Logements vacants : hors zone tendue, la nouvelle taxe pourra atteindre 50 % de la valeur locative

À partir du 1er janvier 2027, une commune hors zone tendue pourra taxer un logement vacant jusqu'à 50 % de sa valeur locative cadastrale. C'est le plafond applicable hors zone tendue, fixé par le nouvel article 1406 bis du code général des impôts, créé par l'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février.

Ce texte fusionne en une seule imposition, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), les deux dispositifs qui coexistaient. Un détail de calendrier mérite l'attention : la loi tient compte de la vacance courue avant le 1er janvier 2027.

Deux taxes fusionnent en une, au profit des communes

L'article 108 procède par abrogation puis création. Il supprime la section consacrée à la taxe annuelle sur les logements vacants, prévoit que l'article 1407 bis, qui portait la taxe d'habitation sur les logements vacants, « est abrogé », et crée la « Taxe sur la vacance des locaux d'habitation ».

Le produit change de destinataire : Service-Public résume que « La nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation sera perçue par les communes et les intercommunalités. » Les délibérations fondées sur l'article 1407 bis « cessent de produire leurs effets à compter du 1er janvier 2027 » : il faudra délibérer à nouveau. Pour un bailleur, cette taxe s'ajoute à la taxe foncière due chaque année sur le bien et ne s'y substitue pas. L'article 1406 bis prévoit seulement qu'elle est recouvrée selon les règles de la taxe foncière.

Un an ou deux ans de vacance, selon la commune

La taxe vise les logements vacants au 1er janvier de l'année d'imposition, après une durée minimale qui dépend de la commune : au moins une année dans une commune « qui présente un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant », au moins deux années ailleurs.

Le texte caractérise ce déséquilibre par deux séries de critères, où sont « notamment » constatés certains indicateurs. D'abord les communes d'une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquées par un niveau élevé des loyers ou des prix d'acquisition, ou par un nombre élevé de demandes de logement rapporté aux emménagements annuels dans le parc social. Ensuite, les communes ne remplissant pas les conditions du 1°, où l'on relève « un niveau élevé des loyers, un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou une proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale ». Ce dernier critère vise les communes à forte proportion de résidences secondaires, dont la fiscalité locale est déjà particulière.

Les taux : 17 %, 34 %, et deux plafonds différents

Deux plafonds coexistent selon la zone. En zone tendue, la taxe s'applique automatiquement. Ailleurs, rien sans délibération de la commune ou de l'intercommunalité à fiscalité propre dotée d'un programme local de l'habitat, qui fixe alors son taux dans la limite de 50 %.

L'assiette est « la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409 ». Elle est due par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de référence. Selon la Ville de Paris, le Conseil de Paris a voté les taux maximaux de 30 % et 60 %.

Le compteur de vacance tourne déjà

C'est le point le plus concret pour un propriétaire dont un bien est vide. Les dispositions valent « à compter des impositions établies au titre de l'année 2027 », mais la loi ajoute : « Pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027. »

Autrement dit, la première imposition ne repart pas de zéro : un logement laissé vide en 2026 dans une commune de zone tendue pourra remplir dès le 1er janvier 2027 la condition d'une année de vacance. Qui compte relouer, vendre ou occuper son bien a intérêt à regarder le calendrier maintenant.

Ce qui reste hors du champ de la taxe

Le code n'emploie pas le mot exonération mais la formule « sont exclus du champ de la taxe ». Quatre cas :

• les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant la période de référence ;
• les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ;
• les dépendances du domaine public ;
• les logements détenus par une entité mentionnée aux articles L. 411-2 et L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation.

Service-Public illustre le deuxième cas par « un logement mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur », et précise que l'administration s'appuiera sur la déclaration d'occupation des biens immobiliers, une raison de plus de la tenir à jour.

Un décret manque encore à l'appel

Le texte renvoie expressément à un décret : « Un décret établit la liste des communes relevant des 1° et 2° du présent B. » Cette liste recense les seules communes en déséquilibre, celles du régime à un an ; les autres relèveront par défaut du régime à deux ans. À ce jour, nous n'avons pas identifié de décret pris pour l'application de l'article 1406 bis. Tant qu'il n'est pas paru, un propriétaire ne peut savoir avec certitude de quel régime dépend sa commune.

Hors zone tendue, tout dépendra des délibérations locales. Les suivre, comme la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants, devient un réflexe utile dans les mois qui viennent.

Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal. Les taux dépendront du classement de votre commune et des délibérations locales : vérifiez votre situation auprès de votre service des impôts. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.