Le projet de loi de finances 2025 marque un tournant pour les propriétaires de biens en location meublée non professionnelle (LMNP). Le calcul des plus-values lors de la vente de ces biens subira une modification significative, avec une réintégration des amortissements dans l’assiette taxable. Un changement qui va alourdir la fiscalité des investisseurs.
Une réforme qui impacte directement les investisseurs LMNP
Le nouveau dispositif, proposé dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, va réviser le mode de calcul des plus-values immobilières pour les investisseurs en LMNP. Jusqu’à présent, ces derniers bénéficiaient d’un avantage fiscal majeur : les amortissements déduits au fil des années d’exploitation du bien n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value taxable lors de la vente.
Avec la nouvelle réforme, les amortissements cumulés seront dorénavant inclus dans le calcul des plus-values. Cela signifie que le montant des plus-values sera mécaniquement plus élevé, et donc plus lourdement taxé. Pour de nombreux propriétaires, cette modification pourrait réduire considérablement la rentabilité de leur investissement, notamment pour ceux ayant détenu leur bien sur une longue durée.
Un exemple concret : la taxation alourdie des plus-values LMNP
Prenons un exemple concret pour illustrer cette réforme (source) :
Paul, propriétaire d’un bien acheté 150 000 €, loué en LMNP pendant six ans, a bénéficié d’amortissements à hauteur de 18 000 €. Avant la réforme, s’il revendait son bien à 190 000 €, la plus-value imposable aurait été de 40 000 €, avec une taxation totale de 14 480 € incluant l’impôt sur les plus-values et les prélèvements sociaux.
Avec le projet de loi de finances 2025, Paul verrait sa plus-value imposable grimper à 58 000 € en réintégrant les 18 000 € d’amortissements. Sa taxation s’élèverait désormais à près de 21 000 €, soit une augmentation de plus de 45 % par rapport à l’ancien calcul. Ce scénario est révélateur de l’alourdissement fiscal qui attend les investisseurs.
Une mesure qui pourrait freiner l’investissement locatif
Cette réforme s’inscrit dans une volonté de « corriger » ce que le gouvernement perçoit comme une distorsion fiscale favorable aux investisseurs en LMNP. Cependant, elle pourrait également avoir des conséquences négatives sur le marché de l’immobilier locatif. La réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values risque de dissuader certains investisseurs de se tourner vers la location meublée, un secteur déjà marqué par une certaine instabilité réglementaire ces dernières années.
Pour les propriétaires qui comptaient sur la vente de leurs biens pour capitaliser sur leur investissement immobilier, cette réforme pourrait considérablement réduire leurs marges bénéficiaires. De plus, la hausse des taxes pourrait également inciter certains à maintenir leurs biens plus longtemps dans le parc locatif, ralentissant ainsi le dynamisme du marché immobilier.
L’alourdissement fiscal des plus-values LMNP prévu par la loi de finances 2025 annonce une période d’incertitude pour les investisseurs. Alors que le marché locatif connaît déjà des tensions, cette nouvelle mesure pourrait contribuer à freiner les investissements dans la location meublée non professionnelle.
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