Rendement locatif : de 4,80 % brut à 2,51 % net, le calcul

Un logement loué 600 € par mois, acheté 150 000 € frais et travaux compris, affiche 4,80 % de rendement brut. Une fois la taxe foncière, les charges et les travaux soustraits, il tombe à 2,51 % net, avant même de payer le crédit.

Les ordres de grandeur viennent de MoneyVox et de l’étude Maslow, les hypothèses du cas sont celles de la rédaction.

Du loyer au rendement brut

Prenons un bien acheté 135 000 €, auquel s’ajoutent 10 000 € de frais de notaire et 5 000 € de remise en état, soit 150 000 € de coût total. Les frais de notaire sont une hypothèse de la rédaction : 10 000 € représentent 7,41 % du prix, un ordre de grandeur courant pour un logement ancien. Le loyer est de 600 € par mois, soit 7 200 € par an, l’exemple de loyer retenu par MoneyVox. Le rendement brut se calcule simplement : 7 200 divisé par 150 000, soit 4,80 %.

Selon Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow cité par MoneyVox, les rendements locatifs se situent « généralement entre 3% et 5% », avec un léger avantage pour le meublé. MoneyVox ne précise pas si cette fourchette est brute ou nette : elle ne se compare donc pas directement à notre rendement brut.

Des charges au rendement net

Premier poste, la taxe foncière. Pierre-Emmanuel Jus explique que, dans certaines communes, elle peut désormais représenter deux mois de loyer, voire davantage. MoneyVox en tire l’exemple d’un loyer de 600 € par mois et d’une taxe de 1 200 € par an. Ce n’est pas une moyenne nationale.

Viennent ensuite les charges de copropriété non récupérables (480 € par an dans notre hypothèse), l’assurance propriétaire non occupant (150 €), un mois de vacance locative par an (600 €) et une provision travaux de 1 000 € par an. Cette dernière reprend l’ordre de grandeur cité par MoneyVox pour les parties communes : « 10 000 ou 15 000 euros » sur dix ans.

Résultat : 3 430 € de charges absorbent 2,29 % de rendement. Le net avant impôt sur les revenus fonciers ou sur les bénéfices du meublé s’établit à 3 770 €, soit 2,51 %. Ce chiffre se vérifie aussi avec un calculateur de rentabilité locative.

Test de sensibilité sur la taxe : selon Maslow, elle a augmenté de 18,6 % en médiane entre 2021 et 2025 dans les 200 communes les plus peuplées classées en zones A bis, A et B1 (aucune commune de moins de 20 000 habitants, hors Alsace-Moselle et DOM). Si la taxe de notre exemple augmentait de 18,6 %, comme la médiane observée sur ce panel, elle passerait de 1 200 € à 1 423 €, soit 223 € de plus par an. Ce n’est pas une prévision : le panel ne couvre ni les communes plus petites ni la période à venir.

Côté travaux, MoneyVox rappelle que les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un nouveau bail depuis janvier 2025 en métropole, les F suivant en 2028 puis les E en 2034. Selon Pierre-Emmanuel Jus : « Ce que sous-estiment souvent les investisseurs, ce sont les parties communes ».

Le crédit achève le travail

MoneyVox relève des taux d’environ 3,4 % sur 20 ans (article du 2 novembre 2026), en précisant qu’ils pourraient encore progresser ; le média évoque aussi des taux proches de 1 % à une période antérieure. Ce taux n’est pas une offre. Avec 30 000 € d’apport et 120 000 € empruntés à ce taux, la mensualité hors assurance est de 690 €, soit 8 278 € par an, dont 4 014 € d’intérêts la première année.

Face à un revenu net de 3 770 €, le solde annuel ressort à -4 508 €, soit environ 376 € par mois d’effort d’épargne. Si la taxe augmentait de 18,6 %, il serait de -4 731 €. Le rendement net de 2,51 % reste inférieur au coût de l’argent emprunté : l’effet de levier joue contre l’investisseur. Pour mesurer son propre cas, un crédit immobilier doit être simulé avec les vrais paramètres.

Quatre leviers pour réduire l’effort

Premier levier, la vacance : la ramener de un mois à zéro rapporte 600 € par an. Deuxième levier, le loyer : 50 € de plus par mois, par exemple grâce à une rénovation ou à un passage en meublé, représentent 600 € par an. Ensemble, ces deux actions portent le revenu net à 4 970 €, soit 3,31 %, et le solde annuel à -3 308 €.

Troisième levier, le taux : emprunter à 3,0 % au lieu de 3,4 % allège l’annuité de 291 € par an, ce qui justifie de mettre les banques en concurrence. Quatrième levier, l’apport : 20 000 € de plus ramènent l’annuité à 6 898 €, soit 1 380 € d’économie annuelle, au prix d’un capital immobilisé.

De l’avis de la rédaction, le choix de la commune compte autant que ces leviers, et une taxe élevée ne condamne pas forcément un projet si le loyer suit. Il s’agit d’une appréciation éditoriale : l’indice de Maslow croise la dynamique des ventes (60 %) et l’évolution de la pression fiscale (40 %), et Maslow précise qu’il mesure la résistance relative des communes, non leur potentiel d’investissement.

Rédigé par Laurent Carbonnet et relu par la rédaction de Koliving. Les montants du cas pratique sont des hypothèses pédagogiques, hors impôt et assurance emprunteur, et ne constituent pas un conseil en investissement.