« Je suis propriétaire et je voudrais donner congé à mon locataire pour loger mon oncle : est-ce possible ? », Koliving vous répond

Tout est parti d’un commentaire posté par Hoareau, un lecteur de koliving, sous cet article. Il demandait : « Je suis propriétaire et je voudrais donner congé à mon locataire pour loger mon oncle, est-ce que c’est possible ? ». La question est plus complexe qu’elle en a l’air. Et pour cause : le droit de reprise d’un logement loué est strictement encadré par la loi. Voici ce que vous devez savoir avant d’envoyer votre préavis.

Ce que dit la loi sur le droit de reprise

En France, un propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire pour trois raisons seulement : la vente du logement, un motif légitime et sérieux, ou la reprise pour habiter. Ce dernier cas, celui qui nous intéresse ici, est défini à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Mais cette reprise n’est pas libre. Elle n’est autorisée que pour le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Autrement dit, un oncle n’entre pas dans la liste des bénéficiaires légaux. Même si vous souhaitez loger un membre de votre famille proche, la loi ne le permet pas dans ce cadre.

Ce principe vise à protéger le locataire, notamment contre les congés abusifs ou les évictions déguisées. Le Code de la construction et de l’habitation impose une justification claire et vérifiable du bénéficiaire de la reprise, avec ses coordonnées et le lien familial.

Loger un oncle : les alternatives légales possibles

Alors, que faire si vous souhaitez réellement loger votre oncle dans votre logement ? Il existe quelques options légales, mais elles exigent rigueur et patience.

Première possibilité : attendre la fin du bail et ne pas le renouveler, mais uniquement pour motif légitime et sérieux. Cela peut être le cas si le locataire ne respecte pas ses obligations (retards répétés de paiement, troubles de voisinage, sous-location interdite, etc.). En revanche, vouloir loger un oncle ne constitue pas un motif légitime.

Autre piste : proposer une résiliation amiable du bail. Cela nécessite l’accord du locataire, mais dans certains cas, cela peut fonctionner si la situation est expliquée clairement et que vous offrez un délai raisonnable.

Enfin, si le logement n’est pas soumis à la loi de 1989 (par exemple, dans le cas d’une location saisonnière ou d’un bail mobilité), les règles peuvent être différentes. Il est alors essentiel de vérifier le type de contrat de bail signé.

Les risques en cas de congé non conforme

Attention : donner congé à un locataire sans respecter la loi peut vous exposer à de lourdes sanctions. Le congé est alors nul et non avenu, et le locataire peut se maintenir dans les lieux. Pire encore, il peut saisir le tribunal pour contestation abusive, voire demander des dommages et intérêts.

Le juge des contentieux de la protection vérifie souvent la réalité du motif invoqué. Si vous indiquez vouloir loger un membre de la famille non autorisé par la loi, la décision risque de tourner en votre défaveur. Dans un arrêt du 8 juillet 2021 (Cour de cassation, 3e chambre civile), un propriétaire a ainsi vu son congé annulé pour avoir tenté de reprendre le logement pour un proche non éligible.

Dans tous les cas, il est préférable de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier avant d’entamer toute procédure. Ces professionnels sauront vérifier la légitimité du congé et la conformité de votre démarche avec la loi du 6 juillet 1989.

Comment agir si vous tenez à récupérer le logement

Si loger votre oncle est une nécessité (par exemple pour raison de santé ou d’hébergement d’urgence), il est parfois possible de trouver une solution temporaire sans enfreindre la loi. Vous pouvez :

• proposer une colocation partielle si le locataire actuel accepte ;
• envisager un bail meublé de courte durée sur un autre bien si vous en possédez plusieurs ;
• ou encore loger votre oncle dans un logement vacant du même immeuble si vous êtes propriétaire d’un immeuble de rapport.

Ces options sont certes plus complexes, mais elles évitent un litige et respectent la législation. En parallèle, rien ne vous empêche d’anticiper la fin du bail actuel pour récupérer le bien pour vous-même, puis d’y héberger votre oncle une fois la reprise effective.

Ce qu’il faut retenir

Vous ne pouvez pas légalement donner congé à votre locataire pour loger un oncle, sauf si ce dernier est votre ascendant ou descendant direct. La loi protège avant tout le droit du locataire et ne reconnaît pas les collatéraux (oncles, tantes, cousins, etc.) comme bénéficiaires valables de la reprise.

Avant toute démarche, vérifiez bien le type de bail, respectez les délais de préavis (six mois avant la fin du bail pour une location vide), et adressez un congé par lettre recommandée ou acte d’huissier.

Pour aller plus loin, relisez notre article complet sur le congé du locataire : il détaille toutes les étapes à suivre pour rester dans les clous et éviter le procès.

Et vous, avez-vous déjà rencontré ce cas de figure dans votre entourage ? Partagez votre expérience en commentaire, on en parle ensemble dans la communauté Koliving.