Pendant des années, les bailleurs particuliers ont regardé avec envie le statut LMNP et son amortissement, réservé à la location meublée. Le dispositif Jeanbrun rebat les cartes : il ouvre l’amortissement à la location nue, sous conditions. Pour un investisseur, c’est l’un des changements fiscaux les plus importants de 2026. Voici ce qu’il permet vraiment, et ce qu’il exige en contrepartie.
Entré en vigueur le 21 février 2026, le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ramène l’amortissement dans l’investissement locatif classique. Vous pouvez déduire de vos loyers une fraction de la valeur du logement chaque année, jusqu’à 12 000 euros pour les loyers les plus encadrés. En échange : louer nu, pendant au moins neuf ans, à un locataire qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources.
Le retour de l’amortissement, ce qui change vraiment pour les bailleurs
Amortir un logement, c’est déduire chaque année une partie de sa valeur de vos revenus locatifs, pour tenir compte de son usure théorique dans le temps. Jusqu’ici, ce mécanisme puissant était réservé à la location meublée (le statut LMNP). En location nue, le bailleur ne pouvait déduire que ses charges et travaux réels, sans jamais amortir le bien lui-même.
Le dispositif Jeanbrun, intégré à la loi de finances pour 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, change la donne. Il crée un véritable statut du bailleur privé qui autorise l’amortissement en location nue, en contrepartie d’un engagement social : louer à un loyer encadré, à des locataires sous plafonds de ressources, pour une durée minimale de neuf ans. L’idée du législateur est de relancer l’investissement locatif tout en orientant l’offre vers des loyers plus abordables.
La base amortissable correspond à la valeur du bâti, fixée par la loi à 80 % du prix d’acquisition (le terrain, lui, ne s’amortit pas). C’est sur cette base que s’applique un taux annuel d’amortissement, dont le niveau dépend de l’effort consenti sur le loyer. Plus vous louez en dessous du marché, plus l’avantage fiscal est généreux. Cette logique de contrepartie est au cœur du dispositif, et il faut bien la comprendre avant de se lancer, comme le rappelle notre décryptage des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun.
Jusqu’à 12 000 euros déduits par an : comment ça marche
Pour un logement neuf, le dispositif prévoit trois niveaux, calés sur l’effort de loyer par rapport aux plafonds de référence. Pour les loyers les plus encadrés (environ 30 % sous le plafond de référence), le taux d’amortissement atteint 5,5 % par an, avec un plafond de déduction de 12 000 euros. Pour les loyers intermédiaires entre les deux (autour de 15 % sous le plafond), le taux est de 4,5 % avec un plafond de 10 000 euros. Et pour les loyers au plafond de référence, le taux est de 3,5 % avec un plafond de 8 000 euros.
Concrètement, prenons un appartement neuf acheté 250 000 euros. La base amortissable correspond à 80 % de ce montant, soit 200 000 euros. Au taux le plus favorable de 5,5 %, l’amortissement annuel théorique ressort à 11 000 euros, déductibles de vos revenus fonciers. Année après année, cette déduction vient effacer une large part, voire la totalité, des loyers imposables, ce qui réduit fortement l’impôt et les prélèvements sociaux dus sur l’opération.
Cerise sur le gâteau : lorsque l’amortissement et les charges dépassent les loyers, le déficit qui en résulte peut s’imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros, cumulable avec le déficit foncier classique de 10 700 euros, soit jusqu’à 21 400 euros imputables sur l’ensemble de vos revenus. De quoi alléger sensiblement la facture fiscale globale du foyer, à condition de bien piloter sa déclaration de revenus fonciers.
Les conditions à respecter, et les pièges
L’avantage a un prix : l’engagement. Le logement doit être loué nu (non meublé), constituer la résidence principale du locataire, et être donné en location pendant au moins neuf ans. Rompre cet engagement avant le terme expose à la remise en cause de l’avantage fiscal, avec rattrapage d’impôt à la clé. C’est un horizon long, qu’il faut être certain de pouvoir tenir.
Les plafonds sont l’autre point de vigilance. Vous devez respecter à la fois un plafond de loyer (qui dépend de la zone géographique et du niveau social choisi) et un plafond de ressources du locataire. La location à un membre de votre famille proche est par ailleurs interdite dans ce cadre, ce qui ferme la porte aux montages familiaux que certains pratiquaient ailleurs.
Il faut aussi avoir en tête que l’amortissement n’est pas un cadeau sans contrepartie comptable. Les sommes amorties viennent diminuer la valeur retenue pour le calcul d’une éventuelle plus-value à la revente, ce qui peut alourdir l’imposition au moment de vendre. Autrement dit, une partie de l’économie d’impôt réalisée pendant la location peut se retrouver, en sens inverse, lors de la cession. C’est un arbitrage à intégrer dès le départ, en fonction de votre horizon de détention et de votre projet patrimonial.
Pour qui ce dispositif est-il vraiment intéressant
Le Jeanbrun s’adresse d’abord aux contribuables fortement fiscalisés sur leurs revenus fonciers, qui cherchent un cadre stable et puissant pour neutraliser cet impôt sur la durée. Pour eux, l’amortissement en location nue est un outil redoutable, surtout combiné au déficit imputable sur le revenu global. Il vise aussi les investisseurs prêts à accepter des loyers encadrés en échange d’une fiscalité allégée et d’une vacance locative souvent plus faible, puisque les logements à loyer maîtrisé trouvent vite preneur.
À l’inverse, le dispositif conviendra moins à ceux qui visent un rendement locatif maximal sans contrainte, ou qui ont un horizon de revente court. L’engagement de neuf ans et la décote de loyer pèsent sur la rentabilité brute, et l’effet de l’amortissement sur la plus-value future doit être anticipé. Comme toujours en investissement, le bon réflexe consiste à simuler précisément votre cas avant de signer, plutôt que de courir après l’avantage fiscal pour lui-même.
Le contexte de 2026, marqué par un effort de relance du logement et un environnement de taux qui se détend, rend ce statut particulièrement scruté par les investisseurs. Reste qu’un dispositif fiscal ne fait jamais un bon investissement à lui seul : l’emplacement, la qualité du bien et la cohérence avec votre stratégie patrimoniale comptent davantage, comme nous le rappelions à propos de la façon d’investir dans l’immobilier en période d’inflation.
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