Encadrement des loyers : ce qui attend les propriétaires des 70 communes concernées si le Sénat ne vote rien avant fin novembre

La proposition de loi Echaniz sur l’encadrement des loyers, adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 par 105 voix contre 56, arrive enfin au Sénat : la discussion en séance publique est programmée à partir du 21 octobre 2026. L’enjeu est concret pour les propriétaires bailleurs des environ 70 communes où le dispositif expérimental s’applique aujourd’hui : sans loi de prolongation votée avant la fin novembre 2026, l’encadrement des loyers s’y éteint purement et simplement.

Entre l’ouverture des débats sénatoriaux et l’échéance légale, il ne reste qu’un peu plus d’un mois. Pour un propriétaire qui loue ou s’apprête à relouer un bien à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier ou dans l’une des autres communes concernées, cette fenêtre resserrée change la donne sur la fixation du loyer, le risque de sanction et la prudence à observer avant de signer un nouveau bail cet automne.

Le 11 décembre, l’Assemblée a tranché par 105 voix contre 56

Portée par le député socialiste Iñaki Echaniz dans le cadre de la niche parlementaire du groupe Socialistes, la proposition de loi visant à pérenniser, renforcer et étendre l’encadrement des loyers a été adoptée en première lecture le 11 décembre 2025, par 105 voix contre 56. Le texte ne se contente pas de prolonger le dispositif : il l’élargit aux communes limitrophes d’une commune déjà encadrée, et il plafonne à 20 % du loyer maximal le complément de loyer que peut réclamer un propriétaire. Le gouvernement avait plaidé pour attendre le rapport d’évaluation avant de légiférer, jugeant le calendrier « quelque peu prématuré ». Notre article détaille le contexte complet de cette expérimentation, de la loi ÉLAN de 2018 à son échéance annoncée : l’expérimentation de l’encadrement des loyers s’achève en novembre 2026.

Un calendrier serré : le Sénat n’a qu’un mois avant l’échéance

Transmis au Sénat le 12 décembre 2025, le texte a mis plusieurs mois avant qu’un rapporteur lui soit désigné, début juillet 2026. Sa discussion en séance publique n’est programmée qu’à partir du 21 octobre 2026, soit un peu plus d’un mois avant l’échéance légale de l’expérimentation. Ce délai est d’autant plus tendu que si les sénateurs modifient le texte, celui-ci devra repasser devant l’Assemblée nationale avant d’être définitivement adopté : la navette parlementaire peut facilement dépasser la fenêtre restante. Le non-respect des plafonds de loyers reste une réalité mesurée dans les communes concernées, comme le rappelle notre analyse du dernier baromètre : 37 % des annonces dépassent les plafonds avant l’échéance de novembre.

Deux scénarios possibles pour les propriétaires bailleurs

Le dispositif est une expérimentation à durée légale déterminée : instaurée pour cinq ans par la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, elle a été prolongée de trois ans par la loi 3DS du 21 février 2022, ce qui fixe son terme à fin novembre 2026. Passé ce terme, sans nouvelle loi votée, l’expérimentation s’arrête par construction : c’est précisément ce que la proposition de loi Echaniz cherche à éviter.

• Scénario 1, la loi est votée à temps. Si le Sénat adopte le texte le 21 octobre, et que la navette avec l’Assemblée nationale aboutit avant fin novembre, l’encadrement se poursuit sans interruption, avec un dispositif potentiellement élargi aux communes limitrophes et un complément de loyer plus strictement plafonné.
• Scénario 2, aucune loi n’est promulguée à temps. Le dispositif prend fin par lui-même : la fixation du loyer ne serait plus contrainte par le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral dans ces communes, tant qu’un nouveau texte n’a pas été adopté, une reprise ultérieure restant possible mais créant une incertitude juridique pour les baux signés dans l’intervalle.

Ce que les propriétaires bailleurs peuvent faire dès maintenant

Tant que la loi n’a pas expiré, l’encadrement s’applique pleinement, complément de loyer compris : anticiper sa fin en fixant dès aujourd’hui un loyer supérieur au loyer de référence majoré serait risqué. Certaines caractéristiques du logement excluent d’ailleurs tout complément de loyer, quel que soit le calendrier parlementaire, comme le détaille notre article sur ce point : neuf caractéristiques qui interdisent un complément de loyer, dont un bien classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, un sujet suivi de près sur notre page dédiée au DPE.

Concrètement, un propriétaire bailleur a intérêt à noter la date du 21 octobre 2026, à vérifier avant chaque nouveau bail le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, et à ne pas se fier à des annonces politiques non encore traduites dans la loi. Jacques Baudrier, adjoint à la mairie de Paris chargé du logement, a ainsi affirmé début septembre 2026 que le gouvernement se serait engagé à reconduire le dispositif « pour deux ans » ; une déclaration d’élu rapportant un engagement oral, pas un texte voté.

Un dossier loin d’être consensuel au sommet de l’État

Le sort du texte au Sénat n’a rien d’acquis. Interrogé en mars 2026, le ministre de la ville et du logement, Vincent Jeanbrun, a affirmé devant le Sénat : « à titre personnel, je ne suis pas favorable à l’encadrement des loyers », jugeant qu’un tel mécanisme « se traduit normalement par une réduction de l’offre ». Il a toutefois précisé que le gouvernement n’aurait « pas d’idéologie » sur le sujet. Cette opinion, exprimée à titre personnel, ne doit pas être confondue avec une position gouvernementale officielle sur l’issue du débat du 21 octobre.

Cet article décrit l’état des textes et du calendrier parlementaire au 21 septembre 2026, à titre d’information générale, et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles de l’encadrement des loyers varient selon les communes et les arrêtés préfectoraux en vigueur ; avant de fixer un loyer ou de signer un bail, faites vérifier votre situation par l’ADIL de votre département ou par un professionnel du droit. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.