Location Airbnb : « La copropriété m’attaque en justice », cette clause du règlement m’avait totalement échappé

Marc n’avait jamais imaginé que louer son studio sur Airbnb puisse dégénérer. Un courrier en recommandé, puis un appel paniqué à son notaire : le syndic de sa copropriété l’assignait en justice. Motif ? Une clause délaissée du règlement de copropriété. Ce scénario n’est pas isolé. L’été 2025 est propice aux tensions : entre voisins excédés par les va-et-vient de touristes et syndics renforcés par la loi Le Meur, les propriétaires trop confiants risquent gros.

Le piège se referme : la clause « d’habitation bourgeoise exclusive »

Derrière cette expression surannée se cache une règle juridique stricte. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité commerciale, même ponctuelle. Cela inclut les locations saisonnières meublées.

Ne la confondez pas avec la version « simple » de cette clause, tolérante vis-à-vis d’activités professionnelles à domicile, tant qu’elles ne troublent pas la destination de l’immeuble. Dans le cas d’une clause exclusive, la jurisprudence est formelle : aucune location à la nuitée, aucune annonce sur des plateformes comme Airbnb n’est acceptable.

Ce type de restriction n’a rien d’anecdotique. Il constitue une base juridique solide pour empêcher, voire faire condamner, les propriétaires contrevenants. Et la loi du 10 juillet 1965 la renforce en accordant une valeur obligatoire au règlement de copropriété.

« Je ne pensais pas que ça pouvait aller si loin » : les risques réels

Tout commence souvent par une plainte de voisin. Bruits répétés, perte de tranquillité, dégradations des parties communes : le syndic est rapidement saisi.

Si la location viole une clause interdite, le syndic adresse une mise en demeure. Sans réaction, il peut engager une procédure judiciaire. Une action civile qui peut coûter cher : amendes, astreintes, remboursement des charges et, parfois, versement de dommages et intérêts à la copropriété.

Marc, à Nice, a reçu 10 000€ d’amende pour 6 mois de location (80€/nuit). Le tribunal a jugé la clause suffisante pour justifier l’interdiction. Un précédent qui fait réfléchir.

Ces sanctions sont rarement annulées en appel. Et les coûts annexes (avocats, frais de justice) grèvent fortement la rentabilité locative.

Comment savoir si vous êtes en infraction ? La vérification en 3 étapes

Première étape : se procurer une copie récente du règlement de copropriété. Il est souvent en votre possession (remis à l’achat), sinon le demander au notaire ou au syndic.

Deuxième étape : chercher la section sur la « destination de l’immeuble ». C’est ici que figurent les clauses d’habitation bourgeoise.

Troisième étape : si vous doutez de l’interprétation, consultez un professionnel (avocat ou notaire). Une formulation ambigüe n’est pas une autorisation. Dans le doute, abstenez-vous.

Un principe clair : l’absence d’interdiction n’est pas une autorisation.

Le conseil de l’avocat : « La nouvelle loi a changé la donne »

Depuis le 19 novembre 2024, la loi Le Meur a bouleversé les règles du jeu. Une copropriété peut désormais voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité qualifiée (2/3), et non plus à l’unanimité.

Pour Maître Durand, avocat en droit immobilier : « Nous voyons de plus en plus de propriétaires arriver paniqués à notre cabinet avec une assignation du syndic. Leur erreur est toujours la même : ils ont écouté des ‘on-dit’ au lieu de lire leur règlement. C’est une erreur qui peut anéantir la rentabilité de leur investissement. »

Les syndics, souvent passifs, sont aujourd’hui encouragés à agir. Les assemblées de copropriétaires deviennent de véritables arènes décisionnelles.

Ne prenez aucun risque : vérifiez avant de publier

Louer sur Airbnb ou autre plateforme peut sembler anodin. Mais en copropriété, c’est un champ de mines juridiques. Une simple clause peut tout faire basculer.

Les propriétaires doivent prendre conscience que leur règlement de copropriété est la seule protection valable, ou leur pire ennemi.

Ne vous laissez pas piéger par une rentabilité alléchante sans vérification préalable. Avant de publier votre annonce, posez-vous la seule question qui compte : en ai-je vraiment le droit ?