Prix des logements : 5,1 années de revenus pour une accession à la propriété, selon Michel Mouillart

Acheter un logement en France, en accession à la propriété, coûte aujourd'hui environ 5,1 années de revenus, coût total de l'opération compris. C'est le chiffre que met en avant l'économiste Michel Mouillart dans une analyse publiée le 20 août 2026 par le Journal de l'Agence, et il y prend le contrepied de l'idée que les prix seraient devenus la cause de la crise du logement.

Sa thèse tient en une phrase : le prix au mètre carré n'a guère de sens si on ne le rapporte pas aux revenus des acheteurs. Rapporté aux revenus et aux conditions de crédit, le prix relatif d'un logement ancien serait, selon lui, descendu en 2026 à l'un de ses niveaux les plus faibles des soixante dernières années.

Pourquoi l'auteur juge le prix au mètre carré trompeur

Michel Mouillart écrit que « le prix d'un logement n'a guère de sens dans l'absolu », et qu'il faut le rapprocher des revenus des acheteurs qui se présentent réellement sur le marché. Le prix relatif qu'il calcule rapporte le coût complet de l'achat, c'est-à-dire le prix du logement augmenté des garanties, des assurances, des droits et taxes, des frais de notaire et des intermédiaires, à l'ensemble des revenus courants des acquéreurs.

Le résultat est de l'ordre de 5,1 années de revenus pour l'accession à la propriété, France entière. Il descend, écrit-il, à « seulement » 2,5 années de revenus lorsque l'on observe le marché de l'investissement locatif privé ou celui des résidences secondaires.

Pour un particulier, la conséquence pratique est immédiate : comparer deux villes sur leur seul prix au mètre carré éclaire mal la difficulté réelle d'y acheter. C'est un réflexe à ajouter à la liste de ceux que l'on adopte quand on prépare les étapes d'une acquisition immobilière.

Ce que donne la comparaison entre régions

L'auteur détaille ensuite ce coût relatif région par région, du plus élevé au plus faible.

La conclusion qu'il en tire est contre-intuitive : « Il semble donc illusoire de considérer qu'il est financièrement plus facile de se loger dans les petites villes de Province que dans les grandes villes où la pression de la demande serait plus forte qu'ailleurs : le coût relatif y est comparable. » Les prix affichés varient énormément, de plus de 10 500 euros le mètre carré à Paris en janvier 2026 à moins de 1 500 euros à Châteauroux ou Saint-Quentin selon les données qu'il cite.

Sur quinze ans, la série que présente l'auteur

La partie la plus documentée de l'analyse porte sur les évolutions longues. Michel Mouillart relève que depuis 2011, les prix des appartements anciens n'ont pas progressé plus vite que l'indice des prix à la consommation, qui a progressé de 1,8 % par an en moyenne d'après l'Insee, dans 48 % des villes de plus de 40 000 habitants. Et que la hausse a été inférieure à celle du revenu disponible des ménages, soit 2,8 % par an toujours d'après l'Insee, dans 88 % de ces villes, Paris compris.

Sur le prix relatif mesuré au niveau macroéconomique, il décrit une hausse de 9 % entre 2014 et 2021, suivie d'un recul de 15 % entre 2021 et 2026, associé selon lui à la dépression du marché, et au total une quasi-stabilité entre 2005 et 2026. En intégrant l'évolution des taux et des durées de crédit, il conclut que le prix relatif d'un logement ancien est « descendu au plus bas en 2026 ».

Ce dernier point dépend étroitement du financement, et l'auteur le lie explicitement aux conditions de crédit : il rappelle que « 9 achats sur 10 se font en recourant au crédit ». Autrement dit, le raisonnement vaut tant que les conditions de crédit restent celles de 2026, ce qui invite à regarder de près la façon dont se construit un crédit immobilier avant d'en tirer une conclusion pour son propre projet.

Un tempérament s'impose sur cette même série. L'auteur relève que dans 12 % des villes de plus de 40 000 habitants, les prix des appartements anciens ont progressé, depuis 2011, plus vite que le revenu disponible des ménages. Il cite Angers avec 3,6 % par an, Brest avec 3,5 % et Rennes avec 3,2 %.

Une analyse d'auteur, à ne pas confondre avec un baromètre

Ce texte est une analyse signée, publiée sous la responsabilité de son auteur. Michel Mouillart est professeur émérite d'université et assure la direction scientifique de plusieurs observatoires du logement, dont l'Observatoire Crédit Logement/CSA depuis 2007 et l'Observatoire LPI depuis 2011.

Les prix qu'il cite proviennent de la publication Les Prix Immobiliers de janvier 2026. L'évolution de l'indice des prix à la consommation et celle du revenu disponible des ménages sont attribuées à l'Insee. Le déficit de logements est repris du ministère chargé du Logement. Sur le coût relatif, il renvoie au constat de l'Observatoire du Financement du Logement/CSA, sans détailler sa méthode de calcul. C'est une limite à garder en tête quand on met ces chiffres en regard de ceux publiés ailleurs, comme le stock de logements neufs qui restent à vendre ou l'alerte de la FNAIM sur une rechute du marché.

Ce qu'un investisseur peut en retenir

Quatre enseignements pratiques ressortent de cette analyse, moins sur le niveau des prix que sur la façon de les lire.

• Raisonner en années de revenus plutôt qu'en euros par mètre carré pour comparer deux marchés locaux.
• Ne pas assimiler prix bas et accessibilité : selon ces chiffres, l'effort demandé varie beaucoup moins que les prix affichés.
• Intégrer le coût complet de l'opération, garanties, assurances, droits et taxes et frais compris, et pas seulement le prix de vente.
• Garder à l'esprit que l'auteur attribue la crise à un déficit d'offre, chiffré à près de 1,5 million de logements par le ministère chargé du Logement, et non au niveau des prix.

Cet article rend compte d'une analyse économique publiée par un auteur identifié et ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation d'achat. Les chiffres cités sont ceux de cette analyse. Avant tout projet immobilier, faites étudier votre situation par un professionnel.