Pendant que 9 acheteurs sur 10 fuient les biens classés F et G au diagnostic de performance énergétique, certains primo-accédants flairent une opportunité en or. L’histoire de Léo, qui a acheté une « épave » à Bordeaux pour 85 000€, est l’exemple parfait d’une stratégie à contre-courant qui a porté ses fruits. En utilisant la loi, la décote du DPE, un outil d’analyse immobilière, et les aides publiques, il a transformé un bien boudé en véritable machine à valeur. Voici comment.
Léo a déniché cette pépite grâce à ce logiciel de dingue !
La Loi Climat : comment la « bombe à retardement » des bailleurs est devenue une aubaine pour les acheteurs
Depuis l’adoption de la Loi Climat et Résilience, les biens classés G seront interdits à la location dès 2025, les F suivront en 2028. Pour de nombreux propriétaires bailleurs, la mise aux normes est un gouffre financier. Entre audit énergétique, devis de rénovation et délais de travaux, beaucoup préfèrent brader leur bien plutôt que de s’y attaquer.
Une passoire thermique, c’est un poids mort pour un bailleur. Pour un primo-accédant, c’est une perche tendue. Ces biens affluent sur Leboncoin, Bien ici ou les plateformes d’agences. Ils sont nombreux, visibles, n’intéressent presque personne… et deviennent donc négociables comme jamais.
Autre donnée essentielle : ces logements ne peuvent plus voir leur loyer augmenter. Dans des villes comme Bordeaux, cela rend leur rentabilité impossible. C’est une contrainte pour le vendeur, un levier pour l’acheteur.
En clair, la loi pensée pour verdir le parc locatif crée, à court terme, une fenêtre d’opportunité pour ceux qui cherchent à acheter à bas prix.
Le DPE, votre meilleur allié pour une négociation choc : jusqu’à -20% sur le prix
Les biens notés F ou G se vendent en moyenne 10 à 20 % moins cher que ceux notés D à surface égale. C’est la fameuse valeur verte : plus un logement est performant énergétiquement, plus il garde sa valeur.
En inversant cette logique, vous pouvez récupérer une réduction massive. Léo, notre héros, s’en est servi comme d’un scalpel : « Le devis pour l’isolation s’élevait à 15 000€. Je l’ai sorti au moment de l’offre : ‘Soit vous le faites, soit je le déduis du prix.’ »
Le DPE devient un argument juridique et émotionnel. En montrant le coût des travaux, l’acheteur rappelle au vendeur que le bien n’est pas prêt à être loué ni habitable sans effort. Cela crée une pression de vente puissante.
Et si le vendeur refuse de baisser ? Il y en a d’autres. Des dizaines. À vous de jouer avec le timing, les annonces, la répétition des contacts. La passoire n’est plus un stigmate : c’est un code promo.
Le secret de Léo : « Je ne cherchais pas une passoire, je cherchais une anomalie de marché »
Acheter une passoire au hasard ? Mauvais plan. Léo le dit sans filtre : « La plupart des passoires sont des attrape-nigauds. Trop chères, trop abîmées, trop compliquées. » Son succès repose sur un outil : ImmoScan.
Son courtier lui souffle le tuyau. Il paramètre une alerte : « Biens classés F ou G dont le prix au m² est au moins 15 % inférieur à la moyenne des autres biens F/G dans le même quartier ». Cinq jours plus tard, l’alerte sonne. Le bien est en ligne depuis 12 heures, personne ne s’y est encore intéressé. Visite express, offre au prix moins 10 %. Acceptée.
La clé, ce n’est pas le hasard, c’est la data. ImmoScan repère les cas extrêmes, les biens qui dévient des moyennes, les anomalies criantes. C’est là que se cachent les vendeurs aux abois.
Léo n’a pas eu de flair, il a eu une stratégie. Et un outil.
De l’épave à la pépite : un budget travaux et les aides de l’État
L’écart de prix n’est un bon plan que si les travaux sont faisables. Avant de signer, Léo a fait passer un artisan RGE pour un chiffrage global : 40 000€. C’est à ce moment-là qu’intervient MaPrimeRénov’.
Grâce à cette aide de l’État, il a reçu 10 000€. Le reste a été inclus dans son crédit immobilier, négocié avec sa banque. Coût total : 115 000€. Valeur estimée aujourd’hui : 160 000€.
Gilles Garidot, consultant en énergie, tempère : « La vraie valeur, ce n’est pas la revente. C’est le confort thermique et la réduction de facture. Pour ça, il faut viser au moins deux classes de gain sur le DPE. C’est ça qui crée la valeur. »
Isolation, pompe à chaleur, ventilation : tout a été pensé pour transformer une coquille froide en maison efficace. Le DPE est passé de G à C. Facture divisée par deux.
Ce qu’il faut retenir pour 2024-2025 : les passoires sont des mines à ciel ouvert
Acheter une passoire thermique sans stratégie, c’est foncer dans un mur. Mais en comprendre les codes, c’est accéder à la propriété avec 30 % de moins que la moyenne du marché.
La clef n’est pas de chercher n’importe quel bien classé F ou G. C’est de chercher ceux qui ont une décote anormale sur un marché déjà décoté. Et pour ça, il faut des outils, de la méthode, de la rapidité.
Arrêtez de cocher « DPE A, B, C » dans vos filtres. Cochez « F » et « G », mais avec exigence. Parce que dans ce réservoir de passoires, il y a peut-être votre future maison, au prix d’une voiture neuve.
Entrepreneur et investisseur, je vous partage mon expérience dans le domaine de l’investissement immobilier. Pensez à me suivre sur mes réseaux !