Crédit immobilier : la marge dérogatoire de 20 %, la règle que peu d’emprunteurs connaissent

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose deux règles à toute banque qui accorde un crédit immobilier : un taux d'effort de l'emprunteur qui ne dépasse pas 35 % de ses revenus, et une durée de prêt limitée à 25 ans. Ce que savent moins les emprunteurs, c'est que les établissements de crédit ont le droit de déroger à ces deux critères pour une partie de leur activité : jusqu'à 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers peut s'affranchir de ces règles, selon la décision du HCSF elle-même, publiée sur le site du ministère de l'Économie.

Cette marge de flexibilité n'est pas nouvelle, mais elle reste largement méconnue des candidats à l'emprunt, qui se voient parfois refuser un dossier sans savoir qu'une exception existait.

Les deux règles que tout emprunteur connaît, ou croit connaître

La décision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers fixe deux critères. D'une part, « le taux d'effort des emprunteurs, c'est-à-dire le ratio de leurs charges d'emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 % ». D'autre part, « la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans », avec une tolérance de deux ans de différé d'amortissement lorsque l'entrée dans les lieux est décalée par rapport à l'octroi du crédit, par exemple en cas de vente en l'état futur d'achèvement. Ce sont ces deux seuils que les professionnels du crédit immobilier évoquent systématiquement lors du montage d'un dossier.

La marge dérogatoire : 20 % de la production échappe à la règle

Ce que la communication grand public sur les règles du HCSF omet le plus souvent, c'est l'existence d'une marge de flexibilité. Selon la décision du 29 juin 2023, « les établissements peuvent déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu'à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre civil ». Cette marge n'est toutefois pas totalement libre : « au sein de cette marge, au moins 70 % (au lieu de 80 % précédemment) de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants ». Le seuil de 70 % a lui-même remplacé, par cette même décision de 2023, un ancien seuil de 80 %. Concrètement, sur les 20 % de dérogation possible, 14 points sont fléchés vers l'achat d'une résidence principale, dont une partie vers les primo-accédants, et « les 30 % restant de flexibilité maximale (soit 6 % de la production trimestrielle, au lieu de 4 % précédemment) sont libres d'utilisation », sans aucune condition de profil.

Pourquoi il vaut mieux le savoir avant de monter son dossier

Pour un emprunteur dont le taux d'effort dépasse de peu 35 %, ou dont le projet nécessiterait une durée légèrement supérieure à 25 ans, ce mécanisme change la donne : un refus par une agence ne signifie pas que toutes les banques appliqueront la règle avec la même rigidité, puisque chaque établissement gère sa propre marge de 20 % à l'échelle de sa production trimestrielle. Un acheteur de sa résidence principale, et a fortiori un primo-accédant, a statistiquement plus de chances de bénéficier de cette flexibilité que l'acquéreur d'un bien locatif, puisque 70 % de la marge leur est prioritairement réservée. Mais les 6 % totalement libres montrent que rien n'empêche, en théorie, qu'un dossier d'investissement locatif en bénéficie également : cela dépend uniquement de la politique commerciale de chaque banque et de ce qu'il reste de sa marge trimestrielle au moment de l'étude du dossier.

D'où vient cette règle, votée en pleine remontée de l'endettement

Le dispositif trouve son origine dans un diagnostic du HCSF publié en octobre 2019, qui avait mis en évidence un assouplissement progressif des conditions d'octroi de crédit (allongement des durées, hausse des taux d'effort, baisse des apports), associé à une hausse continue de l'endettement des ménages. Une première recommandation avait été émise en décembre 2019, puis ajustée en janvier 2021, avant que le Haut Conseil ne décide, en septembre 2021, de rendre ces critères contraignants plutôt que simplement recommandés, afin de pérenniser la discipline observée par les banques.

Le montant moyen emprunté et les taux d'usure du trimestre restent, eux, les mêmes pour tous les emprunteurs : la marge dérogatoire ne change ni le taux d'usure applicable, ni les autres pièces du dossier, comme l'assurance emprunteur, qui continue de peser dans le calcul du taux d'effort.

Cet article a une portée informative et ne constitue pas un conseil en financement personnalisé. Les conditions d'octroi d'un crédit immobilier restent décidées par chaque établissement bancaire au cas par cas.