Depuis le 1er janvier 2025, les logements les plus énergivores sont interdits à la location pour les nouveaux baux. Pour des centaines de milliers de propriétaires, c’est le blocage : un bien qu’on ne peut plus louer, mais qu’on ne peut pas non plus rénover du jour au lendemain. En 2026, une porte de sortie se dessine. Voici ce qu’elle change.
Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028. Un projet de loi de 2026 prévoit de laisser relouer un bien classé F ou G à condition de s’engager dans des travaux, via un contrat encadré, avec des délais (de l’ordre de 3 ans pour une maison, 5 ans pour un appartement en copropriété). Par ailleurs, le nouveau calcul du DPE 2026 fait sortir des centaines de milliers de logements du statut de passoire, sans travaux.
Le calendrier des interdictions, et le blocage qu’il crée
La loi Climat et Résilience a programmé l’éviction progressive des passoires thermiques du marché locatif. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement. L’échéance suivante vise les logements classés F au 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Les baux en cours ne sont pas rompus, mais l’étau se resserre à chaque relocation.
Le problème, c’est que beaucoup de propriétaires se retrouvent coincés. Rénover une passoire thermique coûte souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros, suppose parfois l’accord d’une copropriété, et ne s’improvise pas en quelques mois. Entre un bien qu’on ne peut plus louer et des travaux qu’on ne peut pas financer immédiatement, le risque est l’immobilisation pure et simple du logement, avec une perte de revenus locatifs et une décote à la revente.
Cette tension explique le succès des stratégies d’achat décoté sur les passoires, mais aussi l’inquiétude des bailleurs déjà propriétaires, qui cherchent comment concilier l’obligation de rénover et la réalité de leur trésorerie, un casse-tête que nous abordons aussi sous l’angle de l’isolation extérieure dans l’ancien.
La porte de sortie : relouer en s’engageant dans les travaux
C’est la nouveauté de 2026. Un projet de loi logement prévoit d’autoriser la remise en location d’un bien classé F ou G, à la condition que le propriétaire s’engage formellement dans une démarche de rénovation. L’idée est de signer un contrat de travaux encadré, avec un calendrier opposable, plutôt que de bloquer le logement en attendant une rénovation parfaite.
Les délais envisagés diffèrent selon le type de bien : de l’ordre de trois ans pour une maison individuelle, et jusqu’à cinq ans pour un appartement en copropriété, où les décisions dépendent d’une assemblée générale et de travaux collectifs souvent plus lents. Pendant cette période, le logement pourrait être reloué, ce qui maintient un revenu et finance en partie la rénovation, à condition de tenir l’engagement.
Attention toutefois : à l’heure où nous écrivons, il s’agit d’un projet en cours de discussion, pas d’une règle définitivement adoptée. Les modalités précises (sanctions en cas de non-respect, nature des travaux exigés) restent à confirmer. Les propriétaires concernés ont donc intérêt à suivre de près le calendrier législatif et à préparer dès maintenant leur plan de rénovation, en commençant par un audit énergétique sérieux.
Le coup de pouce méconnu : le nouveau calcul du DPE 2026
Parallèlement à ce projet, un changement plus discret mais immédiat est déjà en vigueur. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE a été abaissé. Ce paramètre technique, qui pénalisait fortement les logements chauffés à l’électricité, a été réajusté à la baisse.
La conséquence est spectaculaire : selon les estimations officielles, environ 850 000 logements sortent mécaniquement du statut de passoire thermique, sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Un bien classé G ou F hier peut ainsi se retrouver requalifié en E, et redevenir louable. Pour les propriétaires concernés, il peut être judicieux de faire réaliser un nouveau DPE, car l’ancien diagnostic, établi avec l’ancien coefficient, ne reflète plus la réalité réglementaire.
Ce réajustement ne dispense pas de rénover sur le fond, car un logement mal isolé reste coûteux à chauffer et inconfortable. Mais il offre un répit précieux à de nombreux bailleurs, et peut éviter une décote injustifiée à la revente. Avant tout projet, mieux vaut donc vérifier le classement réel de son bien au regard des nouvelles règles, plutôt que de se fier à un diagnostic devenu obsolète, comme nous l’invitons à le faire pour piloter sereinement ses revenus fonciers.
Information à caractère général ne constituant pas un conseil personnalisé ; pour votre bien, rapprochez-vous d’un diagnostiqueur certifié ou d’un conseiller France Rénov’.
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