La réforme fiscale qui se profile en 2025 pourrait bien marquer un tournant pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Ce régime tant prisé pour ses avantages fiscaux est en passe de connaître des changements majeurs. Les propriétaires bailleurs, particulièrement ceux qui se sont engagés dans l’investissement immobilier meublé, devront adapter leur stratégie face à une réforme qui pourrait bousculer la rentabilité de leurs biens. Quels sont ces changements à venir ? Comment se préparer à l’impact sur la fiscalité ? Décryptage.
Un bouleversement du régime fiscal LMNP
La réforme du LMNP, prévue pour 2025, prévoit de reclassifier les revenus locatifs issus de ce régime. Jusqu’à présent, ces revenus étaient imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permettant aux investisseurs de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. Avec la réforme, ces revenus seront désormais taxés en tant que bénéfices fonciers, rapprochant ainsi le régime LMNP de celui des locations nues.
Cette modification, loin d’être anodine, impactera directement la rentabilité locative des investisseurs, car le régime foncier est généralement moins avantageux sur le plan fiscal. « C’est un coup dur pour de nombreux propriétaires qui comptaient sur cette niche fiscale pour maximiser leurs revenus locatifs », souligne un expert.
La réforme va transformer un régime fiscal réputé pour ses avantages en une option plus contraignante pour les propriétaires.
La fin de l’amortissement, un tournant pour les propriétaires
Parmi les changements les plus significatifs, la réforme prévoit la suppression de l’amortissement pour les biens en location meublée non professionnelle. Cet amortissement permettait jusqu’à présent de réduire considérablement la base imposable des propriétaires en déduisant la dépréciation de la valeur du bien.
Avec la disparition de cet avantage, les propriétaires qui optaient pour le régime réel se verront privés d’un levier fiscal essentiel. « Cela signifie que la charge fiscale va s’alourdir pour une grande majorité d’investisseurs, car ils ne pourront plus déduire les amortissements sur leur bien », explique un analyste du secteur immobilier.
Cette mesure va particulièrement toucher les investisseurs qui privilégiaient la location touristique, où la rentabilité était souvent optimisée grâce à l’amortissement. Une perte significative qui obligera certains à revoir leur stratégie.
Réduction des abattements forfaitaires : un coup de frein pour la location meublée
Le régime micro-BIC, qui permet aux propriétaires LMNP de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus locatifs, va également être revu à la baisse. Aujourd’hui fixé à 50 % pour toutes les locations meublées, cet abattement sera réduit à 40 % pour les locations de longue durée (baux supérieurs à neuf mois) et à 30 % pour les locations de courte durée, comme celles proposées sur des plateformes telles que Airbnb.
Cette mesure vise à favoriser la stabilité du marché locatif en décourageant les investissements à court terme. Pour les propriétaires misant sur la location touristique, cela risque de réduire considérablement leurs marges de rentabilité.
Un encouragement à la location longue durée
Pour compenser ces pertes, la réforme prévoit de nouvelles mesures incitatives pour ceux qui s’engagent dans des baux de longue durée. En effet, ces propriétaires pourront bénéficier d’un abattement plus favorable et d’un amortissement spécifique, fixé à 2 % par an, à condition que le locataire fasse du logement sa résidence principale.
Cet encouragement est un signal fort du gouvernement, qui cherche à réduire les tensions sur le marché locatif à court terme, souvent perçu comme un facteur de spéculation immobilière.
Des impacts sur les plus-values à la revente
Si la réforme se concentre principalement sur la fiscalité des revenus locatifs, elle pourrait également impacter les plus-values lors de la revente des biens meublés. Actuellement, les plus-values réalisées sur les ventes de biens sous le régime LMNP bénéficient des abattements pour durée de détention.
Cependant, avec la suppression du régime BIC au profit des bénéfices fonciers, certaines transactions pourraient être reclassées en plus-values professionnelles. Ce changement pourrait entraîner une imposition plus lourde pour certains investisseurs, notamment ceux dont les revenus locatifs dépassent certains seuils, ou qui changent de statut pour devenir Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Un nouveau plafond pour les recettes locatives
Le plafond actuel du régime micro-BIC est fixé à 72 600 € de recettes locatives annuelles. Ce seuil pourrait être revu à la baisse avec la réforme, limitant ainsi le nombre de propriétaires éligibles à ce régime simplifié. Ceux qui dépasseront ce nouveau plafond devront opter pour le régime réel, qui, avec la suppression de l’amortissement, devient moins attractif.
Le régime LMNP réformé va obliger les investisseurs à repenser leur stratégie pour maintenir la rentabilité de leurs biens meublés.
Se tourner vers des alternatives : quelles solutions pour les investisseurs ?
Face à ces changements, les propriétaires bailleurs devront envisager des solutions alternatives pour préserver leur rentabilité. Parmi elles, certains pourraient se tourner vers le Loueur en Meublé Professionnel (LMP), à condition de remplir les critères d’éligibilité. D’autres pourraient explorer des dispositifs fiscaux comme le dispositif Denormandie, qui favorise la rénovation de biens dans des zones spécifiques.
L’optimisation fiscale nécessitera désormais une gestion plus pointue, et de nombreux investisseurs envisageront de recourir à des experts en fiscalité pour tirer le meilleur parti des dispositifs en vigueur. Les réformes de 2025 marquent ainsi un tournant pour les marchands de biens et les propriétaires de biens immobiliers meublés, qui devront se former pour rester compétitifs sur un marché en pleine transformation.
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