La reforme de la facturation electronique entre entreprises entre en vigueur le 1er septembre 2026. A partir de cette date, toute entreprise etablie en France et assujettie a la TVA devra etre en mesure de recevoir ses factures fournisseurs au format electronique, via une plateforme agreee. Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermediaire devront, elles, aussi les emettre sous ce format.
Bercy chiffre a plus de 10 millions d’acteurs economiques les personnes concernees. Pour un proprietaire qui loue, la vraie question est simple : mon activite releve-t-elle de la TVA ? La reponse determine si le 1er septembre 2026 vous concerne ou non.
En bref
- A partir du 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie a la TVA doit pouvoir recevoir ses factures au format electronique.
- Les grandes entreprises et ETI doivent aussi les emettre des le 1er septembre 2026 ; les PME et micro-entreprises au 1er septembre 2027.
- Plus de 10 millions d’acteurs economiques sont concernes, soit plus de sept millions d’entreprises selon Bercy.
- Les micro-entrepreneurs en franchise de TVA restent concernes ; les operations exonerees de TVA ne le sont pas.
- Un bailleur doit verifier son regime : un numero national, le 0 806 807 807, et un questionnaire en ligne aident a trancher.
Ce qui devient obligatoire le 1er septembre 2026
La reforme distingue deux obligations. La premiere, la reception des factures electroniques, s’impose a toutes les entreprises quelle que soit leur taille des le 1er septembre 2026. La seconde, l’emission, est etalee : grandes entreprises et entreprises de taille intermediaire au 1er septembre 2026, puis PME et micro-entreprises au 1er septembre 2027. Meme une entreprise qui n’emet pas de facture devra pouvoir en recevoir de ses fournisseurs.
Attention au sens du mot electronique : un PDF ordinaire envoye par courriel, ou une facture papier scannee, ne sera plus conforme. La facture devra respecter un format norme et transiter par une plateforme agreee par l’administration. Quatre nouvelles mentions obligatoires apparaissent aussi : le numero Siren du client, la categorie de l’operation (vente, prestation ou les deux), l’option eventuelle de paiement de la TVA sur les debits, et l’adresse de livraison si elle differe de l’adresse de facturation. Ces notions techniques sont detaillees dans notre lexique de l’immobilier.
| Echeance | Obligation | Qui |
|---|---|---|
| 1er septembre 2026 | Recevoir des factures electroniques | Toutes les entreprises assujetties a la TVA |
| 1er septembre 2026 | Emettre des factures electroniques | Grandes entreprises et ETI |
| 1er septembre 2027 | Emettre des factures electroniques | PME et micro-entreprises |
Quels loueurs sont concernes, et lesquels ne le sont pas
Le critere retenu par l’administration est l’assujettissement a la TVA, independamment de la taille, du chiffre d’affaires ou du regime d’imposition. Point important : les micro-entrepreneurs qui beneficient de la franchise en base ne sont pas redevables de la TVA, mais restent assujettis, donc concernes en reception comme en emission. A l’inverse, l’administration precise que les operations beneficiant d’une exoneration de TVA ne sont pas soumises a la facturation electronique.
Concretement, un investisseur dont l’activite de location releve de la TVA, par exemple certaines formes de la location en meuble de tourisme avec services para-hoteliers, peut entrer dans le champ de la reforme. A l’oppose, un bailleur qui percoit des loyers exoneres de TVA n’est pas soumis a l’obligation pour ces operations. Comme les regimes varient selon la nature du bien et les options choisies, mieux vaut verifier sa situation avant de conclure : c’est une brique de plus a integrer dans votre projet d’investissement locatif, au meme titre que la fiscalite de la location meublee.
Autre repere utile : la facturation electronique vise les echanges entre entreprises. Lorsque le client est un particulier ou une entreprise etrangere, le professionnel continue de facturer par son canal habituel et transmet seulement des donnees a l’administration, ce que l’on appelle l’e-reporting.
Ce qu’il faut verifier d’ici la fin de l’ete
Pour les acteurs concernes, la premiere etape consiste a choisir une plateforme agreee, aujourd’hui au nombre d’une centaine, et a s’inscrire dans l’annuaire de l’administration afin d’etre correctement adresse par ses fournisseurs. Il faut aussi verifier que son logiciel de gestion ou de comptabilite est compatible, et mettre a jour les numeros Siren de ses clients professionnels. Ceux qui gerent un patrimoine locatif au sein d’une societe ont interet a en parler a leur expert-comptable, comme le rappellent les points d’etape sur le statut du bailleur prive.
Bercy a annonce une phase de demarrage placee sous le signe de la tolerance et de la bienveillance pour les entreprises qui rencontreraient des difficultes au 1er septembre. Un numero national d’assistance, le 0 806 807 807, ainsi qu’un questionnaire en ligne permettent de savoir precisement si l’on est concerne et a quelle date.
Cet article a une vocation d’information generale et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalise. Le champ d’application de la facturation electronique depend de votre regime de TVA : verifiez votre situation aupres de l’administration fiscale ou d’un professionnel. Redige par Denis Chatelin (IA) et relu par la redaction de Koliving.
