Location touristique en zone tendue : l’UE propose des restrictions plafonnées à 5 ans pour les bailleurs

Le 9 septembre 2026, la Commission européenne a présenté l'Affordable Housing Act, un projet de règlement qui donnerait aux villes situées en zone de tension immobilière durable une base juridique commune pour plafonner ou encadrer les locations de courte durée type Airbnb. Concrètement, si une ville adopte ce cadre, une restriction ne pourrait pas durer plus de 5 ans sans réexamen, et elle devrait d'abord prouver, sur au moins trois ans, un impact négatif réel sur le logement des habitants.

Ce texte n'est pas encore une loi : il doit être négocié par le Parlement européen et le Conseil de l'UE, sur un horizon qui se compte en mois, voire en années, avant une entrée en vigueur éventuelle. Pour un propriétaire-bailleur français qui loue un meublé de tourisme en zone tendue, rien ne change aujourd'hui : voici ce que prévoit précisément le projet, et comment il s'articulerait avec les règles déjà en vigueur en France.

Ce que propose exactement la Commission européenne

Le texte présenté le 9 septembre 2026, baptisé Affordable Housing Act (Acte européen pour le logement abordable), comprend deux volets distincts. Le premier est un projet de règlement qui donnerait aux autorités locales et nationales un cadre juridique commun pour identifier les zones où la pression sur le logement est durable, puis pour y encadrer les meublés de tourisme loués via des plateformes comme Airbnb. Le second est une recommandation invitant les 27 États membres à accélérer la construction de logements abordables. Porté par le commissaire européen à l'Énergie et au Logement, Dan Jørgensen, le projet ne crée aucune interdiction généralisée à l'échelle de l'Union : il donne seulement aux villes qui le souhaitent une base juridique plus solide pour agir, alors que plusieurs métropoles avaient déjà mis en place des quotas ou des restrictions locales, parfois contestés devant la justice. Pour resituer ce projet dans le cadre déjà applicable en France, voir notre dossier complet sur le meublé de tourisme.

Comment une zone serait qualifiée de « sous tension »

Le projet introduit, pour la première fois au niveau européen, la notion de zone sous tension immobilière. L'indicateur central proposé est le ratio entre le prix du logement et le revenu des habitants, observé sur une longue période, de l'ordre d'une décennie : une zone serait présumée sous tension à partir d'un ratio élevé, autour de 8 années de revenu, le seuil de 10 années suffisant à lui seul sans preuve complémentaire. Ce diagnostic s'ajoute à un constat plus large : les prix du logement ont grimpé d'environ 60% dans l'Union depuis le milieu des années 2010, selon la Commission.

Mais identifier une zone tendue ne suffirait pas à restreindre les meublés de tourisme : l'autorité locale devrait aussi démontrer qu'ils ont eu un impact négatif significatif sur la disponibilité ou l'accessibilité du logement pendant au moins trois ans avant de pouvoir agir.

Quelles mesures les villes pourraient prendre, et pour combien de temps

Une fois ces deux conditions réunies, une ville pourrait imposer des quotas, exiger une autorisation préalable ou plafonner le nombre de nuitées pour les meublés de tourisme. Le texte prévoit plusieurs garde-fous favorables aux propriétaires : les restrictions devraient être ciblées, proportionnées et limitées dans le temps, avec une durée plafonnée à cinq ans avant réexamen obligatoire. La résidence principale du loueur serait exemptée du dispositif, et les éventuelles règles touchant l'achat d'un bien ne s'appliqueraient que pour l'avenir, jamais de façon rétroactive. Ces garanties limitent, sur le papier, le risque d'un durcissement brutal et permanent pour les bailleurs déjà en activité.

Ce que ça changerait concrètement pour un bailleur français, si sa ville l'adopte

En France, plusieurs outils encadrent déjà les meublés de tourisme indépendamment de ce projet européen : l'enregistrement devient obligatoire dans toutes les communes, et les copropriétés peuvent désormais interdire la location de courte durée à la majorité des deux tiers, une règle validée par le Conseil constitutionnel. Le règlement européen ne remplacerait pas ces dispositifs : il donnerait, en plus, une base juridique harmonisée aux communes qui voudraient aller plus loin, en les protégeant mieux d'un recours devant la justice européenne. Concrètement, si votre ville est un jour reconnue sous tension au sens de ce texte et choisit d'agir, vous pourriez devoir composer avec un quota de nuitées, une autorisation renouvelable ou un plafond de durée de location, en plus des obligations déjà existantes. Si vous louez votre résidence principale une partie de l'année, vous resteriez a priori hors du champ des nouvelles restrictions.

Un calendrier qui se compte en mois, pas en semaines

Le texte doit maintenant être négocié par le Parlement européen et le Conseil de l'UE, selon la procédure législative ordinaire, avant une éventuelle entrée en vigueur dont aucune date n'est fixée à ce stade. Les premières réactions au Parlement européen sont partagées : le groupe PPE juge que le texte n'attaque pas les vraies causes de la pénurie de logements (coût de la construction, foncier, permis), quand les sociaux-démocrates et Renew Europe saluent un outil supplémentaire pour les communes, tout en réclamant davantage de financements pour la construction. Rien n'indique, à ce stade, qu'une ville française pourrait s'appuyer sur ce cadre avant plusieurs années au mieux.

Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.