Cumuler le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec la location saisonnière via des plateformes comme Airbnb peut s’avérer une stratégie rentable pour de nombreux propriétaires. Cependant, cette démarche, bien que séduisante, n’est pas sans complexités. Entre les différentes règles fiscales, les obligations locales et les stratégies d’optimisation, il est primordial de bien comprendre les spécificités de ces deux statuts pour éviter les écueils et maximiser les avantages. Dans cet article, nous vous expliquerons tout ce que vous devez savoir pour naviguer efficacement entre LMNP et Airbnb.
Est-il possible de cumuler LMNP et Airbnb ?
Oui, on peut cumuler le statut LMNP et la location saisonnière via Airbnb. Cependant, il faut bien comprendre que des règles fiscales différentes s’appliquent à chacun des statuts. Avant de commencer, renseignez-vous auprès des autorités compétentes.
Les recettes annuelles tirées de la location doivent être inférieures ou égales à 23 000 € par an. De plus, ces recettes doivent aussi être inférieures ou égales à vos autres revenus d’activité. Si vous dépassez ces plafonds, vous devrez changer de régime social et passer sur le régime social des indépendants (SSI).
Attention, les règles concernant la location de courte durée varient en fonction des villes. Informez-vous bien en amont pour éviter les mauvaises surprises.
Quelles sont les particularités de la location saisonnière en LMNP ?
La location saisonnière en LMNP est encadrée par la loi Alur de 2014. Elle permet de louer un logement meublé pour de courtes durées, de manière répétée. On doit fournir au minimum des meubles, une literie, une gazinière, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine.
On distingue deux cas de figure : la résidence principale ou secondaire et la taille de la ville. Si la ville dépasse les 200 000 habitants, les règles diffèrent. Cela permet de s’adapter aux spécificités locales.
Les logements éligibles à la location saisonnière en LMNP incluent un logement entier, une chambre privée, une chambre d’hôtel et des chambres partagées. Ces options offrent une flexibilité pour répondre aux besoins variés des locataires.
Quelles sont les conditions pour investir en LMNP et Airbnb ?
D’abord, on doit s’inscrire à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Cette inscription est obligatoire pour tous les propriétaires qui souhaitent louer via Airbnb. Ensuite, on est soumis à une taxation spécifique pour les revenus locatifs perçus sur la plateforme.
Les exigences varient selon le type de logement. Si on loue sa résidence principale, il n’est pas nécessaire de déclarer la location si elle est proposée pour moins de 4 mois par an. En revanche, pour une résidence secondaire, on doit envoyer une déclaration à la mairie. Les obligations peuvent changer selon les communes, donc il est préférable de se renseigner à l’avance.
Enfin, si on loue une simple chambre dans notre résidence principale, il n’y a pas de limite de durée de location.
LMNP et Airbnb : comment décupler ses revenus ?
- Analyser le marché : Prenez le temps d’examiner les offres actuelles dans les villes attractives. Étudiez les prix, les types de logements proposés et les services offerts ou manquants. Cette analyse vous permettra de mieux comprendre la concurrence et d’ajuster votre propre offre en conséquence.
- Optimiser l’annonce de votre bien : Pour attirer de potentiels locataires, veillez à ce que votre annonce sur Airbnb soit attrayante. Utilisez des photos de qualité et rédigez une description précise et engageante. Cela maximisera la visibilité de votre logement et encouragera les réservations. N’oubliez pas d’être réactif pour être mis en avant.
- Faire appel à une conciergerie Airbnb : Si votre emploi du temps ne vous permet pas de gérer les locataires, ou tout simplement que ce n’est pas une tâche que vous appréciez, faites appel à une agence qui saura gérer votre bien à votre place. Elles peuvent prendre en charge des tâches comme le ménage, la gestion de l’annonce, l’accueil des locataires…
- Optimiser votre fiscalité/comptabilité : La fiscalité et la comptabilité liée à la combinaison d’Airbnb et LMNP est complexe. Il est donc judicieux de faire appel à des professionnels pour s’en occuper. Ils peuvent vous conseiller sur les meilleures pratiques pour optimiser votre imposition et faire des économies non négligeables.
Points de vigilance
Concernant la location Airbnb
La location Airbnb attire de nombreux propriétaires et touristes. Cependant, elle pose des problèmes pour les populations locales. Ces dernières peinent à trouver des logements abordables à l’année. Pour cette raison, de plus en plus de villes durcissent les conditions des locations Airbnb.
Dans les villes où l’offre et la demande locative sont déséquilibrées, il faut obtenir des autorisations pour louer en courte durée. Ces autorisations sont accordées sous réserve de remplir plusieurs conditions. Parmi elles, le changement d’usage du logement. Si vous ne respectez pas ces conditions, vous ne pourrez pas louer en Airbnb.
Concernant le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une niche fiscale très avantageuse pour les propriétaires. Il permet de bénéficier de réductions d’impôts intéressantes. Cependant, l’administration fiscale a décidé de revoir certaines règles pour ceux qui cumulent LMNP et Airbnb.
La loi de finances 2024 introduit des modifications spécifiques pour les logements situés en zones tendues. Les seuils et les abattements applicables au régime micro-BIC sont désormais ajustés. Ces changements visent à encadrer davantage cette pratique et à limiter les avantages fiscaux perçus comme trop généreux.
D’autres mesures désavantageuses avaient été envisagées par le Projet de Loi de Finances Initiale (PLFI). Cependant, elles n’ont pas été retenues pour le moment. Il est possible que ces mesures soient votées dans les prochaines années.
Est-ce que les revenus Airbnb sont des revenus fonciers ?
Par définition, si vous louez un logement en Airbnb, vous louez un logement meublé. Autrement dit, vous louez en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les revenus des loueurs en meublés non professionnels sont toujours des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), jamais des revenus fonciers.
Cependant, vous n’êtes pas obligé d’investir en nom propre. Vous pouvez aussi investir en société, comme une SARL de famille ou une SCI. Dans ce cas, les revenus Airbnb peuvent être considérés comme des revenus fonciers si vous optez pour l’imposition à l’IR (impôt sur le revenu).
Comment déclarer ses revenus issus d’une location Airbnb ?
Pour déclarer vos revenus issus d’une location Airbnb, il faut suivre certaines règles. Si vos revenus ne dépassent pas 760 € pour une résidence principale, ils sont exonérés d’impôt sur le revenu. Au-delà de ce montant, vous devez les déclarer au titre des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC).
Deux régimes s’offrent à vous pour remplir votre déclaration d’impôt :
- Le régime micro-BIC : Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire. Pour un meublé saisonnier classique, l’abattement est de 50 %. Si vous louez une location saisonnière classée ou une chambre d’hôtes, l’abattement est de 71 %. Par exemple, si vous avez perçu 10 000 € de revenus locatifs pour une location saisonnière classée, vous ne serez imposé que sur 2 900 €.
- Le régime réel : Ce régime permet de déduire l’ensemble de vos charges de vos revenus locatifs. Cela inclut les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt, les assurances, etc. Ce régime peut être avantageux si vos charges sont élevées. Par exemple, si vous avez perçu 10 000 € de revenus locatifs et que vous avez 6 000 € de charges, vous ne serez imposé que sur 4 000 €.
Cumuler LMNP et location Airbnb représente une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Cela permet de diversifier ses sources de revenus tout en profitant d’avantages fiscaux spécifiques. Avant de se lancer, il est recommandé d’analyser soigneusement le marché et d’utiliser des outils comme un calculateur de rentabilité locative pour évaluer la viabilité de votre projet. En optimisant à la fois la gestion de votre bien et votre fiscalité, il devient possible de maximiser les profits tout en minimisant les risques liés à ce type d’investissement.