Meilleures plateformes de crowdfunding immobilier en 2026 : le comparatif

Le crowdfunding immobilier promet des rendements de 8 à 12 % par an, mais 2025 a rappelé qu’il s’agit d’un placement risqué, non garanti : près d’un projet sur deux connaît aujourd’hui des difficultés, et deux plateformes historiques ont disparu. Choisir la bonne plateforme n’a donc jamais été aussi déterminant. Ce comparatif passe au crible les acteurs français encore actifs en 2026, à partir de leurs indicateurs de performance officiels et des données de l’AMF, sans reprendre les chiffres marketing au pied de la lettre.

Objectif : vous donner une vue factuelle, sourcée et datée, pour comparer ce qui est comparable, comprendre les vrais risques, et repérer la plateforme adaptée à votre profil. Ce guide s’inscrit dans une stratégie d’investissement immobilier diversifiée.

Le marché en 2026 : rendement élevé, risque réel

En 2025, le crowdfunding immobilier français a collecté 845 millions d’euros pour 1 004 projets, en léger recul de 1,9 % sur un an, selon le baromètre Forvis Mazars x France FinTech. L’immobilier ne représente plus que 47,9 % de la collecte totale du crowdfunding, contre plus de 68 % en 2022. Le rendement brut moyen annoncé reste élevé, à 11 %, mais il faut le lire comme la contrepartie d’un risque qui a fortement augmenté.

Car derrière ce rendement, la sinistralité s’est dégradée : fin 2025, 25 à 30 % des projets accusaient plus de six mois de retard et 20 à 25 % étaient en procédure collective. Le baromètre résume la situation d’une phrase : environ un projet sur deux présente des difficultés significatives. Fait notable, pour la première fois, il a renoncé à publier un chiffre de pertes définitives, jugé trop incertain. Enfin, la consolidation est bien réelle : Koregraf (agrément retiré par l’AMF en juin 2025) et WeShareBonds ont cessé leur activité, et WiSEED, pionnier du secteur, a été placé en redressement judiciaire puis repris par le groupe Advenis fin 2025.

Comment lire un taux de défaut

C’est le point le plus mal compris, et le plus important pour votre argent. Un même mot recouvre des réalités très différentes :

• Retard : le remboursement n’a pas eu lieu à l’échéance prévue. Un retard, même supérieur à 6 mois, ne signifie pas une perte ; les intérêts continuent en principe de courir.
• Procédure collective : le porteur de projet est en redressement ou liquidation judiciaire. L’issue est incertaine et peut retarder ou empêcher la réalisation des garanties.
• Perte définitive : une partie du capital est définitivement perdue, actée par décision de justice.

D’où un piège fréquent : une plateforme peut afficher « 0 % de défaut » en parlant des pertes définitives, tout en ayant un taux de retard élevé. Exemple documenté : Bricks affiche « 0 % » de perte définitive, mais son taux de défaut au sens du règlement européen ECSP est de 4,71 % (7,48 % pour le millésime 2025), d’après ses propres indicateurs. De même, un taux « par millésime 2024 » (récent, donc encore peu remboursé) n’a rien à voir avec le cumul de la plateforme. La seule mesure vraiment parlante est le TRI net de risque : le rendement réellement servi, après pertes et provisions.

Le comparatif des plateformes

Nous avons retenu les 10 plateformes françaises de crowdfunding immobilier les plus significatives et toujours actives en 2026. Toutes sont agréées PSFP par l’AMF. Premier tableau : la carte d’identité de chacune.

Second tableau, le plus important : les indicateurs de performance officiels, avec leur date de mise à jour. Le TRI net de risque (rendement réellement servi après pertes) et les pertes définitives sont les colonnes à regarder en priorité. « nc » = non communiqué de façon comparable en source primaire.

Les 10 plateformes en détail

1. ClubFunding – le leader en volume

ClubFunding est, depuis 2014, le premier acteur du marché en montants financés (de l’ordre de 1,7 Md€ en crowdfunding, à distinguer des « 2 Md€ » du groupe qui incluent d’autres activités). Plateforme 100 % obligataire, adossée à un groupe financier indépendant, elle finance surtout des marchands de biens et des promoteurs. Elle est agréée PSFP (AMF, n° FP-2023-40).

Points forts : leader historique, volume et notoriété, aucun frais pour l’investisseur (le porteur paie), rendement cible autour de 10 %. Réserve : c’est aussi l’un des plus gros stocks de projets en difficulté du marché ; le « 1,25 % » de défaut mis en avant ne concerne que le millésime 2024, quand des millésimes plus anciens dépassent 15 %. Pour qui : les investisseurs cherchant du volume d’opérations et un acteur établi, conscients du risque.

2. Homunity – adossée au Crédit Mutuel Arkéa

Homunity, filiale du Crédit Mutuel Arkéa depuis 2020, est l’une des plateformes les plus transparentes : ses statistiques officielles sont détaillées et datées. Depuis 2016, elle affiche un taux moyen annuel pondéré de 9,20 %, un TRI net de risque de 5,80 % et 856 M€ financés sur 667 projets (au 10/07/2026). Agréée PSFP (n° FP-2023-31).

Points forts : solidité de l’actionnaire bancaire, transparence des indicateurs, éligibilité PEA-PME sur certains projets. Réserve : un stock important de retards (124 projets à plus de 6 mois, 51 en procédure collective) et un TRI net qui a fortement baissé sur les millésimes 2022-2023. Pour qui : ceux qui privilégient l’adossement à un grand groupe et la transparence.

3. La Première Brique – la plus accessible

Créée en 2019 à Toulouse, La Première Brique s’est imposée par son ticket d’entrée à 1 € et l’absence de frais, ce qui facilite la diversification. Elle revendique plus de 880 projets financés pour près de 420 M€ (06/07/2026) et des rendements parmi les plus élevés du marché (6 à 13 %, moyenne 2025 autour de 12 %). Agréée PSFP (n° FP-2023-15).

Points forts : accessibilité (1 €), rendements élevés, sûretés fréquentes (hypothèque de 1er rang), forte croissance. Réserve : des rendements élevés vont de pair avec un risque élevé, et le détail chiffré des défauts est moins facilement lisible ; croissance très rapide à surveiller. Pour qui : les investisseurs qui veulent multiplier les petits tickets pour diversifier, en acceptant le risque.

4. Raizers – sûretés et dimension internationale

Raizers, fintech franco-suisse née en 2014 (aujourd’hui dans le giron du Groupe Mentor/Empruntis), se distingue par ses sûretés réelles (hypothèque et fiducie-sûreté) et sa présence européenne. Indicateurs officiels au 02/07/2026 : 453 M€ financés sur 458 projets, taux moyen pondéré 10,29 %, TRI net de risque 5,09 %, 0 € de perte définitive mais 33,8 M€ de provisions. Agréée PSFP (n° FP-2023-05).

Points forts : sûretés solides, transparence, investissement automatisable dès 100 € (SmartInvest), certifiée B-Corp. Réserve : changement d’actionnariat en 2022, provisions cumulées notables, et des défauts historiques sur son ancienne activité en actions (arrêtée en 2019). Pour qui : les investisseurs attentifs aux garanties et à la diversification géographique.

5. Anaxago – sélective, TRI net élevé

Pionnier depuis 2012, Anaxago cultive une approche sélective. Sur son segment immobilier : 682 M€ investis dans 280 opérations, un TRI net constaté de 8,7 % et un taux de recouvrement de 90,4 % (06/07/2026). Agréée PSFP (n° FP-2023-25). Attention : son taux de défaut affiché est calculé par cohorte d’année, ce qui gonfle mécaniquement les millésimes récents non encore remboursés.

Points forts : TRI net parmi les meilleurs du panel, historique long, sélectivité des dossiers, gestion active des cas difficiles (cas Terlat racheté sur fonds propres). Réserve : difficultés signalées sur certaines cohortes récentes, ticket 1 000 €, plutôt réservé à l’investisseur averti. Pour qui : les investisseurs expérimentés qui privilégient la sélection à la quantité.

6. Fundimmo – adossée à Atland (coté en Bourse)

Fundimmo, active depuis 2015, a pour actionnaire majoritaire la Foncière Atland, cotée sur Euronext Paris : un gage de solidité et de gouvernance. Plateforme obligataire, elle a financé plus de 340 M€ de projets. Agréée PSFP (n° FP-2023-18), sans frais pour l’investisseur.

Points forts : adossement à un groupe immobilier coté, ancienneté, aucun frais investisseur. Réserve : elle figure parmi les plateformes les plus exposées aux retards selon les agrégateurs, et son TRI net officiel n’était pas lisible en source primaire à la date de ce comparatif. Pour qui : ceux qui veulent un opérateur adossé à une foncière cotée.

7. Baltis – accessible et éligible PEA-PME

Baltis (2016), membre du Groupe Magellim, se distingue par un ticket à 100 € et une éligibilité PEA-PME sur une partie de son offre, rare dans le secteur. Ses indicateurs officiels (09/07/2026, périmètre incluant Proximea) affichent plus de 200 projets, plus de 100 M€ financés et un rendement moyen des projets immobiliers de 11,6 %. Agréée PSFP (n° FP-2023-30).

Points forts : accessibilité, éligibilité PEA-PME, adossement à un groupe de gestion, offre diversifiée. Réserve : un stock de défauts concentré sur un opérateur en difficulté selon les agrégateurs (à confirmer sur ses indicateurs), périmètre de chiffres à préciser. Pour qui : les investisseurs souhaitant loger du crowdfunding dans un PEA-PME.

8. Bricks – la plus accessible, un modèle qui a évolué

Bricks, née en 2021 à Montpellier, est devenue accessible dès une dizaine d’euros. Son modèle initial de « royalties » a été recadré par l’AMF fin 2022, ce qui l’a fait basculer vers l’obligation après obtention du statut PSFP (n° FP-2023-08). Indicateurs officiels au 04/07/2026 : 324 M€ financés, TRI net de 9,15 %, coût du risque 0,79 %, 0 € de perte définitive mais un taux de défaut ECSP de 4,71 %.

Points forts : très accessible, indicateurs détaillés et transparents (elle publie son taux de défaut réglementaire), bon TRI net affiché. Réserve : modèle récent et en mutation (projet annoncé de « banque digitale »), communication marketing sur le « 0 % de défaut » à relativiser. Pour qui : les débutants qui veulent tester avec de petits montants, en gardant l’esprit critique.

9. Monego – l’accent sur les garanties

Monego se positionne sur des club deals à garanties renforcées : grille de plus de 80 critères, recours fréquent à la fiducie-sûreté (qui permet une exécution rapide en cas de défaut). La plateforme revendique plus de 132 M€ collectés sur plus de 300 dossiers et un rendement moyen réalisé de 9,62 %. Agréée PSFP (n° FP-2023-13), ticket dès 100 €.

Points forts : exigence sur les sûretés, ticket accessible, historique de pertes faible affiché. Réserve : taille plus modeste, taux de retard récent non disponible en source primaire chiffrée. Pour qui : les investisseurs qui font des garanties leur premier critère.

10. WiSEED – le pionnier, en cours de reprise

WiSEED, créée en 2008, est le pionnier français du crowdfunding. Mais c’est aussi un signal d’alerte : la société a été placée en redressement judiciaire en octobre 2025, puis reprise par le groupe Advenis en décembre 2025. Ses indicateurs (08/07/2026, tous projets obligataires) montrent 419 M€ financés, un taux moyen de 9,52 %, mais aussi 27,4 M€ de pertes définitives (~6,5 %), le plus lourd bilan du panel. Agréée PSFP (n° FP-2023-33).

Points forts : ancienneté, transparence sur les pertes, reprise par un groupe qui apporte de la solidité. Réserve : la reprise est récente et la période de transition mérite d’être suivie ; pertes définitives déjà constatées supérieures aux concurrents. Pour qui : à considérer avec prudence tant que la reprise n’est pas pleinement stabilisée.

Plateformes à surveiller ou à écarter

La rigueur impose aussi de dire ce qu’il faut éviter :

• Koregraf et WeShareBonds : activité cessée en 2024-2025 (Koregraf a vu son agrément retiré par l’AMF).
• Lymo : plateforme absorbée par Walliance, et sa holding de promotion placée en liquidation judiciaire en 2025 (cas d’école du conflit d’intérêts promoteur-plateforme).
• Immocratie : rachetée par Upstone en 2023, elle n’est plus une plateforme indépendante.
• Upstone : adossée au groupe Spirit, mais signalée en difficulté avec un taux de défaut en montant très élevé selon les agrégateurs ; à surveiller de près.
• Tudigo : essentiellement une plateforme de financement de start-up (equity) ; l’immobilier y est marginal.

Les critères pour bien choisir

Au-delà du taux affiché, quelques critères déterminants :

• L’agrément PSFP : vérifiez-le sur la liste blanche de l’AMF. C’est un préalable non négociable.
• Le track record sur les millésimes anciens : seuls les projets de 2019-2022, arrivés à terme, disent la vérité sur les pertes. Méfiez-vous des taux calculés sur des millésimes récents.
• Le TRI net de risque, pas le taux cible : c’est le rendement réellement servi, après pertes et provisions.
• Les sûretés : hypothèque de 1er rang, fiducie-sûreté, garantie à première demande. Une sûreté de 1er rang vaut mieux qu’un simple cautionnement.
• La transparence : une plateforme qui publie ses retards ET ses pertes, avec des définitions claires, inspire davantage confiance.
• La diversification : mieux vaut 20 projets à 500 € qu’un seul à 10 000 €.

Les erreurs à éviter

• Se fier au taux affiché (8-12 %) comme s’il était acquis : c’est un objectif, pas une garantie.
• Confondre « 0 % de pertes » et « 0 % de défaut » : le premier parle des pertes définitives, le second des retards.
• Sous-estimer l’illiquidité : l’argent est bloqué, souvent 6 à 12 mois de plus que prévu. N’investissez que ce dont vous n’aurez pas besoin avant 2-3 ans.
• Ne pas diversifier : concentrer sur un projet ou une plateforme, c’est jouer son capital sur un seul promoteur.
• Oublier la fiscalité : le rendement net après flat tax de 31,4 % est nettement inférieur au taux brut.
• Mettre une part trop importante de son patrimoine : le crowdfunding immobilier est un complément, pas un socle.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Les intérêts perçus sont des revenus de capitaux mobiliers (et non des revenus fonciers). Par défaut, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), la « flat tax » de 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026), retenu à la source par la plateforme. Les foyers faiblement imposés peuvent opter pour le barème progressif, une option globale à tous leurs revenus de capitaux mobiliers. En cas de perte définitive, une déduction est possible sous conditions. Pour le cadre d’ensemble, voyez notre guide des avantages fiscaux de l’immobilier.

Questions fréquentes

Le crowdfunding immobilier est-il risqué ?

Oui. C’est un placement non garanti, avec un risque de perte en capital et d’illiquidité. Fin 2025, 25 à 30 % des projets accusaient plus de 6 mois de retard et 20 à 25 % étaient en procédure collective. Le rendement élevé (8-12 %) est la contrepartie de ce risque.

Quel rendement réel espérer ?

Le taux affiché (8-12 % brut) est un objectif, pas une garantie. Le TRI net de risque réellement constaté est souvent plus bas : de l’ordre de 5 % chez certaines grandes plateformes une fois les retards et pertes pris en compte, plus élevé chez les plus sélectives. Après la flat tax de 31,4 % (depuis 2026), le rendement net baisse encore.

Quel ticket minimum pour commencer ?

Cela va de 1 € (La Première Brique) ou une dizaine d’euros (Bricks) à 1 000 € (ClubFunding, Homunity, Raizers, Anaxago, Fundimmo). Baltis, Monego et WiSEED acceptent 100 €. Un ticket bas facilite la diversification, essentielle pour limiter le risque.

Comment vérifier qu’une plateforme est fiable ?

Vérifiez d’abord son agrément PSFP sur la liste blanche de l’AMF. Regardez ensuite ses indicateurs de performance officiels (TRI net, retards, pertes définitives, avec leurs dates), la qualité des sûretés proposées, et son ancienneté sur les millésimes déjà remboursés.

Comment sont imposés les gains ?

Les intérêts relèvent des revenus de capitaux mobiliers, soumis par défaut à la flat tax de 31,4 % (12,8 % d’impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux), prélevée à la source. Une option pour le barème progressif est possible, intéressante pour les foyers peu ou pas imposés.

Que se passe-t-il si un projet fait défaut ?

En cas de retard, les intérêts continuent en principe de courir. En cas de procédure collective, la plateforme active les garanties (hypothèque, fiducie) pour tenter de récupérer le capital, mais l’issue est incertaine et peut prendre des années, avec un risque de perte partielle ou totale.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement. Le crowdfunding immobilier comporte un risque de perte partielle ou totale du capital et un risque d’illiquidité ; les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Avant d’investir, lisez le document d’informations clés de chaque projet et, si besoin, consultez un conseiller. Chiffres à jour de juillet 2026, susceptibles d’évoluer.