Ce n’est pas l’intention qui compte, c’est la cohérence. En matière de fiscalité immobilière, la moindre incohérence stratégique peut faire voler en éclats un montage pourtant bien ficelé. Derrière le régime SIIC, souvent perçu comme un bouclier fiscal pour les foncières cotées, se cache une ligne de crête redoutable : celle qui sépare l’activité foncière de celle, bien plus risquée, de marchand de biens. Et quand le fisc tranche, il est déjà trop tard.
Un régime d’exonération attractif… mais sous haute surveillance
Le régime des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC), tel que défini à l’article 208 C du CGI, permet à certaines sociétés de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs et les plus-values de cession. Mais ce privilège n’est pas sans contrepartie : la société doit avoir pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location.
L’intention locative ne peut être simplement déclarée, elle doit être manifeste, durable et cohérente avec les actes de gestion. Car une série de cessions, même espacées dans le temps, peut suffire à faire basculer une société dans la catégorie des marchands de biens, avec à la clé une requalification brutale de son régime fiscal. L’arrêt rendu le 19 mars 2025 par la Cour administrative d’appel de Paris l’a rappelé sèchement : la réalité économique prévaut sur les intentions affichées.
La jurisprudence recentre l’analyse sur les actes, pas les statuts
Dans l’affaire jugée, la société avait acquis sept immeubles en 2006 via une transmission universelle de patrimoine. Entre 2008 et 2016, six d’entre eux sont revendus, malgré l’option pour le régime SIIC prise en 2009. L’administration fiscale n’a pas eu besoin d’en dire plus : pour elle, l’intention n’était pas locative mais spéculative. Et la Cour a validé cette lecture.
Ce qui pèse désormais dans la balance, ce n’est pas le délai de détention, les baux commerciaux signés ni même les financements de long terme engagés. C’est la logique globale de l’opération. Le caractère répétitif des ventes, leur anticipation dans la stratégie d’acquisition, la faible mise en location réelle : autant d’indices qui trahissent une démarche de marchand de biens. Et ce, même si l’enveloppe juridique semblait conforme au régime SIIC. La ligne est fine, mais elle est redessinée avec une précision chirurgicale par la jurisprudence.
Les impacts fiscaux sont massifs, la prévention devient vitale
Une fois la bascule actée par l’administration, les conséquences sont lourdes. Les plus-values exonérées sont réintégrées dans le résultat imposable. Les immeubles sont requalifiés en stocks. La valeur ajoutée à la CVAE est recalculée. Et surtout, la majoration pour manquement délibéré peut frapper sans ménagement. Ce n’est plus une erreur, c’est une faute stratégique.
La vigilance s’impose donc à tous les niveaux : juridique, fiscal, opérationnel. Une société qui se positionne sur l’achat immobilier avec une stratégie d’arbitrage ou de valorisation rapide, même indirecte, entre dans une zone grise. Et dans un contexte où la transition énergétique et la rénovation énergétique deviennent des leviers d’investissement de plus en plus analysés, les choix doivent être alignés sur une stratégie foncière stable, pas opportuniste.
Mon avis ? Trop de sociétés immobilières considèrent encore le régime SIIC comme un droit acquis, alors qu’il s’agit d’un régime de faveur sous condition. Et parce que la fiscalité se nourrit de preuves concrètes, seules des décisions cohérentes dans le temps peuvent garantir la solidité du statut.
Que pensez-vous de cette décision de justice ? La frontière entre activité foncière et commerciale vous semble-t-elle suffisamment claire ? Partagez votre expérience en commentaire, débattez avec nous, et surtout… partagez cet article autour de vous.
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