Depuis la promulgation de la loi de finances pour 2026, un nouveau dispositif fiscal baptisé « Relance logement » permet à un propriétaire bailleur de déduire chaque année, de ses revenus locatifs, une partie du prix d’achat du bien qu’il met en location. Ce mécanisme s’applique à tout logement neuf, ou ancien avec travaux, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et loué nu à titre de résidence principale.
Présenté par les pouvoirs publics comme un levier pour augmenter l’offre locative, ce dispositif est ouvert à tous les investisseurs, sans condition de ressources. En contrepartie, le logement doit rester loué au moins neuf ans et respecter un plafond de loyer. Voici ce que ce nouvel avantage fiscal change concrètement pour un bailleur.
En bref
- Un nouveau dispositif fiscal « Relance logement » est issu de la loi de finances pour 2026 (article 47 de la loi du 19 février 2026).
- Il permet de déduire chaque année une partie du prix d’achat du logement de ses revenus fonciers, en plus des charges habituelles.
- La déduction peut atteindre 12 000 € par an lorsqu’au moins 50 % des revenus relèvent du logement très social.
- Le bien doit être loué nu en résidence principale pendant au moins 9 ans, dans un immeuble collectif.
- L’avantage vise les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans condition de ressources.
Un mécanisme qui déduit une partie du prix d’achat
Le principe rompt avec les anciens dispositifs de réduction d’impôt de type Pinel. Ici, il ne s’agit pas d’une réduction calculée sur l’impôt, mais d’une déduction opérée sur les revenus fonciers. Un investisseur qui souhaite préparer un investissement locatif peut, avec ce dispositif, retrancher de ses loyers imposables une fraction du prix payé pour le logement.
À cette déduction s’ajoute celle des charges classiques de la location : coût des travaux, intérêts d’emprunt et taxe foncière. Deux plafonds encadrent l’avantage. D’une part, la déduction annuelle liée au prix d’achat peut atteindre 12 000 € par an, ce plafond s’appliquant lorsqu’au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement très social. D’autre part, si les charges dépassent les loyers perçus, le déficit foncier ainsi créé reste imputable sur les autres revenus (salaire, pension) dans la limite de 10 700 €, comme le prévoit déjà le droit commun.
Selon l’exemple officiel publié par l’administration, un appartement acheté 180 000 €, avec 30 000 € d’apport et 150 000 € d’emprunt, peut aboutir après dix ans de détention à 0 € d’impôt sur les loyers perçus et à 16 000 € de déductions au titre de l’impôt sur le revenu. Le montant réel dépend de chaque situation, mais l’ordre de grandeur illustre la logique du dispositif.
Les conditions à réunir pour en bénéficier
L’avantage n’est pas automatique : il suppose de cocher plusieurs cases précises. Le logement doit être situé dans un immeuble collectif et être neuf. Un bien ancien reste éligible à condition d’y engager au moins 30 % du prix du bien en travaux d’amélioration, notamment énergétique, ce qui rapproche le dispositif d’une logique de rénovation. Le calendrier compte aussi : seuls les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ouvrent droit à l’avantage, la date du permis de construire faisant foi en cas de construction.
Côté location, les règles sont strictes. Le logement doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans. La location au sein du cercle familial proche est interdite, et la mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien. Le bailleur doit enfin respecter un plafond de loyer fixé selon la catégorie du logement, qu’il soit intermédiaire, social ou très social, ce qui distingue nettement ce dispositif d’une location au prix du marché. Avant de vous lancer, il est utile de resituer cette opération dans les étapes d’un achat immobilier et de vérifier sa cohérence avec votre projet patrimonial.
Un exemple chiffré et les points de vigilance
Le tableau ci-dessous reprend les repères clés du dispositif, tels qu’ils figurent dans la documentation officielle.
| Paramètre | Règle applicable |
|---|---|
| Type de bien | Logement en immeuble collectif, neuf ou ancien avec au moins 30 % du prix en travaux |
| Location | Nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans, hors cercle familial |
| Déduction annuelle | Jusqu’à 12 000 € par an (si au moins 50 % des revenus relèvent du très social) |
| Déficit foncier | Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € |
| Fenêtre d’acquisition | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
| Condition de ressources | Aucune |
Ce cadre appelle plusieurs précautions. Le choix du dispositif s’exerce lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition, en joignant un engagement de location, et il est irrévocable pour le bien concerné. En cas de manquement (loyer supérieur au plafond, vente anticipée du logement avant la fin de l’engagement), l’avantage fiscal est remis en cause : les déductions accordées sont alors réintégrées dans les revenus fonciers du bailleur. Il faut aussi garder en tête que la taxe foncière que vous continuez de payer, tout comme les autres charges, entre dans le calcul global de la rentabilité.
Reste une inconnue de taille : ce dispositif, encore récent, sera lu à l’aune des commentaires de l’administration fiscale. Avant de bâtir un plan de financement sur ces déductions, il est prudent de valider le montage avec un professionnel, notamment pour l’articulation avec le crédit qui finance l’opération et le respect des plafonds de loyer catégoriels.
Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les montants et conditions dépendent de votre situation et des commentaires de l’administration fiscale ; rapprochez-vous d’un professionnel avant toute décision. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.
