Julie n’a pas touché à son épargne. Et pourtant, son immeuble de rapport se rembourse tout seul, mois après mois. Mieux : elle gagne dès aujourd’hui 230 € par mois de cash-flow net, impôts déduits, grâce à un montage intelligent en SCI à l’IS. Zoom sur les chiffres concrets de cette opération exemplaire réalisée dans la périphrie de Metz.
Les charges fixes de Julie : un total sous contrôle
Les revenus locatifs bruts sont de 16.500 €/an, issus de deux appartements meublés loués à l’année. Côté charges, Julie paie chaque année :
- Taxe foncière : 1.500 €
- Assurance emprunteur : 480 €
- Assurance PNO : 210 €
- Frais de comptabilité pour la SCI : 650 €
Au total, ses charges fixes hors crédit atteignent 2.840 €/an. Pas de travaux lourds récurrents, ni de mauvaise surprise : Julie a misé sur un bien sécurisé et rénové avant l’acquisition.
SCI à l’IS : les amortissements qui gomment l’impôt
L’immeuble a été acheté 165.000 €, dont 80% amortissables sur 20 ans, soit 6.600 €/an. Julie a aussi budgété l’amortissement de :
- Travaux réalisés : 5.000 € amortis sur 10 ans = 500 €/an
- Meubles : 5.000 € amortis sur 7 ans = 715 €/an
Total amortissements : 7.815 €/an. Ajoutez à cela les intérêts d’emprunt de 5.700 €/an.
Résultat imposable ?
16.500 – 2.840 – 5.700 – 7.815 = 145 €/an seulement
Et donc un impôt à 15% de 21,75 €, soit 1,81 € par mois. L’Administration fiscale ne touche (quasiment) rien pendant les 10 premières années.
Et donc un impôt à 15% de 21,75 €, soit 1,81 € par mois. L’Administration fiscale ne touche (quasiment) rien pendant les 10 premières années.
Pour bien mesurer l’efficacité de ce montage, comparons visuellement ce résultat à ce qu’il aurait été avec le statut LMNP, l’alternative la plus courante :
Le résultat est sans appel : l’impôt est plus de trois fois inférieur. C’est précisément cette optimisation fiscale qui permet de préserver le cash-flow de l’opération.
Un cash-flow net positif grâce au levier du crédit
Le crédit contracté par la SCI est de 165.000 € sur 20 ans à un taux de 3,6%, pour une mensualité de 950 €, soit 11.400 €/an. Le calcul du cash-flow net est simple :
16.500 (loyers) – 2.840 (charges) – 21,75 (éligible IS) – 11.400 (crédit) = 2.238 €/an
Ce qui correspond à 186,5 € de cash-flow net mensuel, directement versé sur le compte bancaire de la SCI.
Julie a aussi anticipé l’évolution future des loyers en s’assurant que le deuxième logement, loué 640 €/mois, pourrait être revalorisé de 60 € sans dépasser les prix du marché local. Une manière simple d’augmenter le cash-flow annuel de plus de 700 €.
Optimisation : les autres charges déductibles possibles
Julie a encore de la marge pour optimiser le résultat fiscal de la SCI. Voici les dépenses qu’elle pourra ajouter en déductible :
- Frais de banque (tenue de compte, carte bancaire)
- Frais de création de la SCI
- Assurance habitation
- Frais de notaire amortissables
- Petits achats et abonnements liés à la gestion locative
En cumulant ces charges, Julie pourrait ramener le résultat à zéro pendant plus de 12 ans.
La SCI à l’IS n’est pas une niche fiscale : c’est un outil comptable parfaitement légal, encadré par le Code général des impôts, qui favorise les investisseurs structurés à long terme.
Conclusion
Julie gagne déjà de l’argent, sans impôts, et sans ponctionner son budget personnel. Son immeuble de rapport s’autofinance, se valorise, et son cash-flow net croît avec le temps. Ce montage n’a rien d’exceptionnel : il est réalisable pour tout investisseur précis, informé et bien conseillé.
Et vous, avez-vous pensé à la SCI à l’IS pour votre prochain projet locatif ? Dites-le en commentaire ou partagez vos stratégies fiscales favorites !
Quen est il de la fiscalité a la revente, du calcul de la plus value ?