La reprise aura été de courte durée. Dans sa dernière note de conjoncture, la FNAIM, principale fédération des professionnels de l’immobilier, anticipe une nouvelle baisse des transactions dans l’ancien en 2026, de l’ordre de 5 à 6 % par rapport à 2025. La fédération n’attend plus qu’entre 900 000 et 920 000 ventes sur l’ensemble de l’année.
Surtout, elle change de vocabulaire : le pays ne traverserait plus une simple crise de l’immobilier, mais une véritable « crise du logement ». Décryptage des chiffres et de ce qu’ils annoncent pour les propriétaires et les investisseurs.
En bref
- La FNAIM anticipe 5 à 6 % de ventes en moins dans l’ancien en 2026.
- Le marché devrait terminer l’année entre 900 000 et 920 000 transactions.
- Les prix sont quasi stables sur un an (-0,1 %), mais en recul de 2,5 % une fois l’inflation déduite.
- La cause avancée : la remontée du taux de crédit moyen, d’environ 3,05 % à 3,25 % en un an.
- La fédération parle désormais d’une crise du logement, qui frappe d’abord les ménages modestes et les jeunes.
Une rechute des ventes que la FNAIM chiffre
Le nombre de ventes de logements anciens, mesuré sur douze mois glissants, est passé d’environ 958 000 fin février à 941 000 fin avril. La pente est nettement orientée à la baisse, et la fédération l’impute d’abord au coût du crédit. Après un point bas en 2025, les conditions de crédit pour financer un achat se sont retendues : le taux moyen serait remonté d’environ 3,05 % en juin 2025 à 3,25 % en mai 2026.
Un écart en apparence modeste, mais suffisant, selon la FNAIM, pour faire échouer les dossiers les plus tendus, à commencer par ceux des primo-accédants. Et pour celles et ceux qui envisagent de se lancer dans un projet d’investissement locatif, la fédération prévient que 2026 s’annonce plus compliquée encore que l’année précédente.
Des prix stables en façade, un recul bien réel
Au 1er juin 2026, le prix des logements anciens s’établit autour de 2 994 euros le mètre carré pour l’ensemble du parc, soit une quasi-stabilité sur un an (-0,1 %). Mais corrigée de l’inflation (+2,42 % fin mai), cette stabilité apparente masque un recul réel de l’ordre de 2,5 %. Autrement dit, la pierre perd du terrain face au coût de la vie, même quand les étiquettes ne bougent pas.
Ce lent dégonflement, plutôt qu’une chute brutale, éloigne pour l’instant le scénario d’une bulle immobilière qui éclaterait d’un coup. Il n’en pèse pas moins sur le moral des vendeurs, contraints de revoir leurs prétentions à la baisse pour conclure.
| Indicateur (FNAIM) | Valeur |
|---|---|
| Ventes anciennes attendues en 2026 | 900 000 à 920 000 |
| Évolution des transactions vs 2025 | -5 à -6 % |
| Prix moyen de l’ancien (1er juin) | 2 994 €/m2 |
| Prix sur un an (hors inflation) | -0,1 % |
| Prix réel (inflation déduite) | -2,5 % |
| Taux de crédit moyen (mai 2026) | environ 3,25 % |
D’une crise de l’immobilier à une crise du logement
Le message le plus fort de la FNAIM est sémantique. La fédération estime que le pays ne fait plus face à un simple trou d’air du marché, mais à une crise du logement qui touche d’abord les ménages modestes et les jeunes, premiers exclus de l’accès à la propriété comme à la location. Elle pointe un immobilisme politique et une crise de l’offre, avec une construction neuve à l’arrêt, qui installent le blocage dans la durée.
Pour les épargnants qui se tournent vers la pierre-papier, comme les parts de SCPI, le contexte invite lui aussi à la sélectivité : un marché sous tension récompense les actifs de qualité et sanctionne les autres.
Ce que les acheteurs et les investisseurs peuvent en retenir
Un marché moins liquide n’est pas une mauvaise nouvelle pour tout le monde. Pour l’acheteur patient et bien financé, c’est davantage de temps pour visiter, comparer et négocier, dans un rapport de force qui penche de son côté. Pour le vendeur ou l’investisseur en phase de revente, c’est au contraire un signal de prudence : dans un marché qui se contracte, la sortie peut prendre plusieurs mois de plus que prévu, un délai à intégrer dans tout calcul de rentabilité à horizon court.
La construction neuve, maillon grippé
Derrière la panne des ventes se cache un problème d’offre. La FNAIM insiste sur l’atonie de la construction neuve : mises en chantier et permis de construire restent à des niveaux bas, ce qui prive le marché du flux de logements nécessaire pour détendre les prix et fluidifier les parcours résidentiels. Moins de neuf, c’est aussi moins de libération de biens anciens par effet de chaîne, chaque vendeur qui n’achète pas bloquant à son tour un acquéreur.
Cette pénurie durable explique pourquoi les prix résistent malgré la chute des volumes : faute de biens disponibles en nombre, les vendeurs conservent un pouvoir de fixation des prix que la seule baisse de la demande ne suffit pas à éroder. C’est tout le paradoxe d’un marché à la fois cher et bloqué.
Sources
Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation d’achat ou de vente. Les décisions patrimoniales dépendent de votre situation : rapprochez-vous d’un professionnel avant de vous engager.
