Les propriétaires louant leur bien via des plateformes comme Airbnb pourraient bientôt voir leur rentabilité s’effondrer. Avec le projet de loi de finances pour 2025, des réformes fiscales pourraient drastiquement réduire les avantages dont ils bénéficient. Alors que ces mesures se profilent à l’horizon, il est temps de s’interroger sur l’avenir du modèle économique Airbnb. Les récentes annonces du gouvernement Barnier et les débats à venir autour de la fiscalité locative laissent entrevoir des changements inquiétants pour les propriétaires.
Une niche fiscale dans le viseur du gouvernement
Les loueurs Airbnb ont longtemps profité de généreux avantages fiscaux grâce au régime micro-BIC, offrant un abattement de 50% sur les revenus locatifs pour les logements meublés non classés. Pour les meublés de tourisme classés, cet abattement monte même à 71%. Mais depuis quelques mois, ces bénéfices sont dans le collimateur de l’État. La loi de finances 2024 avait déjà tenté d’ébranler cette niche fiscale, avant que le Conseil d’État n’intervienne. Cette année, la situation pourrait être bien différente.
La proposition de loi déposée en juillet 2024 par la députée Annaïg Le Meur vise à aligner la fiscalité des meublés de courte durée sur celle des locations longue durée, avec une réduction de l’abattement à seulement 30%. Le but ? Freiner l’essor des locations type Airbnb dans les zones où la pression immobilière est forte. Si ces mesures sont adoptées, les propriétaires bailleurs risquent de voir une large part de leurs revenus locatifs amputée.
« Les avantages dont profitent les locations meublées ne se justifient plus aujourd’hui, et nuisent à l’accès au logement longue durée »
Annaïg Le Meur, députée Renaissance.
La menace d’une baisse des abattements fiscaux à 30%, combinée à une éventuelle révision des seuils de revenus, fait craindre un véritable choc pour les investisseurs immobiliers. Pour nombre d’entre eux, ces changements pourraient les pousser à se tourner vers une stratégie d’achat / revente moins exposée aux réformes fiscales.
Une fiscalité alignée pour tous les propriétaires meublés ?
Au-delà des seuls propriétaires Airbnb, tous les loueurs de meublés sont dans la ligne de mire du gouvernement. Depuis plusieurs mois, le débat sur une harmonisation fiscale entre les logements meublés et non meublés prend de l’ampleur. Les différences de traitement fiscal entre ces deux types de locations font l’objet de vives critiques. Les meublés, qu’ils soient loués pour de courtes ou longues durées, bénéficient d’un régime fiscal bien plus avantageux que les locations classiques, une situation unique en Europe.
Avec le budget 2025, le gouvernement Barnier pourrait décider de réformer cette « distinction historique » pour uniformiser les règles fiscales. Cela pourrait se traduire par une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Actuellement, cet amortissement est ignoré, permettant aux propriétaires de meublés de limiter leur imposition lors de la cession du bien. Ce dispositif pourrait bientôt disparaître.
L’impact d’une telle réforme serait lourd pour les investisseurs en immobilier locatif qui ont basé leur stratégie sur la rentabilité des locations meublées. En augmentant leur fiscalité, le gouvernement cherche non seulement à freiner l’explosion des locations de courte durée, mais aussi à récupérer une part plus importante des bénéfices réalisés par les propriétaires.
Quels impacts pour les propriétaires en 2025 ?
Si les réformes envisagées sont adoptées, les propriétaires de biens Airbnb devront repenser leur modèle. Une fiscalité plus lourde, des abattements réduits et une harmonisation avec les locations non meublées pourraient fortement diminuer la rentabilité de leurs investissements. En parallèle, la possibilité de réintégrer l’amortissement dans le calcul de la plus-value viendrait encore alourdir la note lors de la revente des biens.
Face à ces incertitudes, de nombreux investisseurs pourraient choisir de réorienter leurs projets. L’alternative serait de recevoir notre Newsletter exclusive, qui vous fournira des informations détaillées sur les stratégies à adopter dans ce contexte changeant. Si la réforme se concrétise, les propriétaires de logements meublés devront rapidement ajuster leur portefeuille immobilier pour éviter une perte significative de revenus. Certains pourraient envisager d’abandonner la location courte durée au profit d’options plus stables et moins exposées aux réformes fiscales.
Pour les investisseurs en immobilier locatif, le moment est venu d’évaluer les risques et de chercher des alternatives. Entre des revenus locatifs en baisse et une fiscalité en hausse, la stratégie doit évoluer rapidement.
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