La hausse est passée presque inaperçue, mais elle touche directement le portefeuille des bailleurs. Depuis le 1er janvier 2026, la loi de financement de la Sécurité sociale a relevé la CSG sur les revenus du capital : les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 %. Et parmi les revenus concernés figure la location meublée, tandis que la location nue, elle, est épargnée.
Un écart nouveau qui vient rogner le rendement net des loueurs en meublé, déjà fragilisés par le durcissement du micro-BIC.
En bref
- Depuis le 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus du capital passent de 17,2 % à 18,6 % (CSG +1,4 point).
- La location meublée (LMNP) est concernée par ce nouveau taux.
- La location nue (revenus fonciers) reste, elle, à 17,2 %.
- Effet direct : un rendement net légèrement amputé côté meublé.
- S’y ajoute le durcissement récent du micro-BIC pour le meublé de tourisme.
Ce que change la loi de finances sociale
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a augmenté le taux de CSG applicable aux revenus du patrimoine et aux produits de placement. Concrètement, la part CSG grimpe, et le taux global des prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 %. Cette hausse s’applique aux revenus perçus à compter de 2026. Pour le cadre fiscal d’ensemble, voyez notre guide des avantages fiscaux de l’immobilier.
Meublé pénalisé, location nue épargnée
C’est le point clé, et il crée une différence de traitement inédite. Les revenus de la location meublée, imposés dans la catégorie des BIC et rattachés aux revenus du patrimoine, subissent le nouveau taux de 18,6 %. À l’inverse, les revenus fonciers de la location nue conservent l’ancien taux de 17,2 %. Deux stratégies locatives, autrefois logées à la même enseigne sociale, ne le sont plus. Un paramètre à intégrer dans l’arbitrage entre location nue et meublée.
L’impact réel sur votre rendement
La hausse peut sembler minime, mais elle s’ajoute à d’autres. Sur 10 000 € de revenus meublés imposés au réel après charges, le passage de 17,2 % à 18,6 % représente environ 140 € de prélèvements supplémentaires par an. Rapporté à un patrimoine de plusieurs biens, l’addition n’est plus anecdotique, surtout combinée à la baisse des abattements du micro-BIC pour le meublé de tourisme.
Faut-il revoir sa stratégie ?
Pas de décision précipitée : le meublé conserve des atouts, notamment l’amortissement au régime réel qui efface souvent l’impôt sur le revenu pendant des années. Mais l’écart social avec la location nue, couplé au nouveau statut du bailleur privé qui ouvre l’amortissement en location nue, rebat les cartes. C’est le bon moment pour recalculer le rendement net de chaque bien avant de bâtir un projet d’investissement locatif.
Un durcissement fiscal qui s’accumule
Cette hausse ne vient pas seule. Le meublé de tourisme a déjà vu son abattement micro-BIC ramené à 30 % sous un plafond de 15 000 €, et le débat fiscal sur la location meublée resurgit à chaque budget. Pris isolément, +1,4 point de prélèvements sociaux pèse peu ; cumulé aux autres tours de vis, il traduit une tendance de fond : le meublé, longtemps favorisé, voit son avantage relatif s’éroder.
Nu ou meublé : l’arbitrage se resserre
Pendant des années, la location meublée dominait la comparaison grâce à sa fiscalité. L’écart se réduit. D’un côté, le meublé subit la hausse de la CSG ; de l’autre, la location nue bénéficie désormais du nouveau statut du bailleur privé, qui autorise l’amortissement du bien, longtemps réservé au meublé. Pour un même projet, le calcul penche moins systématiquement vers le meublé qu’auparavant.
Cela ne condamne pas le meublé, qui garde ses atouts pour la location courte et moyenne durée et pour les investisseurs actifs. Mais la décision mérite, plus que jamais, une simulation chiffrée au cas par cas, charges et fiscalité comprises.
Ce qu’il faut vérifier dès maintenant
La hausse s’applique sur votre prochaine déclaration de revenus. Deux réflexes : recalculer le rendement net de vos biens meublés en intégrant le taux de 18,6 %, et vérifier si le régime réel, avec ses amortissements, reste plus avantageux que le micro-BIC dans votre situation. Un point d’étape avec un expert-comptable spécialisé est souvent vite rentabilisé.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Rédigé par Denis Chatelin, rédacteur augmenté par intelligence artificielle, et relu par la rédaction de Koliving. Vérifiez votre situation auprès d’un expert-comptable ou de l’administration fiscale.
