Vous avez repéré une maison ancienne à prix cassé ? Si son DPE affiche un F ou un G, vous êtes peut-être devant une opportunité… ou un piège. Acheter une passoire thermique peut en effet s’avérer être un coup de maître ou un gouffre financier. Tout dépend de votre profil — primo-accédant, investisseur locatif, marchand de biens ou amateur de résidences secondaires — et de votre capacité à en faire un actif stratégique dans votre patrimoine immobilier.
Des prix cassés, mais pour qui ?
Le marché des passoires thermiques s’effondre… pour ceux qui savent regarder. En 2025, l’écart de prix entre un bien F ou G et un bien A ou B atteint jusqu’à 90 % dans certaines villes . À Lille, par exemple, une maison ancienne F ou G se vend 166.000 €, contre 341.000 € pour une maison mieux classée. Ces biens sont donc massivement délaissés par les investisseurs classiques, ce qui ouvre la voie à des négociations musclées.
Un primo-accédant y verra une entrée sur le marché à prix plancher. Mais attention à ne pas sous-estimer le budget de rénovation : isolation, chauffage, ventilation… les travaux d’isolation thermique peuvent représenter jusqu’à 800 €/m² pour atteindre une étiquette C.
Pour les plus stratèges, la décote est aussi une arme. Elle permet d’acheter un bien 30 à 50 % en dessous du marché, de le rénover efficacement, puis de le revendre ou de le louer avec un rendement boosté.
Mais encore faut-il en avoir les moyens : financement des travaux, maîtrise du processus d’achat d’un bien immobilier, et surtout connaissance fine du diagnostic de performance énergétique.
Une stratégie risquée en location… mais pas impossible
Si vous achetez pour louer, le pari est plus risqué. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et les F suivront dès 2028 . Sans travaux, votre bien restera donc vacant ou illégal à louer.
Cela dissuade les bailleurs classiques, mais pas ceux qui ont une stratégie d’investissement locatif bien ficelée. Si vous achetez une passoire thermique pour la rénover et viser un classement D ou supérieur, vous sécurisez votre bien sur le long terme, tout en maximisant votre rentabilité.
Exemple concret : un investisseur achète un T3 à Nîmes classé G à 85.000 €, engage 25.000 € de rénovation pour viser un D, et valorise son bien à 130.000 €. En plus, il devient éligible aux aides type MaPrimeRénov’, ce qui réduit l’apport personnel nécessaire.
Mais pour ceux qui comptent sur la location meublée type Airbnb, la situation se durcit. Depuis novembre 2024, les meublés de tourisme sont eux aussi soumis au DPE, et les classés G+ ou G ne sont plus autorisés à être loués .
Les marchands de biens misent sur la revente optimisée
Pour les marchands de biens, le potentiel est réel. Ils maîtrisent les délais, les chantiers, la fiscalité et les plus-values à la revente. Acheter une passoire thermique devient alors un produit d’appel : prix d’achat bas, plus-value immobilière élevée, délai de rotation rapide.
Un marchand de biens peut cibler un immeuble entier classé F, négocier une forte décote, le rénover en quelques mois avec un réseau d’artisans, puis revendre en bloc ou à la découpe avec un DPE B ou C.
C’est une course contre la montre : ceux qui sauront rénover rapidement avant 2028 auront un stock valorisé sur un marché qui se raréfie.
Cette approche suppose néanmoins une solide expertise technique et juridique, notamment sur les contraintes d’urbanisme et les obligations liées à la rénovation énergétique.
Résidence principale ou secondaire : un choix très personnel
Pour les candidats à la résidence principale ou secondaire, acheter une passoire thermique peut être pertinent si le cadre, l’emplacement ou le cachet du bien prime sur les performances énergétiques.
Une maison ancienne en pierre dans le Sud de la France ou en Bretagne, classée G mais avec fort potentiel architectural, peut séduire. Surtout si vous prévoyez d’y faire des travaux sur plusieurs années, en l’habitant au fur et à mesure.
C’est souvent le cas des résidences secondaires : on accepte une moindre performance en échange d’un environnement privilégié, avec des travaux étalés et une occupation partielle.
Mais attention aux hausses de factures : une facture énergétique peut doubler entre un bien classé A et G. Et le futur impôt sur la performance énergétique, déjà en discussion, pourrait pénaliser fiscalement les propriétaires les moins rénovateurs.
Opportunité ou piège : à chacun son arbitrage
Acheter une passoire thermique en 2026 n’aura rien d’une évidence. Pour un investisseur averti, c’est une opportunité à fort levier : décote à l’achat, aides à la rénovation, revente ou location optimisée. Pour un acheteur mal préparé, c’est le risque d’un bien inutilisable, à rénover à perte, et difficile à valoriser.
La clé réside dans votre capacité à transformer un handicap réglementaire en stratégie patrimoniale. En d’autres termes : acheter une passoire thermique, oui… mais jamais par défaut.
Vous avez acheté ou renoncé à une passoire thermique ? Vous hésitez encore ? Partagez votre expérience ou vos questions en commentaire !
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