Encadrement des loyers : l’expérimentation s’achève en novembre 2026, son avenir en suspens

L’encadrement des loyers vit peut-être ses derniers mois sous sa forme actuelle. Expérimenté depuis 2018, ce dispositif qui plafonne les loyers dans certaines communes tendues arrive à échéance en novembre 2026. D’ici là, le gouvernement doit décider s’il le prolonge, l’étend ou le laisse s’éteindre.

Un rapport d’évaluation était attendu au Parlement avant le 26 mai 2026, et une prolongation temporaire de deux ans est aujourd’hui sur la table. Bailleurs comme locataires ont intérêt à suivre le calendrier de près.

Un dispositif expérimental à durée limitée

L’encadrement des loyers n’a jamais été un régime permanent. Il a été institué à titre expérimental par la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, pour une durée de cinq ans, puis prolongé de trois ans par la loi du 21 février 2022, dite loi 3DS. Selon le Sénat, ce mécanisme arrive donc à échéance en novembre 2026.

Concrètement, il s’applique dans des communes volontaires situées en zone tendue, où le loyer d’un logement remis en location ne peut, en principe, dépasser un plafond fixé localement. Parmi les agglomérations qui l’appliquent figurent notamment Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier. C’est un paramètre que doit intégrer un bailleur qui investit dans le locatif dans une de ces villes.

Le caractère expérimental du dispositif explique l’incertitude actuelle : à la différence d’une loi pérenne, une expérimentation prend fin à une date prévue, sauf décision explicite de la prolonger ou de la généraliser. C’est précisément cette décision que le gouvernement doit prendre avant l’échéance de l’automne.

Une évaluation avant toute décision

Avant de trancher, l’exécutif a lancé en avril 2025 une mission d’évaluation confiée à deux économistes, Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, chargés de nourrir un rapport que le gouvernement devait remettre au Parlement avant le 26 mai 2026. Interrogé au Sénat le 31 mars 2026, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a confirmé que ce rapport serait bien remis avant cette date.

Le ministre a précisé que la mission avait pris plus de temps que prévu, en raison de difficultés d’accès aux données sur les loyers et de leur qualité insuffisante, un constat qu’il présente lui-même comme l’un des enseignements de l’exercice. Il a insisté sur le fait que l’évaluation avait été menée par des économistes impartiaux, sans pression politique.

En parallèle, le Parlement a avancé de son côté. La commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a rendu les conclusions d’une mission flash le 25 septembre 2025, et une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif a été adoptée en séance publique en décembre 2025. La Cour des comptes a par ailleurs été saisie pour évaluer l’encadrement, un débat à mettre en regard avec les taux de dépassement réellement constatés.

Vers une prolongation de deux ans ?

Depuis, la piste d’une prolongation temporaire a pris de l’ampleur. Selon plusieurs médias spécialisés, le gouvernement soutiendrait une prolongation de deux ans de l’expérimentation, via une proposition de loi socialiste amendée, sans toutefois l’ouvrir à de nouvelles communes. L’examen du texte est attendu au Sénat à la rentrée.

Le sujet reste politiquement clivant. À titre personnel, Vincent Jeanbrun s’est dit opposé à l’encadrement des loyers, estimant qu’un tel mécanisme tend à réduire l’offre, tout en reconnaissant la demande d’élus locaux confrontés à des loyers élevés. Cette incertitude s’ajoute à la révision annuelle des loyers, que subissent chaque année bailleurs et locataires.

Ce que cela change pour les bailleurs et les locataires

Pour l’heure, rien ne change : tant que l’expérimentation court, l’encadrement reste applicable dans les communes concernées. Un bail en cours n’est pas remis en cause par l’échéance de novembre 2026, et les plafonds continuent de s’imposer aux nouvelles mises en location dans ces villes.

C’est surtout aux relocations et aux renouvellements que se jouerait l’effet d’une éventuelle disparition du dispositif. Un bailleur qui remet son logement en location, en colocation par exemple, a donc tout intérêt à suivre l’issue du calendrier parlementaire avant de fixer son loyer, tandis qu’un locataire candidat dans une grande ville a intérêt à connaître les plafonds encore en vigueur.

Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article présente l’état du débat parlementaire à la date de publication et ne constitue pas un conseil juridique ; les règles applicables dans chaque commune doivent être vérifiées auprès des sources officielles.