Cette stratégie immobilière secrète est en train de faire des millionnaires… on vous dit tout !

By Laurent

Vous êtes un investisseur aguerri ou vous cherchez à optimiser vos rendements ? Ce que vous allez découvrir pourrait bien révolutionner votre approche de l’immobilier. Il s’agit d’une stratégie que peu exploitent pleinement, mais qui transforme des investisseurs ordinaires en véritables millionnaires. Attention cependant : cet exemple est théorique, et certains aspects complexes ne sont pas pris en compte. Il vous offrira néanmoins une base solide pour réfléchir à votre prochain gros coup.

Une opportunité à ne pas manquer à Toulon

Imaginez un immeuble situé à Toulon, dans un quartier en pleine évolution. Avec un prix d’achat de 962 €/m² pour un bien de 317 m², vous êtes bien en dessous des prix moyens de la ville, qui se situent entre 1 972 € et 4 374 €/m² selon le site meilleursagents.com. Si vous savez reconnaître une opportunité quand elle se présente, c’est exactement le genre de projet qu’il vous faut pour démarrer cette stratégie explosive.

Données clésMontant
Surface totale317 m²
Prix d’achat304 354 €
Budget travaux (850 €/m²)269 450 €
Frais de notaire (8 %)24 348 €
Coût total d’acquisition598 152 €
Prix potentiel de revente (max)1 386 858 €
Plus-value potentielle772 554 €
Revenus locatifs mensuels5 230 €/mois
Intérêts mensuels du prêt1 346 €/mois
Cash-flow net estimé3 884 €/mois

Vous avez bien lu : avec une valorisation post-rénovation pouvant grimper jusqu’à 4 374 €/m², cet immeuble pourrait voir sa valeur passer de 304 354 € à 1 386 858 €, générant ainsi une plus-value potentielle de 772 554 €. Voici la clé de cette stratégie : acheter bas, rénover, et revendre à un prix qui explose les attentes du marché.

Réduire les risques avec un crédit différé

Pour maximiser vos liquidités dès le début, vous décidez d’opter pour un crédit différé sur 12 mois. Pendant cette période, vous ne remboursez que les intérêts du prêt, soit 1 346 €/mois, ce qui vous permet de concentrer vos ressources sur les rénovations. Une rénovation rapide en six mois vous permet de remettre sur le marché des appartements modernes, attractifs et prêts à être loués à prix fort.

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Les travaux sont essentiels pour transformer un bien vétuste en machine à cash. Grâce à un budget de 269 450 € (850 €/m²), vous apportez un nouveau souffle à cet immeuble, augmentant non seulement la valeur locative, mais aussi la valeur de revente.

Encaisser les loyers : la machine à cash est lancée

Dès que les travaux sont terminés, c’est là que le projet prend son envol. En choisissant la location meublée ou la location courte durée, vous maximisez les revenus mensuels. Voici un exemple des loyers que vous pourriez obtenir :

ÉtageSurface (m²)Loyer estimé (€/mois)
RDC (local commercial ou logement)841 386 €
1er étage (appartements)40 et 35660 € et 578 €
2ème étage (appartement)791 303 €
3ème étage (appartement + terrasse)79 + 251 303 €
Total mensuel317 m²5 230 €

Avec 5 230 €/mois de loyers pour des mensualités d’intérêts de 1 346 €, vous générez un cash-flow net de 3 884 € par mois dès les premiers mois. Ce projet, bien que théorique, montre à quel point une gestion habile de la rénovation et du différé peut transformer votre trésorerie en quelques mois seulement. Gardez à l’esprit qu’il s’agit d’une estimation théorique : des imprévus et des variations du marché locatif peuvent venir ajuster ces chiffres.

Deux options gagnantes : Revente ou refinancement ?

Après 12 mois, vous avez deux options puissantes pour continuer à exploser vos gains.

Option 1 : La revente, maximiser la plus-value

Avec une rénovation complète, votre immeuble a pris de la valeur. Vous le faites estimer à 1 386 858 €. Vous êtes alors en position de revendre et de dégager une plus-value brute de 772 554 €. Bien entendu, certains coûts viendront réduire ce montant, comme les taxes sur la plus-value et les frais d’agence, mais vous repartez avec un gain substantiel qui peut vous propulser vers de nouveaux investissements.

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Option 2 : Le refinancement, faire fructifier vos liquidités

Si la revente n’est pas votre option favorite, vous pouvez aussi refinancer l’immeuble à 70 % de sa valeur actuelle, soit 970 800 €. Cela vous permet de libérer une trésorerie de 432 463 €, tout en conservant les revenus locatifs de 62 760 €/an. Ce refinancement vous permet de multiplier vos investissements immobiliers tout en gardant un bien qui génère des revenus stables. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier.

Bonus : Créez votre propre commerce pour maximiser le profit

Et si vous alliez encore plus loin ? Au lieu de louer le RDC à un commerçant, pourquoi ne pas y installer votre propre commerce ? Voici la stratégie : vous montez un commerce sur place, investissez dans le bail commercial, et une fois le commerce bien établi, vous vendez ce droit au bail à un prix beaucoup plus élevé. Ce type de coup immobilier peut littéralement multiplier vos gains, en particulier dans des zones en plein essor comme Toulon.

Avec un bail commercial attractif et un commerce bien situé, vous pouvez revendre ce droit au bail à un entrepreneur souhaitant profiter de l’emplacement. Le prix de revente d’un droit au bail peut souvent dépasser largement la valeur du local lui-même, surtout dans une zone dynamique.

Vous auriez ainsi deux leviers de valorisation : d’un côté, les revenus locatifs des étages, et de l’autre, la revente du droit au bail de votre commerce, vous permettant de maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier.

Cet exemple est une invitation à explorer

N’oubliez pas : cet exemple, aussi puissant soit-il, est simplifié pour illustrer le potentiel d’une stratégie bien pensée. Il est essentiel de considérer les imprévus, les coûts supplémentaires, ainsi que la fiscalité qui peuvent impacter votre rentabilité. L’objectif ici est de vous inciter à réfléchir différemment, à prendre conscience de la manière dont une stratégie d’achat, rénovation, et financement intelligent peut vous mener au succès.

Que ça soit pour de l’achat / revente ou de l’investissement locatif, chaque projet est unique, mais le véritable gain réside dans la bonne gestion des leviers financiers. La stratégie que je vous présente aujourd’hui n’est pas pour tout le monde : elle demande du courage, de la vision et une gestion rigoureuse. Mais pour ceux qui osent, elle peut littéralement changer la donne.

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