Vous songez à vous lancer dans l’activité d’achat-revente d’immeubles ou de biens immobiliers et à devenir marchand de biens immobiliers ? Choisir le bon statut juridique est une étape cruciale pour le succès de votre projet. Ce guide complet vous fournira toutes les informations nécessaires pour comprendre les différents statuts disponibles, leurs avantages et leurs inconvénients, ainsi que les aspects fiscaux à considérer. Prenez quelques minutes pour découvrir ce qu’il faut savoir avant de vous engager dans cette voie.
Le statut de marchand de biens implique l’achat et la revente d’immeubles dans le but de réaliser une plus-value. Il est accessible à tous, sans diplôme requis, mais nécessite la création d’une société pour protéger son patrimoine personnel. Les options les plus adaptées sont la SAS et la SARL, qui offrent une meilleure protection et flexibilité. Attention, le statut d’auto-entrepreneur et la SCI ne sont pas recommandés pour cette activité. La fiscalité se distingue par l’application de la TVA sur la marge et des frais de notaire réduits, rendant l’opération d’achat-revente potentiellement plus rentable.
Sommaire
Définition et cadre légal du marchand de biens
Le marchand de biens est une personne dont l’activité principale consiste à acheter des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) dans le but de les revendre avec une plus-value. Ce type d’activité est qualifié de commerciale, ce qui signifie qu’elle doit être exercée de manière habituelle et avec une intention spéculative. Ce dernier point est déterminant pour différencier un marchand de biens d’un simple particulier vendant un bien immobilier.
Pour être reconnu comme marchand de biens, il est impératif de démontrer que l’achat-revente est effectué dans un but lucratif et sur une base régulière. Les autorités fiscales surveillent de près la durée écoulée entre l’achat et la revente pour s’assurer que cette activité est bien de nature commerciale. Une opération isolée ne suffit pas pour obtenir ce statut, il faut que l’activité soit répétée et organisée.
Certaines spécificités juridiques encadrent cette profession. Contrairement à d’autres métiers de l’immobilier, être marchand de biens ne nécessite pas de diplôme spécifique. Cette liberté permet à quiconque de se lancer, à condition d’avoir une compréhension claire des enjeux et des risques liés à cette activité.
Qui peut devenir marchand de biens ?
Devenir marchand de biens est une possibilité ouverte à un large public. Il n’est pas nécessaire d’avoir une formation spécifique dans l’immobilier pour exercer cette activité, bien que des connaissances solides soient un atout non négligeable. La flexibilité de cette profession permet à quiconque d’opter pour ce statut, tant que les conditions légales sont respectées.
Cependant, certaines professions sont incompatibles avec le statut de marchand de biens. Par exemple, les notaires, les avocats, les experts-comptables ou encore les architectes ne peuvent cumuler leurs fonctions avec cette activité. Cette incompatibilité vise à éviter tout conflit d’intérêts potentiel et à garantir l’intégrité des professions concernées.
Pour ceux qui souhaitent se lancer sans formation préalable, des cours sont disponibles dans diverses écoles et universités. Ces formations peuvent aller du simple BTS à des masters spécialisés, offrant ainsi des bases solides pour comprendre les rouages de l’achat-revente immobilier.
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Les différents statuts juridiques pour le marchand de biens
Statut d’Auto-Entrepreneur
Le statut d’auto-entrepreneur est souvent évoqué pour sa simplicité et ses avantages fiscaux, mais il est rarement recommandé pour l’activité de marchand de biens. En tant qu’auto-entrepreneur, votre responsabilité personnelle est engagée, ce qui signifie que vos biens personnels peuvent être saisis en cas de dettes liées à l’activité. Ce risque est particulièrement élevé dans le domaine de l’immobilier, où les transactions impliquent souvent des montants significatifs.
Un autre inconvénient majeur de ce statut réside dans le plafond de chiffre d’affaires. Pour un marchand de biens, ce plafond est fixé à 176 200 € par an. Dépasser ce seuil entraîne la perte du statut d’auto-entrepreneur, ce qui peut être limitant pour le développement de l’activité. La gestion des investissements immobiliers nécessite souvent des budgets bien supérieurs à ce montant, rendant ce statut inadapté pour de nombreux professionnels du secteur.
En dépit de ces limitations, certains optent pour ce statut en raison de sa simplicité administrative. Toutefois, il est crucial de bien évaluer les risques avant de faire ce choix.
Création d’une SCI
La société civile immobilière (SCI) est souvent perçue comme un cadre juridique adapté à l’activité immobilière. Pourtant, elle ne convient pas à l’achat-revente de biens immobiliers. La principale raison est que la SCI est destinée à des activités de nature civile, comme la gestion locative de biens immobiliers, et non à des opérations commerciales visant à réaliser des profits rapides.
Une SCI ne peut donc pas être utilisée pour acheter des immeubles dans le but de les revendre avec une plus-value. Si vous souhaitez mener des opérations de construction-vente, une société civile de construction-vente (SCCV) serait une alternative, mais elle impose la création d’une entité distincte pour chaque opération. Ce processus peut rapidement devenir complexe et coûteux.
Pour ceux qui envisagent la gestion d’un patrimoine immobilier sur le long terme, une SCI peut être un outil efficace, mais elle ne convient pas aux marchands de biens dont l’objectif est la spéculation à court terme.
Création d’une société commerciale (SAS/SARL)
Les sociétés commerciales, telles que la SAS (société par actions simplifiée) et la SARL (société à responsabilité limitée), sont les structures juridiques les plus adaptées pour les marchands de biens. Elles offrent une protection efficace du patrimoine personnel des associés, ce qui est essentiel dans une activité où les risques financiers sont importants.
La SAS se distingue par sa grande flexibilité dans l’organisation et la gestion de la société. Les associés ont la liberté de définir les règles de fonctionnement, ce qui permet d’adapter la structure aux besoins spécifiques de l’activité. Le président de la SAS bénéficie également d’un régime social assimilé à celui des salariés, avec une protection sociale complète.
De son côté, la SARL est une structure plus encadrée juridiquement, offrant moins de souplesse mais une plus grande sécurité pour les associés. Ce statut est souvent préféré par ceux qui souhaitent limiter l’entrée de nouveaux associés ou qui privilégient une gestion plus rigide de l’entreprise. Le gérant majoritaire d’une SARL est affilié à la sécurité sociale des indépendants, ce qui peut offrir des avantages en termes de cotisations.
Comparatif des statuts juridiques SAS / SARL
Lorsqu’il s’agit de choisir un statut juridique pour exercer l’activité de marchand de biens, il est indispensable de peser les avantages et les inconvénients de chaque option. Le statut d’auto-entrepreneur peut sembler attrayant pour sa simplicité, mais il est limité par des plafonds de chiffre d’affaires et expose le patrimoine personnel aux risques professionnels.
En revanche, une SCI n’est pas adaptée à l’achat-revente de biens immobiliers, bien qu’elle soit efficace pour la gestion locative de biens non meublés. Les sociétés commerciales, comme la SAS ou la SARL, offrent une meilleure protection et une plus grande flexibilité, ce qui en fait les options privilégiées pour les marchands de biens.
Choisir entre une SAS et une SARL dépendra de plusieurs facteurs, notamment votre besoin de flexibilité, le régime social souhaité pour le dirigeant, et vos préférences en matière de gestion de société. Une SAS permet plus de souplesse pour l’entrée de nouveaux associés, tandis qu’une SARL offre un cadre plus strict, souvent préféré pour les petites structures familiales ou les partenariats.
Voici un tableau comparatif des principales différences entre la SAS et la SARL pour les marchands de biens :
| Critère | SAS / SASU | SARL / EURL |
|---|---|---|
| Souplesse des statuts | Grande flexibilité pour définir les règles de fonctionnement. | Règles plus encadrées par la loi, moins de flexibilité. |
| Régime social du dirigeant | Assimilé salarié, affilié au régime général de la sécurité sociale. | Gérant majoritaire affilié à la sécurité sociale des indépendants. |
| Capital social | Aucun minimum requis, adaptable selon les besoins de l’entreprise. | Aucun minimum requis, mais généralement plus rigide dans la gestion. |
| Entrée de nouveaux associés | Liberté totale, pas de procédure d’agrément nécessaire. | Soumise à l’agrément des autres associés, ce qui peut limiter les entrées. |
| Fiscalité | Imposition à l’impôt sur les sociétés, avec option pour l’impôt sur le revenu pendant 5 ans. | Imposition à l’impôt sur le revenu, avec option irréversible pour l’impôt sur les sociétés. |
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports. | Limitée aux apports. |
| Distribution des dividendes | Plus flexible, possibilité de répartir librement les bénéfices. | Répartition proportionnelle aux apports, moins de souplesse. |
| Formalités de création | Plus simples, mais la rédaction des statuts peut être complexe. | Plus encadrées, mais plus de sécurité juridique. |
Procédure de création d’une société
Créer une société pour exercer en tant que marchand de biens implique plusieurs étapes clés. Il est important de bien les comprendre pour éviter les erreurs qui pourraient retarder le lancement de votre activité.
La première étape consiste à définir le montant du capital social. Ce capital est un indicateur de la solidité financière de votre société et peut influencer la décision des banques lorsqu’elles examinent vos demandes de financement. Un capital trop faible pourrait nuire à votre crédibilité auprès des établissements financiers.
Une fois le capital social déterminé, il faut rédiger les statuts de la société. Ces statuts définissent les règles de fonctionnement de votre entreprise et les relations entre les associés. Bien qu’il soit possible de les rédiger soi-même, il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel, comme un notaire ou un avocat, pour s’assurer qu’ils sont conformes aux exigences légales et adaptés à votre situation.
Après avoir rédigé les statuts, il est nécessaire de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Cette formalité a pour but d’informer le public de la création de votre société. Vous devrez ensuite déposer un dossier de demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce. Ce dossier comprend plusieurs documents, dont les statuts de la société, le justificatif de dépôt du capital social et l’attestation de parution de l’avis de constitution. Une fois votre société immatriculée, vous recevrez un extrait Kbis, document officiel attestant de l’existence juridique de votre société.
Fiscalité du marchand de biens
La TVA sur marge
L’une des spécificités fiscales du marchand de biens est l’application de la TVA sur la marge. Contrairement à d’autres secteurs d’activité où la TVA s’applique sur le prix de vente total, pour un marchand de biens, elle ne s’applique que sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente du bien. Cela permet de réduire l’impact fiscal sur la transaction, rendant l’activité potentiellement plus lucrative.
Le calcul de la TVA sur marge est relativement simple. Prenons un exemple : si vous achetez un appartement pour 200 000 € et que vous le revendez pour 250 000 €, la TVA sera appliquée sur les 50 000 € de différence, soit la marge réalisée. Le taux de TVA est généralement de 20 %, ce qui signifie que vous devrez verser 10 000 € au Trésor public.
Dans certains cas, lorsque des rénovations importantes sont réalisées, l’administration fiscale peut décider d’appliquer la TVA sur le prix total de la vente plutôt que sur la marge. Cela peut représenter un coût supplémentaire, mais vous avez alors la possibilité de récupérer la TVA sur les travaux effectués, ce qui peut compenser cette charge.
Les frais de notaires réduits
Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier en tant que marchand de biens, vous devez passer par un notaire, ce qui implique de payer des frais de notaire. Toutefois, ces frais sont réduits par rapport à ceux payés par un particulier. Pour un bien immobilier ancien, les frais de notaire se situent généralement entre 7 % et 8 % du prix de vente, tandis que pour un bien neuf, ils varient entre 2 % et 3 %.
Ces frais réduits sont dus à l’obligation pour le marchand de biens de revendre le bien immobilier. En tant que professionnel, vous bénéficiez d’une réduction sur les droits de mutation, ce qui allège considérablement les coûts liés à vos transactions. Si vous travaillez régulièrement avec le même notaire, il peut également être possible de négocier des tarifs encore plus avantageux.
Intégrer ces frais dans vos calculs de rentabilité est essentiel pour évaluer correctement le bénéfice potentiel de vos opérations d’achat-revente. Une bonne gestion des coûts notariaux peut faire la différence entre une transaction rentable et une opération moins intéressante.
Conclusion et Recommandations
Le statut de marchand de biens offre de nombreuses opportunités pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’achat-revente immobilier. Choisir le bon cadre juridique est essentiel pour protéger votre patrimoine et maximiser vos profits. Prenez le temps de bien évaluer vos options et n’hésitez pas à consulter un professionnel pour vous accompagner dans vos démarches.
Si cet article vous a été utile, n’hésitez pas à le partager pour que d’autres puissent en bénéficier. Ne laissez pas vos amis ou collègues dans l’ignorance, et faites-leur découvrir ce qu’il faut savoir avant de se lancer en tant que marchand de biens. Vos questions et commentaires sont également les bienvenus, alors n’hésitez pas à les poser ci-dessous !