Copropriété : majorité simple pour vos travaux, ce que change le texte du 23 septembre

Le 23 septembre 2026, la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a déposé son texte sur le projet de loi relance et décentralisation du logement (n° 3188-A0). Il ne fait passer à la majorité simple que les protections solaires extérieures et les moustiquaires. L'isolation reste à la majorité de tous les copropriétaires, alors que le ministre Vincent Jeanbrun souhaitait, selon le Journal de l'Agence, recourir davantage à la majorité simple.

Le texte n'est pas promulgué : votre prochaine assemblée vote selon la loi du 10 juillet 1965 en vigueur.

Votre logement est classé F ou G : quel vote demander

Les travaux d'économies d'énergie figurent au f de l'article 25 : ils ne sont adoptés « qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Le DPE de votre lot sert de base à la résolution à faire inscrire.

L'article 25-1 prévoit deux rattrapages. Avec au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée revote immédiatement à la majorité simple. Sous ce tiers, une nouvelle assemblée « convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique » peut statuer à la majorité simple.

En cas de refus, le projet de loi prévoit une dérogation à l'obligation de performance énergétique du logement loué (loi du 6 juillet 1989). Elle vise les travaux « refusés par une résolution votée en assemblée générale des copropriétaires datant de moins de dix‑huit mois, malgré les diligences du bailleur ». Encore faut-il que « le propriétaire démontre qu'il a réalisé tous les travaux d'amélioration de la performance énergétique possibles au regard de cette contrainte ». La dérogation ne pourrait s'appliquer au-delà de trois ans à compter du premier refus intervenu après la date d'exigibilité, et le syndic devrait inscrire à l'assemblée suivante « un plan de financement progressif des travaux ». Voir notre article sur l'examen du texte en commission pour les logements F et G.

Une toiture qui fuit, refaite avec un meilleur isolant

Pour un chantier mixte, tout dépend de sa finalité. Le 3 juillet 2025 (n° 23-21.429), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi contre un arrêt qui validait, à la majorité de l'article 24, un remplacement d'étanchéité de toit-terrasse avec un isolant plus épais. Un sondage avait révélé « la présence d'eau dans l'isolant du toit-terrasse », et l'amélioration thermique apparaissait « secondaire par rapport à la nécessité de remédier aux défauts d'étanchéité constatés ».

Le a du II de l'article 24 couvre la conservation, dont « le clos, le couvert ». Un diagnostic et un devis travaux détaillé, joints à la convocation, en documentent la finalité.

Panneaux solaires, stores, moustiquaires : ce qui change vraiment

Le k du II de l'article 24, qui vise « la décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps », a été introduit par la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 (article 44). Les panneaux solaires se votent donc à la majorité des voix exprimées.

Le Sénat avait classé les protections solaires extérieures (sans les moustiquaires), le 8 juillet 2026, dans un nouveau f bis de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires). La commission de l'Assemblée a préféré un e bis de l'article 24 visant « Les travaux d'intérêt collectif consistant en l'installation de protections solaires extérieures sur les baies vitrées donnant sur l'extérieur ou de moustiquaires, y compris lorsque ces travaux affectent des parties privatives ». Une fois la mesure promulguée, ces travaux se voteront à la majorité simple dès le premier vote.

Financer sans avancer les fonds : l'emprunt collectif

Le III de l'article 26-4 permet de voter un emprunt au nom du syndicat « à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux », pour les seuls travaux prévus « aux a à e du II de l'article 24 et au f de l'article 25 ». Les panneaux solaires (k) n'y figurent pas. Chaque copropriétaire est réputé participer, sauf refus notifié dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, avec versement de sa quote-part dans les six mois. Le projet l'étendrait au e bis.

Contester un vote : le point de départ du délai a changé

Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, que le syndic doit adresser dans le mois suivant l'assemblée (article 42). Depuis le 25 décembre 2025, le décret n° 2025-1292 a fait de la voie électronique le principe. Le délai court alors à partir du « lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l'avis électronique » (article 64 du décret du 17 mars 1967).

Si vous avez demandé la voie postale, le délai part du lendemain de la première présentation du recommandé (article 64-1). La Cour de cassation l'a jugé le 16 avril 2026 (n° 24-18.842), sous l'ancien article 64, repris par le 64-1 : il court « dans tous les cas », pli retiré ou non. Sauf urgence, les travaux des articles 25 et 26 attendent la fin de ce délai.

Le tableau des majorités par type de travaux

Où en est le projet de loi

Déposé au Sénat le 25 juin 2026 sous procédure accélérée, le texte a été adopté le 8 juillet, puis transmis à l'Assemblée le 9 juillet (n° 3058). Restent la séance publique et, en cas de désaccord, une commission mixte paritaire.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé : pour toute décision engageant votre copropriété, rapprochez-vous d'un professionnel du droit immobilier. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.