Airbnb : à Marseille, un « coach immobilier » risque 1,5 million d’euros pour six meublés illégaux

Il se présentait comme « coach en immobilier » et « influenceur en investissement ». Le 1er juillet 2026, ce multipropriétaire marseillais, désigné dans la presse locale sous les initiales Florent R., a vu s’ouvrir son procès devant la chambre civile du tribunal de Marseille. En cause : six meublés touristiques exploités, selon la Ville, sans les autorisations requises. Fait notable, l’intéressé ne s’est pas présenté à l’audience.

La municipalité réclame jusqu’à 1,5 million d’euros d’amende civile. Au-delà du cas individuel, cette affaire illustre un tournant : les villes tendues disposent désormais d’outils juridiques et financiers nettement renforcés contre les locations touristiques irrégulières. Pour tout investisseur en meublé de tourisme, le signal est clair. Voici ce qu’il faut comprendre.

Ce que reproche la Ville de Marseille

D’après les éléments rapportés à l’audience, l’investisseur aurait transformé un petit immeuble d’habitation du quartier du Panier ainsi qu’un appartement du centre-ville en meublés de tourisme, proposés sur Airbnb et d’autres plateformes. Le tout, selon la Ville, sans solliciter l’autorisation de changement d’usage exigée dans les communes concernées, et sans réaliser les compensations obligatoires destinées à préserver le parc de logements.

La collectivité a donc engagé une action civile et chiffré sa demande à hauteur de 1,5 million d’euros, un montant qui reflète le cumul des amendes par local et la logique dissuasive voulue par le législateur. L’affaire est désormais entre les mains du tribunal ; la présomption d’innocence reste de mise tant qu’aucune décision définitive n’est rendue.

Changement d’usage et compensation : la règle

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans de nombreuses zones tendues, transformer un logement en meublé touristique de façon durable relève du « changement d’usage » (article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Concrètement, il faut une autorisation de la mairie, parfois assortie d’une compensation : le propriétaire doit recréer, ailleurs, une surface équivalente de logement pour ne pas assécher l’offre résidentielle.

À cela s’ajoute, dans les copropriétés et selon les communes, un plafond de nuitées, une déclaration en mairie et un numéro d’enregistrement. Ne pas distinguer ces obligations est l’erreur la plus fréquente : notre article sur la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme aide à y voir clair, tout comme notre guide sur le numéro d’enregistrement obligatoire en 2026.

Ce qu’a changé la loi Le Meur

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci l’ensemble du dispositif. Le plafond de l’amende pour changement d’usage illicite a été porté de 50 000 à 100 000 € par local, une astreinte pouvant s’y ajouter tant que le bien n’est pas remis en habitation. La loi généralise aussi l’enregistrement des meublés de tourisme et introduit des exigences de performance énergétique (DPE) pour ce type de location.

Pour un exploitant possédant plusieurs biens, l’addition peut donc vite atteindre des sommes considérables, comme le montre le montant réclamé à Marseille. Les détails du nouveau régime fiscal et déclaratif sont décryptés dans notre article sur la loi Le Meur et le régime réel 2026.

Ce que risque concrètement un loueur

• Amende civile jusqu’à 100 000 € par local en cas de changement d’usage sans autorisation.
• Astreinte journalière tant que le logement n’est pas rendu à l’habitation.
• Retour forcé en habitation : fin de l’activité touristique sur le bien concerné.
• Sanctions complémentaires en cas de défaut d’enregistrement ou de dépassement du plafond de nuitées.

Le message des collectivités est assumé : la rentabilité affichée sur les réseaux sociaux ne dispense jamais du respect des règles locales. Un meublé mis en location sans autorisation reste juridiquement fragile, quelle que soit sa performance financière.

Comment sécuriser un projet de meublé touristique

• Vérifier en mairie si le bien est soumis à autorisation de changement d’usage et à compensation.
• Obtenir le numéro d’enregistrement et respecter le plafond de nuitées applicable.
• Contrôler le règlement de copropriété, qui peut interdire la location de courte durée.
• S’assurer que le logement respecte le niveau de DPE désormais exigé.
• Documenter chaque démarche pour prouver sa bonne foi en cas de contrôle.

Avant tout investissement locatif, mesurer la fiscalité et les charges réelles évite les mauvaises surprises : la transformation d’un logement peut aussi entraîner une réévaluation de la taxe foncière.

Cet article présente une affaire en cours de jugement ; la présomption d’innocence s’applique. Il a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.