pour un autre logement (7 jours minimum). Le préfet peut toutefois refuser pour un motif impérieux d’intérêt général et renvoyer vers la voie judiciaire. D’où l’intérêt de présenter un dossier complet dès le départ.
Plus de trêve hivernale pour les squatteurs
Contrairement à une idée répandue, une évacuation fondée sur l’article 38 n’est pas suspendue l’hiver : elle peut intervenir à n’importe quelle période de l’année. C’est une différence majeure avec l’expulsion d’un locataire défaillant, soumise, elle, à la trêve hivernale.
Le coût de l’inaction
La violation de domicile est un délit puni jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Mais l’addition peut aussi être lourde pour le propriétaire qui tarde, comme l’a montré le cas d’un propriétaire à Asnières à qui la mairie a réclamé 18 000 €. Réagir dans les premières heures change tout.
Les bons réflexes avant de partir
La meilleure procédure reste celle qu’on n’a pas à lancer. Avant un départ prolongé : ne signalez pas votre absence sur les réseaux sociaux, faites relever le courrier, demandez à un voisin de confiance de surveiller le logement, sécurisez les accès (serrure, alarme) et gardez à portée de main vos preuves de propriété pour gagner un temps précieux en cas de problème.
Information à caractère général ne constituant pas un conseil personnalisé ; en cas de squat, déposez plainte sans délai et rapprochez-vous d’un commissaire de justice ou d’un avocat.
Entrepreneur et investisseur, je vous partage mon expérience dans le domaine de l’investissement immobilier. Pensez à me suivre sur mes réseaux !