« Prenez le même notaire que nous, ce sera plus simple ». Cette phrase, vous l’entendrez sûrement lors de votre achat immobilier. Mais derrière cette apparente facilité se cache un réflexe qui peut vous coûter des dizaines de milliers d’euros. Voici pourquoi cette « sagesse » de façade est en réalité une erreur stratégique majeure.
Démontage des idées reçues : les 2 mythes qui vous coûtent cher
Mythe n°1 : « Avoir mon propre notaire va doubler les frais »
C’est l’un des plus gros malentendus du marché. Les frais de notaire – qu’on appelle aussi frais d’acquisition – sont constitués à plus de 80 % de taxes et droits pour l’État. La part qui revient au notaire est encadrée par décret. Et quand deux notaires interviennent ? Ils se partagent cette somme. Pas un euro de plus pour vous. La preuve ? Service-Public.fr le dit noir sur blanc (lien en sources).
Mythe n°2 : « Deux notaires, c’est deux fois plus compliqué »
Faux. C’est même tout le contraire. Le notaire du vendeur rédige, le vôtre vérifie. Et vous, vous dormez sur vos deux oreilles. Cette mécanique est bien huilée, encadrée par les règles de la profession. Elle évite surtout que certains « détails » se transforment en litiges à 20 000 euros.
La checklist ultime : les 7 pièges que VOTRE notaire peut déjouer
1. Le titre de propriété : Votre notaire épluche les transmissions antérieures pour détecter un vice, une contestation potentielle, un héritier oublié. Sans cette vérification, une vente peut être annulée… après votre signature.
2. La situation personnelle du vendeur : Le bien appartient-il à un couple en divorce ? À des héritiers en guerre ? Sans vérification, vous achetez peut-être un conflit judiciaire en bonus. Votre notaire vérifie que personne ne pourra contester la vente.
3. Les autorisations d’urbanisme : Une véranda sans permis ? Un garage bricolé sur sol agricole ? Votre notaire remonte aux archives pour éviter les démolitions imposées… et les cauchemars.
4. La situation hypothécaire : Un crédit non soldé, une hypothèque oubliée, un créancier en embuscade : c’est votre notaire qui fouille le passif pour que vous n’achetiez pas un bien enchaîné.
5. Les diagnostics : Amiante ? Termites ? DPE truqué ? Votre notaire ne se contente pas de lire les rapports. Il les interroge, les complète, les remet en perspective. Une mauvaise note peut faire perdre jusqu’à 10 % à la revente.
6. Les PV d’AG : Travaux votés mais pas encore appelés ? Procès contre le syndic ? Une copropriété en faillite ? Le notaire passe les AG au crible, vous évite les appels de charges surprises (10 000 € et plus…).
7. Les servitudes : Un droit de passage non déclaré peut ruiner votre intimité, ou votre projet de piscine. Votre notaire débusque ces pièges invisibles… qui amputent jusqu’à 20 % la valeur de revente.
Études de cas : quand le deuxième notaire sauve des milliers d’euros
Le cas de la véranda illégale : Valeur réelle du bien diminuée de 40 000 €. Grâce à son propre notaire, l’acheteur impose une régularisation ou négocie une remise équivalente.
Le cas du ravalement dissimulé : 15 000 € de travaux votés, mais « oubliés » lors de la promesse. Le notaire de l’acheteur lit les PV, repère l’anomalie, et fait plier le vendeur.
Le cas de la servitude ignorée : Droit de passage repéré dans un acte vieux de 25 ans. Sans le second notaire, l’acheteur aurait découvert trop tard que sa terrasse était accessible aux voisins.
Guide pratique : comment choisir et mandater votre notaire ?
Où le trouver ? Dans l’annuaire des Notaires de France, via votre réseau, ou par recommandation d’un courtier ou banquier de confiance.
Quels critères ? Il doit être spécialiste de l’immobilier, réactif, clair, capable de vulgariser le juridique. Son job : défendre vos intérêts, pas vous réciter un acte en latin.
Quand le contacter ? Immédiatement après la visite. Attendre le compromis, c’est accepter de négocier à l’aveugle.
Conclusion : dans une vente, la neutralité a ses limites. La prudence, non.
Dans une transaction, tout le monde a un objectif : l’agent veut vendre, le banquier veut prêter, le vendeur veut signer vite. Et vous ? Vous devez sécuriser votre avenir.
Le notaire du vendeur est neutre… mais il ne travaille pas pour vous. Il ne vous doit ni conseil stratégique, ni optimisation fiscale. Il ne fouillera pas votre projet pour en tirer le meilleur.
Signer sans son propre notaire, c’est comme signer un contrat sans relecture. Vous économisez 0 €, mais vous risquez de perdre 10 000. Dans l’immobilier, il n’y a pas de petites négligences. Il n’y a que de grandes conséquences.
Ne laissez personne vous dire que « ça ne se fait pas ». Ce qui ne se fait plus, c’est de signer sans filet.
On dirait un argumentaire commercial de la chambre des notaires…un peu trop beau pour être vrai, les notaires font des contrôles mais pas systématiquement autant que ceux indiqués ici…
Vous avez tout à fait raison ! La plupart du temps, ils se contentent de survoler le dossier et je ne compte pas sur eux pour dejouer des servitudes « cachées » et c est du vécu. Au moment de vendre notre maison, le voisin qui avait aussi vendu sa maison, a sorti de nulle part une servitude datant de 1845…notre notaire commençait à entrer dans le vilain jeu du voisin castor vendeur qui n avait pas hésité à mettre cette pseudo servitude pour séduire son acheteuse. Heureusement que mon mari juriste de formation a fait des recherches très fastidieuses pour clouer le bec aux 2 notaires qui ignoraient que l assiette de la servitude ne peut pas être modifiée, c est à dire qu on ne peut pas modifier sa direction et de fait la seule servitude qui perdurait etait celle du chemin qui dessert les 2 maisons mitoyennes d un côté, et non pas de traverser notre jardin par l arrière pour regagner ledit chemin / impasse au bout de laquelle sont accolées les 2 maisons. À bon entendeur, c est pas les notaires qui ont débrouillé le problème. Mais nous en leur rappelant quelques éléments juridiques qu ils sont censés maîtriser, et ce n est pas toujours le cas….
Dans un monde idéal où le notaire ferait correctement son boulot…
Jamais une chambre des notaires n’encouragera à imposer deux notaires.
En pratique ça revient à diviser la rémunération des notaires par deux.
Si les gens pensent qu’on peut avoir la même qualité ou une qualité supérieure avec une rémunération du professionnel divisée par deux, c’est, selon moi, risible.
Deux notaires peut parfois être une bonne chose, parfois une mauvaise.
En pratique, prenez en premier lieu quelqu’un en qui vous avez confiance, et renseignez vous sur le notaire choisi.
Tout simplement