Location meublée : 12,4 points d’écart entre l’impôt évité par l’amortissement et son coût à la revente

Depuis les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, un loueur en meublé non professionnel doit retrancher de son prix d'acquisition les amortissements déduits pendant la location. Beaucoup de bailleurs y ont lu la fin de l'intérêt de l'amortissement. Les taux officiels disent l'inverse : pour un bailleur imposé à 30 %, l'amortissement efface un revenu taxé à 48,6 % et se paie à la revente au taux de 36,2 %, soit 12,4 points d'écart en faveur du bailleur.

Cet écart s'est même creusé de 1,4 point avec la dernière hausse de la contribution sociale généralisée, qui a frappé les revenus du patrimoine sans toucher la plus-value immobilière.

Ce que dit exactement le texte

L'article 150 VB du code général des impôts, dans sa version en vigueur, prévoit que « le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C, à l'exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article ».

Deux précisions changent la lecture qu'on en fait couramment. D'abord, la mesure vient de l'article 84 de la loi de finances pour 2025. Ensuite, elle ne s'applique pas aux ventes anciennes : le texte dispose que la minoration « s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la présente loi », soit le 15 février 2025. La rédaction actuelle résulte par ailleurs d'une modification apportée par la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026, qui a ajouté le renvoi à l'article 31 à côté de celui à l'article 39 C.

Pourquoi l'écart atteint 12,4 points

Pendant la location, l'amortissement réduit un bénéfice industriel et commercial imposé au barème progressif. À la revente, il gonfle une plus-value immobilière imposée à taux fixe.

L'article 200 B du code général des impôts dispose que ces plus-values « sont imposées au taux forfaitaire de 19 % ». Côté prélèvements sociaux, la ventilation officielle distingue nettement les deux assiettes : 18,6 % pour les revenus du patrimoine au cas général, dont relèvent les revenus d'une location meublée non professionnelle, contre 17,2 % pour les plus-values immobilières, qui conservent une contribution sociale généralisée à 9,2 %. Nous avions signalé cette hausse de la CSG sur les loyers du meublé : elle a mécaniquement élargi l'écart.

Les trois cas de résidences qui échappent à la réintégration

Le texte écarte trois familles de biens. Il précise que « le premier alinéa du présent III n'est pas applicable aux biens ou aux droits relatifs à ces biens situés dans » :

• une résidence « mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans » ;
• un établissement ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées répondant aux agréments et autorisations énumérés par le texte ;
• un établissement « délivrant des soins de longue durée » comportant un hébergement pour des personnes « n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien ».

La notice du formulaire de déclaration des plus-values immobilières reprend ces trois cas pour indiquer que la ligne dédiée aux amortissements « n'est pas à remplir ». Encore faut-il que le bien relève précisément de l'un de ces trois cas, définis par renvoi à d'autres codes : le texte ne vise pas « les résidences étudiantes » en général. Pour tous les autres, la question se pose à chaque arbitrage de stratégie d'investissement locatif.

Dix-huit mois après, aucun commentaire administratif

La mesure n'a jamais été commentée au Bulletin officiel des finances publiques. Les deux documents concernés restent dans leur version du 12 septembre 2012.

La seule doctrine disponible est donc la notice du formulaire 2048-IMM, dans sa version de mai 2026. Elle indique qu'est à déclarer « le montant des amortissements afférents au bien cédé admis en déduction sur la période de location meublée ».

Les limites du calcul

L'écart de 12,4 points est un ordre de grandeur nominal, pas une promesse. Plusieurs éléments le déplacent, à commencer par la déductibilité d'une part de la contribution sociale généralisée acquittée sur les revenus du patrimoine, qui atténue l'économie retenue ici. Les abattements pour durée de détention réduisent le coût réel de la réintégration : ils courent à partir de la sixième année et effacent l'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, les prélèvements sociaux au bout de trente ans.

À l'inverse, la taxe sur les plus-values immobilières élevées joue en sens contraire. Elle reste due « à raison des plus-values imposables d'un montant supérieur à 50 000 € », selon un barème de 2 à 6 %. Au taux le plus haut, la facture de la plus-value grimpe à 42,2 %, et l'arbitrage se resserre nettement : nous avons détaillé le déclenchement de cette surtaxe à 50 001 euros de gain. Enfin, la tranche marginale retenue ici, 30 %, n'est pas celle de tout le monde : à 11 % de tranche, l'écart se réduit fortement, et le raisonnement doit être refait. Un passage par un calcul de rentabilité locative avant décision reste la meilleure façon de le vérifier sur son propre dossier.

Cet article présente des informations fiscales à portée générale, à jour au 24 août 2026. La fiscalité d'une cession dépend de votre situation personnelle, de la durée de détention et de la nature du bien. Faites valider votre calcul par un conseil avant toute décision de vente.