Vous pensiez que la fin du dispositif Pinel allait marquer une pause fiscale ? Mauvaise pioche. Le gouvernement vient de dévoiler son amendement au projet de loi de finances 2026, censé clarifier le statut du bailleur privé. Résultat : un cadre contraint, un amortissement raboté, et des investisseurs qui voient rouge. Tour d’horizon d’un dispositif qui risque d’assombrir encore un peu plus l’horizon de l’investissement immobilier locatif.
Un amortissement minimaliste pour les logements neufs
L’annonce était attendue depuis des mois, elle tombe comme un couperet : l’amortissement accordé aux bailleurs privés sera plafonné à 2 % par an, et seulement sur 80 % du prix du bien. Autrement dit, un avantage fiscal limité à la partie bâtie, excluant comme toujours le terrain.
Ce mécanisme s’applique uniquement aux logements neufs ou en VEFA, loués nus pendant au moins neuf ans à titre de résidence principale. Les investisseurs espéraient mieux : les députés Mickaël Cosson et Marc-Philippe Daubresse proposaient un taux à 5 %, jugé plus incitatif pour relancer la construction.
Le plafond annuel de 5 000 euros achève de restreindre le dispositif. Comme le souligne Loïc Cantin, président de la Fnaim, « pour optimiser le dispositif, il faudrait acheter autour de 310 000 euros — un montant qui exclut nombre de marchés familiaux ». En clair : la mesure favorise les investisseurs urbains, pas les territoires tendus.
Les loueurs en meublé non professionnels dans le viseur
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) n’est pas épargné. Le gouvernement aligne son régime sur celui du bailleur privé, réduisant ainsi un avantage fiscal historique : l’amortissement illimité des biens. Désormais, le mécanisme sera identique, avec un plafond annuel de 5 000 euros.
Cette décision intervient après d’autres coups de rabot : la réduction de l’abattement forfaitaire, qui passerait de 50 % à 30 %, est déjà sur la table du PLF 2026. En parallèle, depuis 2024, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, augmentant l’imposition finale.
Les investisseurs privés qui misaient sur le meublé pour compenser la fiscalité du nu voient donc leurs marges s’évaporer. « On ne parle plus d’équilibre, mais de découragement », confie un propriétaire toulousain interrogé. Pour beaucoup, le rendement du locatif devient symbolique.
L’ancien, grand oublié de la réforme
L’autre déception majeure concerne le logement ancien. Le rapport Cosson-Daubresse suggérait d’autoriser un amortissement de 4 % sous condition de travaux de rénovation énergétique. Le gouvernement n’a pas suivi.
À la place, il se contente de prolonger de deux ans le doublement du déficit foncier (de 10 700 à 21 400 euros) pour les travaux d’économie d’énergie. Un coup de pouce fiscal souvent qualifié d’« empoisonné » par les experts, car son efficacité dépend d’une rénovation lourde rarement rentable à court terme.
La Fnaim dénonce une approche « purement cosmétique ». Le marché de l’existant, pourtant essentiel pour endiguer la pénurie de logements, reste à la marge. Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et de crise du logement, cette absence de vision globale laisse les bailleurs désemparés.
Vers un bras de fer parlementaire
La copie gouvernementale n’est pas définitive. Un front transpartisan se prépare à l’Assemblée nationale pour revoir le texte. L’AFP évoque un compromis possible : amortissement de 3,5 % par an, plafonné à 10 000 euros et limité à deux logements, sous condition de loyers et de revenus.
Si cette version était adoptée, elle offrirait un léger rééquilibrage entre attractivité et encadrement. Mais le signal envoyé aux investisseurs reste confus. Entre incertitude réglementaire et fiscalité mouvante, la confiance s’effrite.
Et sans investisseurs privés, pas de logements neufs, pas de rénovation, pas de fluidité sur le marché. À ce rythme, « l’État risque de se retrouver seul bailleur du pays », ironise un notaire parisien.
Vous êtes bailleur ou investisseur locatif ? Dites-nous comment ces nouvelles règles influencent vos projets. Votre retour d’expérience compte : partagez-le en commentaire ou rejoignez la discussion sur Koliving.fr.