Quand on finance l’achat d’un logement à crédit, la banque exige presque toujours une assurance emprunteur. Longtemps, souscrire cette assurance passait par une étape redoutée : le questionnaire de santé. Ce document, parfois vécu comme intrusif, pouvait entraîner des surprimes, des exclusions de garantie, voire un refus pur et simple pour les profils jugés à risque. Depuis 2022, la donne a changé pour une partie des emprunteurs.
Comprendre quand ce questionnaire reste obligatoire, et quand la loi vous en dispense, permet d’aborder son projet immobilier plus sereinement. Voici ce qu’il faut savoir en 2026, que vous achetiez votre résidence principale ou un bien locatif.
À quoi sert le questionnaire de santé
Le questionnaire de santé est un formulaire par lequel l’assureur évalue le risque qu’il accepte de couvrir. On y déclare ses antécédents médicaux, ses traitements en cours, ses hospitalisations, parfois sa consommation de tabac ou certaines pratiques à risque. À partir de ces réponses, l’assureur décide d’accepter le dossier au tarif standard, d’appliquer une surprime, d’exclure certaines pathologies, ou de refuser la couverture.
Ce mécanisme a un revers : les personnes ayant connu une maladie grave se retrouvaient pénalisées, avec un coût d’assurance qui pouvait alourdir considérablement le budget global du crédit. La déclaration doit par ailleurs être sincère : une fausse déclaration intentionnelle peut entraîner la nullité du contrat et le refus de prise en charge en cas de sinistre.
Ce que la loi Lemoine a changé depuis 2022
La loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a introduit une avancée majeure : la suppression du questionnaire de santé pour une partie des crédits immobiliers. L’objectif est double : simplifier l’accès à l’emprunt et lever les obstacles pour les personnes dont l’état de santé compliquait l’assurance. Concrètement, la loi a défini les critères dispensant de la déclaration de santé, que tout emprunteur a intérêt à connaître avant de monter son dossier.
La même loi a aussi renforcé deux autres droits : la possibilité de résilier son assurance emprunteur à tout moment, sans frais, pour la remplacer par un contrat moins cher à garanties équivalentes ; et un droit à l’oubli raccourci pour les anciens malades.
Les deux conditions pour être dispensé
La dispense de questionnaire de santé n’est pas automatique : elle suppose de remplir deux conditions cumulatives.
- Un montant assuré limité : la part assurée ne doit pas dépasser 200 000 € par emprunteur. Pour un couple qui emprunte à deux, chacun couvert à 50 %, cela peut représenter un crédit allant jusqu’à 400 000 €.
- Un remboursement avant 60 ans : le prêt doit être intégralement remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. C’est la date de fin du prêt qui compte, pas l’âge au moment de la souscription.
Cette seconde condition mérite l’attention. Un investisseur de 45 ans qui contracte un prêt sur 20 ans aura 65 ans à l’échéance : il devra donc remplir le questionnaire, même pour un montant modéré. À l’inverse, un emprunteur plus jeune, ou un prêt sur une durée plus courte, entre plus facilement dans les clous.
Droit à l’oubli et convention AERAS
Lorsque le questionnaire reste obligatoire, deux dispositifs protègent les anciens malades. Le droit à l’oubli permet, passé un certain délai, de ne plus déclarer une pathologie guérie. La loi Lemoine a ramené ce délai à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique pour les cancers et l’hépatite C, sans rechute.
La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) complète ce cadre : elle organise un examen approfondi des dossiers présentant un risque de santé et encadre les surprimes, afin que ces profils puissent malgré tout accéder à l’emprunt. Une grille de référence précise, pour certaines pathologies, les conditions d’assurance sans surprime ni exclusion.
Pourquoi cela compte quand on investit
Le coût de l’assurance emprunteur peut représenter une part significative du coût total d’un crédit immobilier, parfois plusieurs milliers d’euros sur la durée. Pour un investisseur, c’est une ligne de dépense qui pèse directement sur la rentabilité de l’opération. Savoir si l’on peut échapper au questionnaire de santé, comparer les contrats et faire jouer la résiliation à tout moment sont donc des réflexes utiles au moment de structurer un financement.
En pratique, deux emprunteurs au profil identique peuvent payer leur assurance du simple au double selon le contrat choisi. Vérifier son éligibilité à la dispense de déclaration, puis mettre en concurrence les offres à garanties équivalentes, reste le moyen le plus sûr d’optimiser ce poste sans sacrifier sa couverture. Un projet immobilier bien préparé se joue aussi sur ces détails, souvent négligés au moment de signer.
