Loyers impayés : depuis le 7 août 2026, le diagnostic social se déclenche dès le commandement de payer

Un bailleur particulier qui fait délivrer un commandement de payer déclenche désormais autre chose qu'un simple compte à rebours judiciaire. Depuis le 7 août 2026, le diagnostic social et financier du locataire en impayé est réalisé dès ce stade, et non plus seulement au moment de l'assignation devant le juge.

Le changement vient du décret n° 2026-739 du 4 août 2026, publié au Journal officiel du 6 août et entré en vigueur le lendemain. Il modifie le décret du 5 janvier 2021 et applique l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, lequel avait déjà réécrit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce que change concrètement le décret du 4 août 2026

Jusqu'ici, le diagnostic social et financier n'était établi que lorsque le locataire était assigné devant le juge dans une procédure de résiliation de bail pour impayés. Le texte avance ce point de départ. La notice du décret précise que le diagnostic est désormais réalisé dès le stade du commandement de payer pour les locataires en impayés de loyer dont le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale jusqu'au 4e degré.

C'est l'organisme désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées qui s'en charge. Pour un propriétaire qui met un bien en location, c'est un paramètre de plus à intégrer dans la gestion du risque locatif, au même titre que les arbitrages classiques de l'investissement locatif.

Vingt jours pour l'entretien, six semaines de fraîcheur avant l'audience

Le décret réécrit aussi les délais. L'organisme compétent propose désormais au locataire un entretien à une date fixée au plus tard vingt jours ouvrés suivant la saisine, là où le texte de 2021 retenait quinze jours ouvrés. Les propositions de l'organisme s'effectuent par tout moyen à sa disposition, notamment par appel ou message téléphonique.

Le nouvel alinéa introduit surtout une exigence d'actualisation. Si, un mois avant le jour de l'audience, aucun diagnostic social et financier datant de moins de six semaines n'a été établi, l'organisme compétent propose un nouvel entretien au locataire, à une date fixée au plus tard six jours ouvrés avant l'audience. Les données réactualisées sont celles susceptibles de révéler une situation de vulnérabilité du locataire ou, éventuellement, sa capacité à se maintenir dans le logement et les démarches engagées en ce sens.

Le diagnostic peut désormais se faire sans le locataire

Le décret pose désormais que le diagnostic est réalisé ou mis à jour en présence du locataire, et signé par ce dernier. Il ajoute aussitôt une porte de sortie : dans le cas contraire, le professionnel peut réaliser ou mettre à jour le diagnostic sur la base des informations dont il dispose ainsi que de celles transmises par la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX.

Le document est transmis à cette commission dès sa réalisation et, éventuellement, lorsqu'il est mis à jour. Dans les procédures locatives, ces rouages administratifs pèsent autant que le calendrier judiciaire, à l'image de la période durant laquelle les expulsions sont suspendues.

Le préfet et la CCAPEX peuvent réclamer un diagnostic

Le décret crée un article 1er bis qui ouvre deux nouvelles portes d'entrée. La première vise, selon les termes exacts du texte, la « commission centrale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) », qui peut demander à l'organisme compétent de réaliser ou de mettre à jour le diagnostic en vue de la réunion au cours de laquelle la situation individuelle du locataire est étudiée.

Surtout, le représentant de l'État dans le département peut formuler la même demande en vue de statuer sur la demande de réquisition du concours de la force publique dont il est saisi par le commissaire de justice, en application de l'article R. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution. Autrement dit, un dossier peut être réexaminé socialement à l'étape ultime de la procédure.

• Bailleurs concernés par le déclenchement anticipé : personnes physiques et SCI familiales jusqu'au 4e degré.
• Organisme compétent : celui désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
• Entrée en vigueur : le lendemain de la publication au Journal officiel, soit le 7 août 2026.

Pour les propriétaires, l'année 2026 aura donc empilé les ajustements de la relation locative, entre ce décret et le tour de vis sur les hausses de loyer à la relocation des passoires.

Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Une procédure d'impayés engage des délais et des formalités dont le non-respect peut être sanctionné : faites-vous accompagner par un commissaire de justice, un avocat ou une agence départementale d'information sur le logement (ADIL). Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.