Frais de notaire : les droits de mutation grimpent à 5 %, sauf pour les primo-accédants

Acheter un logement coûte un peu plus cher en frais annexes depuis 2025. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part des droits de mutation, la principale composante des « frais de notaire », de 4,50 % à 5 % du prix. De nombreux départements ont voté cette hausse. Bonne nouvelle pour les acheteurs d'un premier logement : la loi permet aux départements de les en exonérer.

Voici le mécanisme exact, son coût réel sur un achat, et l'exception réservée aux primo-accédants.

Ce que dit la loi de finances 2025

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont les taxes prélevées lors de l'achat d'un logement, essentiellement au profit des départements. L'article 116 de la loi de finances pour 2025 a relevé le plafond de la part départementale de 4,50 % à 5 %, une hausse maximale de 0,5 point. La mesure est temporaire : elle vise les actes d'acquisition signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

Cette hausse n'a rien d'automatique : elle suppose une délibération du conseil départemental. Un département peut donc choisir de la voter, de conserver le taux de 4,50 %, ou de revenir en arrière. Dans les faits, de nombreux départements l'ont adoptée pour faire face à leurs difficultés budgétaires, mais le taux exact se vérifie département par département, selon le lieu où se situe le bien acheté.

Combien cela représente sur un achat

La hausse porte sur 0,5 point du prix de vente. Sur un achat de 250 000 €, elle représente 1 250 € de plus, qui s'ajoutent aux frais d'acquisition déjà dus. Ce surcoût grimpe mécaniquement avec le prix du bien, comme le montre le tableau ci-dessous.

Il faut rappeler que ces droits de mutation ne sont pas la rémunération du notaire, mais bien des taxes reversées aux collectivités. La rémunération du notaire, ses émoluments, obéit à un barème distinct. Les DMTO restent toutefois la part la plus lourde de ce que l'on appelle communément les frais de notaire, particulièrement dans l'ancien.

L'exception pour les primo-accédants

La loi ménage une contrepartie sociale. Elle autorise les départements à réduire, voire à supprimer, ces droits pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Sont visées les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, à condition qu'elles s'engagent à occuper le logement de façon exclusive et continue pendant au moins cinq ans.

Comme la hausse elle-même, cette exonération dépend d'une décision du département. Un futur acheteur a donc tout intérêt à se renseigner sur la politique du département où il projette d'acheter sa résidence principale, car l'avantage peut alléger sensiblement la facture d'entrée.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

Avant de boucler un budget, il est prudent de connaître le taux réellement appliqué dans le département visé et l'éventuelle exonération pour les primo-accédants. Ces droits pèsent lourd dans un plan de financement, au même titre que l'apport ou le coût du crédit, et ils se règlent comptant, le jour de la signature.

Enfin, cette hausse reste bornée dans le temps, jusqu'au 31 mars 2028. Elle pourra être reconduite ou non par de futures lois de finances. Pour un achat immédiat, mieux vaut donc l'intégrer dès maintenant dans son budget, en gardant à l'esprit que le montant final dépend autant du prix négocié que du taux départemental. Sur ce point, une négociation de quelques milliers d'euros sur le prix de vente peut compenser, à elle seule, le surcoût lié à la hausse des droits de mutation.

Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article est fourni à titre d'information et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les taux et exonérations varient selon les départements et peuvent évoluer. Vérifiez le taux applicable auprès de votre notaire ou du service des impôts avant tout achat.