Louer une chambre chez soi : le plafond toléré en 2026 est de 215 euros par mètre carré et par an en Île-de-France

L’administration fiscale a actualisé le 19 août 2026 les plafonds de loyer qu’elle considère comme raisonnables pour louer une pièce de sa résidence principale en franchise d’impôt. Pour 2026, ces plafonds s’établissent à 215 euros par mètre carré et par an en Île-de-France, et à 159 euros dans les autres régions, charges non comprises.

La publication tombe à quelques semaines de la rentrée universitaire. Elle rappelle aussi une échéance : le régime d’exonération prévu à l’article 35 bis du code général des impôts s’applique aux locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.

Ce que l’administration a publié le 19 août

Le Bulletin officiel des finances publiques a mis en ligne le 19 août 2026 une nouvelle version de son commentaire sur le régime fiscal de la location meublée. Parmi les mises à jour figure l’« Actualisation pour 2026 du seuil de tolérance administrative pour le bénéfice de l’exonération des produits de la location ou de la sous-location d’une partie de la résidence principale du bailleur ».

Le paragraphe 160 est explicite sur la nature de ces plafonds : « La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. » L’administration publie « à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale ». Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année et réévalués en tenant compte de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, dont la date de référence est celle « du deuxième trimestre de l’année précédente ».

Le texte est rédigé ainsi : « au titre de l’année 2026, ces plafonds s’élèvent à 215 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et à 159 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions ». La progression est de deux euros dans les deux zones par rapport à 2025.

Les trois conditions à réunir pour ne pas être imposé

Le BOFiP rappelle que l’exonération de la totalité des produits de la location prévue au I de l’article 35 bis du code général des impôts « ne peut être accordée que si les trois conditions » exposées dans le commentaire « sont simultanément remplies ». Elles portent sur la nature du local, sur l’usage qu’en fait l’occupant, et sur le prix.

• Les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur, qui réduit de ce fait le nombre de pièces qu’il occupe personnellement.
• Elles doivent constituer pour le locataire sa résidence principale, ou la résidence temporaire d’un travailleur saisonnier au sens du code du travail.
• Le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables, appréciées à l’aide des plafonds indicatifs publiés par l’administration.

Sur le deuxième point, le commentaire est utile aux familles qui hébergent un étudiant. Il précise que « les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l’année universitaire, même s’ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents ». La même solution vaut pour les apprentis obligés de séjourner sur leur lieu d’apprentissage. Ce point de définition mérite d’être connu de tout propriétaire d’une résidence principale qui envisage de louer une chambre.

Le régime prend fin le 31 décembre 2026

Le BOFiP indique, en application de l’article 38 de la loi de finances pour 2024, que « ce dispositif d’exonération prévu au I de l’article 35 bis du CGI s’applique aux locations ou sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 ». La même borne vaut pour le régime des chambres d’hôtes prévu au II du même article.

Le commentaire ne donne aucune règle transitoire pour un bail qui courrait sur 2027. Au-delà du 31 décembre 2026, le maintien du régime dépendra d’une éventuelle prorogation en loi de finances. Un bailleur qui construit son projet sur cette exonération a intérêt à suivre le calendrier budgétaire, comme il le ferait pour les avantages fiscaux liés à l’achat d’une résidence principale.

Chambres d’hôtes : la limite est fixée à 760 euros TTC par an

Le second volet de l’article 35 bis vise les personnes qui mettent de façon habituelle une ou plusieurs pièces de leur habitation principale à la disposition de personnes n’y élisant pas domicile. Le BOFiP rappelle que l’exonération joue lorsque le produit de ces locations « n’excède pas 760 € TTC par an », et qu’elle « ne peut se cumuler avec les dispositions de l’article 50-0 » du code général des impôts, c’est-à-dire avec le régime des micro-entreprises.

En cas de dépassement de ce seuil, le commentaire précise que « les contribuables sont imposables sur la totalité des produits nets retirés de la location ». Il n’y a donc pas de franchise partielle. Les recettes à retenir s’entendent du total des sommes encaissées, y compris pour les prestations annexes comme le petit déjeuner ou le téléphone. Ce mécanisme est distinct de celui applicable au meublé de tourisme, qui relève d’autres seuils.

Le BOFiP admet enfin que les deux exonérations « peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale ». Une chambre peut ainsi accueillir un étudiant pendant l’année scolaire, puis des vacanciers l’été, chacun des deux régimes s’appliquant dans ses propres limites.

Cet article présente les commentaires publiés par l’administration fiscale et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. Les plafonds cités sont indicatifs et ne dispensent pas d’apprécier la situation réelle du logement et de son occupant : en cas de doute, interrogez votre service des impôts ou un professionnel. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.