Passoires thermiques : une dérogation surprise relance l’espoir des petits propriétaires de logements classés G au DPE

Depuis des mois, des milliers de propriétaires se préparent à une impasse : voir leur logement interdit à la location à cause d’un DPE classé G. Mais un revirement inattendu vient de redessiner les contours de cette interdiction. Ce 26 mars, la commission des affaires économiques du Sénat a adopté une série de dérogations qui pourraient offrir une échappatoire légale à nombre de bailleurs, en particulier les plus modestes. L'enjeu ? Empêcher une hécatombe locative tout en restant aligné avec les objectifs de transition énergétique.

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Une porte entrouverte pour les logements les plus contraints

Jusqu’ici, la règle semblait sans appel : à partir du 1er janvier 2025, impossible de louer un logement classé G au DPE. Cette interdiction frappait de plein fouet les petits propriétaires, souvent incapables de financer les travaux d'isolation thermique ou de convaincre leur copropriété d'agir rapidement.

C’est précisément ce point de blocage que la nouvelle proposition de loi entend assouplir. Désormais, si le propriétaire peut prouver qu’il a entrepris tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possibles – sans réussir à améliorer la note – il pourrait être exempté de l’interdiction. Une avancée majeure, surtout pour ceux dont les projets se heurtent à un refus d’un syndic, aux contraintes d’un bâtiment classé ou à une impossibilité technique avérée.

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Le coût des travaux entre (enfin) dans l’équation

Ce qui change réellement la donne, c’est l’ajout d’une dérogation liée au coût des rénovations. Si ce coût est jugé « manifestement disproportionné » par rapport à la valeur du bien, le propriétaire pourra conserver son droit de louer. Une bouffée d’oxygène pour les ménages qui n’avaient tout simplement pas les moyens de faire face.

Autre point décisif : l’élargissement de cette mesure aux maisons individuelles. Longtemps oubliées des discussions, ces habitations représentent pourtant 23 % des passoires énergétiques du parc locatif privé. En les intégrant, la commission montre une volonté de s’attaquer aux situations les plus urgentes sans pénaliser à outrance.

Dans cette logique, les petites copropriétés – souvent désorganisées, sous-financées et remplies d’enjeux personnels divergents – bénéficient elles aussi d’un traitement particulier. L’obligation de faire appel à un maître d’œuvre pour coordonner les chantiers a été supprimée, ce qui devrait débloquer de nombreux projets à l’arrêt.

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Vers un DPE collectif pour éviter les injustices

Un autre changement structurel pourrait passer inaperçu, mais il mérite attention : la prise en compte du DPE collectif. Dans les copropriétés, où les décisions sont souvent ralenties par des intérêts opposés, ce changement permettrait d’éviter qu’un propriétaire bailleur soit pénalisé à cause d’un logement individuel mal noté alors que l’ensemble de l’immeuble affiche de meilleures performances.

Cela permettrait de récompenser les efforts collectifs et de remettre un peu de cohérence dans les critères de décence énergétique. Ce serait aussi un signal fort envoyé aux copropriétés : coopérer devient un levier de préservation du droit à louer.

Loin d’annuler les ambitions de rénovation énergétique, ce texte vise à les adapter à la réalité du terrain. Il ne remet pas en cause l’objectif de lutte contre les passoires thermiques, mais redonne un peu de souffle aux propriétaires de bonne foi, souvent pris entre des obligations techniques et des impossibilités matérielles.

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Alors, cette dérogation va-t-elle réellement changer votre quotidien de bailleur ? Est-ce un recul ou une mesure de bon sens ? Dites-nous ce que vous en pensez en commentaire, partagez vos expériences, et faites tourner l’info autour de vous.