Logement étudiant : jusqu’à 50 candidatures pour un studio, et des pièces que le bailleur ne peut pas exiger

À trois semaines de la rentrée, le Journal de l’Agence a relayé le 19 août une enquête du réseau ERA Immobilier auprès de ses agences de Bordeaux, Strasbourg, Nantes et Toulouse. Dans les marchés les plus tendus, peut-on y lire, « un seul studio peut recevoir jusqu’à 50 candidatures notamment à Bordeaux et Toulouse ». À Strasbourg, « une vingtaine de dossiers complets sont déposés pour chaque petite surface bien située ».

Cette enquête interne ne publie pas sa méthodologie et ne vaut pas statistique. Mais la tension qu’elle décrit a une conséquence concrète : quand cinquante dossiers se disputent un studio, certains bailleurs réclament des pièces interdites.

Ce que dit le marché, et ce qu’en disent les chiffres publics

Les effectifs, d’abord. Le service statistique du ministère de l’Enseignement supérieur a publié ses chiffres en juillet : « À la rentrée 2025, le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur dans l’Hexagone et dans les départements et régions d’outre-mer (DROM) est de 3 049 600, hors inscriptions simultanées en classes préparatoires aux grandes écoles », en hausse de 1,1 %. L’université en accueille 1 672 900, soit 2,5 % de plus.

L’offre publique, ensuite. Le rapport d’activité 2024 des Crous fait état de 813 résidences et cités pour 175 394 places. Le Cnous précise le ratio : « 1 logement pour 34 étudiants en Île-de-France (1 pour 48 à Paris) contre 1 pour 17 étudiants au niveau national », l’objectif étant « de construire 45 000 logements d’ici 2027 ».

Les loyers, enfin. Les observatoires locaux des loyers, qui mesurent le parc privé occupé, donnent pour un studio un loyer mensuel médian de 449 euros à Toulouse et 430 euros à Nantes au 1er janvier 2025, de 462 euros à Bordeaux et 410 euros à Strasbourg un an plus tôt. Ces médianes portent sur tous les baux, y compris anciens, et ne se comparent pas aux loyers demandés à la relocation.

Les seuls justificatifs qu’un bailleur peut réclamer

Le décret du 5 novembre 2015 fixe une liste limitative, et l’administration rappelle que le propriétaire a interdiction d’exiger d’autres pièces. La sanction est chiffrée : « il encourt une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € (ou 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale) ».

Quatre catégories, rien d’autre :

• Une pièce d’identité en cours de validité : carte d’identité, passeport ou permis de conduire, français ou étranger, ou titre de séjour. Une seule suffit.
• Un seul justificatif de domicile : trois dernières quittances, attestation de l’hébergeant, élection de domicile ou dernier avis de taxe foncière.
• Un justificatif de situation professionnelle, catégorie qui inclut la « carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours ».
• Un ou plusieurs justificatifs de ressources : avis d’imposition, fiches de paie, indemnités de stage ou « avis d’attribution de bourse ».

Le guide « Louer sans discriminer » du Défenseur des droits précise que ce cadre « exclut en particulier (…) une lettre de motivation ou un curriculum vitae ».

Autre règle utile, rappelée par service-public.fr : « Aucune somme d’argent ne peut être réclamée par le propriétaire avant la signature du bail d’habitation. »

Refuser un garant étranger est illégal

C’est un motif de refus courant, et il est interdit. Le même guide rappelle que « le bailleur ne peut refuser la personne qui se porte garant en raison de sa nationalité étrangère ou de son lieu de résidence hors du territoire métropolitain », en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le texte suppose que le bailleur demande un cautionnement. La sanction encourue en cas de discrimination dans l’accès au logement va jusqu’à « trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende ». Elle vaut aussi pour un dossier de colocation, dont notre guide détaille le fonctionnement.

Les leviers à activer avant de signer

La garantie Visale d’Action Logement reste l’outil le plus courant pour un dossier étudiant, parce qu’elle remplace le garant : Action Logement se porte caution, et le visa remis au candidat est alors le seul document exigible au titre de cette caution. Elle s’adresse aux locataires « d’au moins 17 ans et 10 mois, jusqu’à moins de 30 ans », avec un plafond de loyer variable selon la zone. Point de vigilance : « La demande doit être faite avant la signature du bail. »

Pour le dépôt de garantie, l’avance Loca-Pass est un prêt sans intérêts ouvert à l’« étudiant boursier d’Etat français ». Elle « ne peut pas dépasser 1 200 € », à demander « au plus tard 2 mois après votre entrée dans le logement ».

Enfin, deux plafonds à vérifier sur le bail. En meublé, « le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges) ». Et la part des frais d’agence à votre charge ne peut dépasser ni la moitié de la facture, ni un plafond de 12,10 euros par mètre carré habitable en zone très tendue et 10,09 euros en zone tendue. À Bordeaux, le niveau du loyer lui-même est encadré : notre article sur les studios au-dessus des plafonds montre que le dépassement est fréquent, et qu’il se conteste. Pour le budget d’ensemble, notre estimation du coût mensuel d’un logement étudiant donne les ordres de grandeur.

Cet article présente une information générale sur les règles applicables à la location d’un logement d’habitation. Il ne constitue pas un conseil juridique. Les chiffres attribués au réseau ERA Immobilier proviennent d’un recueil de témoignages d’agences dont la méthodologie n’est pas publiée, et ne sont pas des données statistiques. En cas de litige, rapprochez-vous d’une ADIL ou du Défenseur des droits.