Vous passez vos soirées à rafraîchir Leboncoin, à aligner les cases d’Excel pour calculer un rendement, et le lendemain l’annonce est déjà “vendue” ? Julian a vécu ce cauchemar avant de bâtir son propre empire locatif. Aujourd’hui, il revient avec ImmoScan, un logiciel qui scanne plus de deux millions d’annonces et calcule automatiquement rentabilité, fiscalité et financement. Nous l’avons challengé sans filtre.
Pourquoi tant d’investisseurs abandonnent avant même de signer ?
Le marché immobilier français est saturé : des milliers d’annonces en doublon, des biens déjà retirés mais toujours visibles, des calculs de rentabilité bricolés à la main. Pour les primo-accédants, le découragement arrive vite.
« J’ai vu 9 personnes sur 10 abandonner avant de signer leur premier compromis », confie Julian. La raison ? L’usure. La recherche du bon bien devient un labyrinthe où la motivation s’épuise plus vite que l’épargne.
La promesse d’ImmoScan part de ce constat brutal : si un logiciel fait le tri, calcule et filtre automatiquement, l’investisseur ne perd ni énergie ni confiance. La technologie devient alors un accélérateur, pas un substitut.
Et ce n’est pas un hasard si Julian parle de “jungle” : entre les agents immobiliers qui défendent leur commission, les calculs approximatifs et l’opacité fiscale, il fallait une machette numérique.
Disclaimer : Si vous nous lisez régulièrement, vous savez qu’ImmoScan n’est pas un simple nom d’outil qui circule dans nos articles. Nous le recommandons très souvent et l’assumons car c’est un outil que toute l’équipe utilise au quotidien pour préparer nos analyses et orienter nos propres stratégies d’investissement. Après plusieurs mois d’utilisation réelle, avec ses forces et ses limites, nous avons eu envie de donner la parole directement à ceux qui l’ont créé. C’est ainsi que Julian a accepté de se prêter au jeu de l’entretien.
À présent, écoutons ce qu’en dit Julian Muller, l’un des créateurs d’Immoscan :
Koliving.fr : Avant de parler d’algorithme et de rentabilité, revenons au point de départ. Qui se cache derrière ImmoScan, et pourquoi avoir créé un tel outil ?
Julian : « A la base, on a créé ce logiciel pour moi et mon associé Jean. On voulait une solution pour aller plus vite. Comme on est pas des développeurs, on avait fait une version BETA lisible que par nous. Puis on a rencontré notre 3eme associé, Rémi, qui avait déjà développé des logiciels. Je me souviens de sa phrase “les gars, vous avez eu l’idée de faire la voiture parfaite qui peut aller n’importe où, mais que personne peut utiliser à part vous… On va rendre accessible cette voiture à tout le monde”
A partir de là, on a bossé ensemble dessus, on y a mis toutes nos économies pour le développer pendant Une année. Et le résultat est bluffant. Quand on voit la simplicité de prise en main du logiciel et la vitesse à laquelle les utilisateurs trouvent leurs bonnes affaires, clairement il y a un avant et un après IMMOSCAN.
Koliving.fr : Tu affirmes qu’ImmoScan peut analyser deux millions d’annonces et repérer le top 0,1 % en un clic. Franchement, ça sonne presque trop beau pour être vrai. Qu’est-ce qui prouve que votre logiciel n’est pas juste un gadget marketing ?
Julian : Je comprends le scepticisme. Mais ce n’est pas une promesse abstraite : l’algorithme calcule le prix au m² du secteur, estime le coût des travaux, simule la fiscalité et la rentabilité locative, en courte comme en longue durée. Un humain peut le faire, mais ça prendrait des heures, voire des jours. L’algorithme le fait en temps réel.
Koliving.fr : Tu vas jusqu’à dire qu’un débutant équipé d’ImmoScan peut rivaliser avec un investisseur chevronné. Ce n’est pas un peu exagéré ?
Julian : L’expérience reste essentielle pour négocier, visiter, anticiper les travaux. Mais là où le débutant perd du temps à rassembler des informations disparates, ImmoScan lui donne immédiatement une vision claire et complète. Il n’est plus désavantagé sur l’analyse. Dans ce jeu-là, la vitesse compte autant que l’expérience.
Koliving.fr : Dans un article paru sur Le Figaro, vous avancez aussi un chiffre qui fait tiquer : 82 % des financements trouvés via vos partenaires. Comment expliquer un tel taux de réussite, quand tant d’investisseurs se voient refuser leur prêt par les banques ?
Julian : Parce que nous arrivons avec un dossier déjà structuré. Quand l’utilisateur a sélectionné un bien via ImmoScan, il a déjà les simulations de cash-flow, de fiscalité, de rentabilité. Le courtier n’arrive pas les mains vides chez le banquier. Et ça change tout. La moyenne nationale de financement est plus basse, mais nos utilisateurs arrivent armés.
Koliving.fr : Soyons directs. Beaucoup d’agents immobiliers voient d’un mauvais œil l’arrivée d’outils comme ImmoScan. Vous leur faites peur ?
Julian : Disons que nous bousculons un peu les habitudes. Les agents mettent en avant leur réseau, leur connaissance locale. Mais les acheteurs n’ont pas toujours confiance : ils savent que la commission influence le discours. Avec ImmoScan, ils reprennent le pouvoir des chiffres. C’est normal que ça dérange certains, mais nous n’avons rien contre les professionnels. L’outil est neutre : il éclaire le marché.
Koliving.fr : Une licence à vie sans abonnement, c’est séduisant sur le papier… mais son prix reste élevé pour beaucoup de primo-accédants. À qui s’adresse vraiment ImmoScan, et pourquoi avoir choisi ce modèle économique plutôt qu’un abonnement mensuel plus accessible ?
Julian : Oui je comprends. A première vue, ça a l’air d’être cher. Mais quand en un clic, vous gagnez plus de 20 000€ sur un investissement, vous comprenez très rapidement que l’investissement de départ est très vite rentabilisé. Imagine que tu en fait 10 des affaires comme ça… Pourquoi une licence à vie ? Car nous sommes dans une période de lancement du logiciel. C’est à dire que nous voulons encore développer, améliorer IMMOSCAN pour qu’il devienne incontournable dans les années à venir, et donc pour les personnes qui nous font confiance, ont leur donne une licence à vie et pourront bénéficier de toutes les améliorations, sans jamais payer pour.
Bien sûr, à l’avenir, nous passerons en abonnement, qui ne sera, lui, pas forcément donné car Immoscan changera la donne dans l’investissement immobilier. D’ailleurs on le voit déjà, nos utilisateurs enchaînent les investissements immobilier à une vitesse folle.
Koliving.fr : Dernière question, plus personnelle. Tu as commencé sans apport et avoir construit un patrimoine immobilier solide… Qu’est-ce que tu pourrais donner comme conseil au Julian d’il y a dix ans ?
Julian : De ne pas perdre autant de temps à chercher à l’aveugle. À l’époque, je passais mes nuits sur Leboncoin, je faisais mes calculs au stylo. Si j’avais eu un outil comme ImmoScan, j’aurais avancé deux fois plus vite. Je crois que le temps est la ressource la plus précieuse pour un investisseur. Et c’est précisément ce que nous voulons offrir aujourd’hui.
Koliving.fr : Ah oui, j’ai failli oublier, pourrais-tu proposer un geste commercial aux lecteurs de koliving ? Nous avons beaucoup de lecteurs primo-accédant ou investisseurs avec un petit budget et je suis sûr qu’ils seraient ravis de pouvoir se doter d’un tel outil.
Julian : Pour tes lecteurs, nous allons faire un code promo “KOLIVING” avec un nombre limité de coupon. On récompense ceux qui passent à l’action très rapidement. Car la réduction est conséquente et vous le découvrirez en créant votre compte en suivant le lien. Pensez à bien valider le code promo sur la page du bon de commande. Et en plus du code de réduction, nous allons encore plus loin. On vous offre 2 session utilisateurs dans le mois pour que vous puissiez tirer au maximum de la puissance d’IMMOSCAN.
Et j’ajoute qu’on vous mets une garantie de 30 jours satisfait où remboursé. C’est-à dire, que nous voulons que vous ne preniez aucun risque et que vous puissiez utiliser Immoscan en toute détente.
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Mise à l’épreuve : ImmoScan en conditions réelles
Nous avons voulu tester la promesse d’ImmoScan avec trois profils d’investisseurs différents. Objectif : voir comment l’outil réagit face à des besoins concrets, avec des budgets précis et des stratégies distinctes.
Cas n°1 : le couple primo-accédant
Objectif : acheter une résidence principale avec travaux de rénovation pour améliorer confort et valorisation du bien.
- Budget : 300 000 – 350 000 €
- Budget travaux : sans travaux
- Apport : 35 000 – 90 000€
- Secteur : Nantes et sa périphérie
- Plus value : 161 450€
- En plus, cette annonce n’est pas sur leboncoin ou se loger, mais sur un site que peu de monde utilise !! Ouestfrance-immo.fr
Cas n°2 : l’investisseur locatif débutant
Objectif : acquérir un premier studio ou petit T2 simple à gérer, avec un cash-flow positif dès la première année.
- Budget achat : 80000- 100 000 €
- Budget travaux : 10000- 20 000 €
- Apport : 20 000 €
- Secteur : METZ
- En un clic, on a trouvé cette pépite ! rentable de suite !
Cas n°3 : le marchand de biens débutant
Objectif : acheter un bien ancien, le rénover et le revendre avec une plus-value rapide.
- Budget achat : 590 000- 650 000 €
- Budget travaux : 60 000 €
- Apport : 55 000 €
- Secteur : AIX EN PROVENCE et alentour
- PLUS-VALUE : 342 880€ pour une maison à reprendre
En parcourant l’annonce, Julian m’a clairement montré comment rénover cette maison avec peu de travaux. Il s’est même empressé d’appeler le vendeur devant moi pour aller visiter le bien car il investit dans ces coins .
ET la phrase qui m’a dit est tout simplement hallucinante : “le problème avec Immoscan c’est qu’ à chaque fois que je l’ouvre, je vais visiter et acheter… Ma femme va me dire encore que je n’arrête pas… Elle va sûrement me tuer (rire)”
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Ce que nous pensons vraiment d’ImmoScan
Chez Koliving, on en a vu passer des “proptechs” qui promettent monts et merveilles. Beaucoup finissent en tableurs maquillés ou en usines à gaz à des prix indécents. ImmoScan, lui, frappe par sa simplicité : il fait gagner du temps, et donc de l’argent.
Le logiciel ne remplacera pas votre instinct d’investisseur, ni votre capacité à négocier. Mais il vous libère du plus chronophage : la chasse et les calculs. Résultat : vous pouvez vous concentrer sur la stratégie.
ImmoScan coche une case rare : il transforme la jungle immobilière en un marché lisible. Et pour un primo-accédant ou un investisseur débutant, c’est peut-être la différence entre abandonner… et signer son premier acte de vente.
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Et dans le futur, ImmoScan sera-t-il encore accessible aux particuliers ?
Actuellement, ImmoScan est proposé sous forme de licence à vie, avec une garantie 30 jours satisfait ou remboursé. Un modèle qui dénote dans un univers dominé par les abonnements.
Mais Julian le reconnaît : de plus en plus d’agences et de cabinets d’investisseurs utilisent déjà l’outil. La version grand public restera-t-elle ouverte longtemps ? Rien n’est moins sûr.
Pour ceux qui hésitent, le FOMO est réel : dans un marché où chaque minute compte, la question n’est pas de savoir si l’outil marche. Mais de savoir si vous serez du côté de ceux qui s’en servent… ou de ceux qui continuent à chercher à l’aveugle.
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Et vous, pensez-vous qu’un algorithme peut vraiment surpasser des années d’expérience d’un agent immobilier ? Osez challenger Julian Muller en commentaire, partagez vos projets, et dites-nous si vous seriez prêt à confier votre première recherche d’investissement à ImmoScan.