Vous êtes propriétaire bailleur et vous comptiez augmenter le loyer cette année ? Attention : sans une petite clause inscrite dans le bail, c’est tout simplement impossible. Beaucoup de propriétaires l’apprennent à leurs dépens.
Voici ce que dit la loi sur la révision annuelle du loyer, la fameuse clause d’indexation, et comment ne pas perdre votre droit à l’augmentation.
En bref
- Augmenter le loyer en cours de bail n’est possible que si une clause d’indexation figure dans le contrat (article 17-1 de la loi de 1989).
- La hausse est plafonnée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, autour de +1,6 % mi-2026.
- Sans cette clause, le loyer reste figé jusqu’à la fin du bail ou le départ du locataire.
- La révision doit être appliquée dans l’année qui suit la date prévue : passé ce délai, l’augmentation de l’année est perdue.
La clause d’indexation, condition indispensable
Contrairement à une idée répandue, un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer comme il le souhaite. La seule revalorisation annuelle autorisée en cours de bail repose sur une clause d’indexation prévue au contrat. Sans elle, aucune hausse n’est possible avant le renouvellement. Si votre locataire traverse des difficultés, mieux vaut anticiper, comme nous l’expliquons sur la procédure en cas de loyers impayés.
L’IRL, le plafond à ne pas dépasser
Quand la clause existe, la hausse ne peut pas excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE. Cet indice suit l’inflation et progresse d’environ 1,6 % à la mi-2026. Le calcul est simple : nouveau loyer = loyer en cours multiplié par le nouvel IRL, divisé par l’IRL du même trimestre l’année précédente.
Le cas des logements F et G
Attention, les passoires thermiques sont à part. Pour les logements classés F ou G au DPE, l’augmentation de loyer, indexation comprise, est gelée. Tant que le bien n’a pas amélioré sa performance énergétique, le loyer ne peut pas bouger. Un point à relier au calendrier d’interdiction de location de ces logements.
Ce que vous risquez en oubliant le délai
| Situation | Augmentation possible ? |
|---|---|
| Clause d’indexation au bail | Oui, dans la limite de l’IRL |
| Pas de clause | Non, loyer figé jusqu’au renouvellement |
| Logement classé F ou G | Non, hausse gelée |
| Révision oubliée plus d’un an | L’année écoulée est perdue |
Comment bien réviser votre loyer
Vérifiez d’abord la présence et la rédaction de la clause dans votre bail. Notez la date anniversaire de révision, relevez l’IRL du bon trimestre sur le site de l’INSEE, appliquez le calcul, puis informez votre locataire par écrit. N’appliquez jamais la hausse de façon rétroactive sur plusieurs années : seule l’année en cours compte. Pour sécuriser vos revenus, pensez aussi à une assurance propriétaire non occupant.
« J’ai découvert après deux ans que mon bail n’avait pas de clause d’indexation : impossible de récupérer les augmentations », regrette Daniel, bailleur à Nantes. Pour Fatima, à Lille : « Je note la date de révision dans mon agenda, j’envoie un courrier chaque année, le loyer suit l’inflation sans accroc. »
Ressources et textes de référence
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Pour la rédaction ou la révision d’un bail, rapprochez-vous de votre ADIL ou d’un professionnel de la gestion locative.
