Thomas n’avait pas encore trouvé sa future maison et encore moins signé de compromis de vente. Et pourtant, 3000 € avaient déjà disparu de son compte bancaire. Ce jeune cadre de 30 ans, en quête de sa première résidence principale, ne regrette rien : « C’est l’argent le mieux placé de toute ma vie ». Une déclaration surprenante, jusqu’à ce qu’il vous raconte comment ces dépenses ont complètement changé sa manière d’acheter… et de rénover.
Une stratégie née d’une contrainte : acheter une passoire thermique, oui, mais pas à l’aveugle
Avec sa compagne, Thomas voulait une maison ancienne à retaper. Pas pour le charme des vieilles pierres, mais pour une raison bien plus pragmatique : les passoires thermiques subissent des décotes importantes sur le marché immobilier français. Et pour des primo-accédants, c’était une chance à saisir.
Mais le piège est connu : le prix d’achat faible masque souvent des travaux colossaux. Pour éviter de foncer dans le mur, Thomas a décidé de faire ce que très peu d’acheteurs font : investir dans sa propre montée en compétences.
Il s’est inscrit à la formation « Rénover pour Gagner » de Fabien Liégeois, un programme taillé pour comprendre les vrais coûts et enjeux de la rénovation énergétique. « J’ai compris que je ne pouvais pas me contenter de devis flous ou de conseils d’agents immobiliers. Il fallait que je maîtrise le sujet. »
Quelques semaines plus tard, il lisait un DPE comme un professionnel et identifiait immédiatement les failles d’un bien. « J’ai visité une maison avec un toit partiellement refait. Sans formation, je l’aurais prise. Grâce à mes nouvelles connaissances, j’ai vu que l’isolation était totalement inefficace. »
ImmoScan : un outil pour trouver avant les autres… et éviter les erreurs
Autre dépense jugée peu intuitive pour un primo-accédant : une license au logiciel ImmoScan, spécialisé dans le sourcing immobilier automatisé. Objectif ? Scanner les annonces de passoires thermiques avec décote, dans des zones ciblées.
« Je ne voulais pas perdre six mois à éplucher Leboncoin. ImmoScan m’a permis d’automatiser ma prospection, de filtrer uniquement les biens compatibles avec mon budget et mes critères énergétiques. »
Ce type de logiciel, initialement pensé pour les investisseurs, s’avère redoutablement utile même pour un achat en nom propre. Thomas a identifié des maisons que personne ne regardait, car elles semblaient inexploitables sans travaux massifs. « Sauf que moi, je savais exactement ce que ces travaux allaient me coûter. »
Un jour, il repère un bien affiché 30 % en dessous du marché, DPE G, chauffage au fioul. Les photos montrent des murs humides et une toiture fatiguée. « Avant, j’aurais fui. Là, j’ai vu une opportunité. J’avais les contacts pour estimer rapidement un audit énergétique et budgéter une isolation thermique complète. »
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Résultat : une maison, un budget respecté, et un potentiel de plus-value dès la fin des travaux
La maison qu’il a achetée ? 108 m², dans un village en périphérie de Rennes, pour 137 000 €. Estimée à 185 000 € une fois rénovée. Budget travaux ? 42 000 €. Total : 179 000 €. Soit un coût final inférieur à la valeur de marché d’un bien équivalent rénové.
Ce respect du budget n’est pas dû à la chance. Thomas avait anticipé chaque poste, priorisé les postes à fort impact sur le rendement énergétique, et négocié les devis avec des artisans en s’appuyant sur ses connaissances.
Il sait aussi qu’il sera éligible à MaPrimeRenov’, ce qui réduira encore l’effort financier final. « Et surtout, je n’ai aucun stress. Je sais où je vais, je comprends ce que je fais. C’est un confort mental énorme. »
Et en cas de revente ? La plus-value sera au rendez-vous. Mais surtout, le couple aura appris à piloter un chantier et à faire les bons choix énergétiques. Ce savoir, il ne coûte que 3000 € — et il les a déjà largement remboursés.